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Do Patrimônio Colonial às Agro-Terras Costeiras: Investimento em Terrenos em Cuba

Por Que Comprar Terras em Cuba?

A localização estratégica de Cuba no Caribe, somada a reformas econômicas recentes e ao crescimento do turismo, posiciona o país como uma fronteira emergente para investidores interessados em adquirir terrenos. À medida que o governo abre gradualmente setores à participação estrangeira, terrenos para investimento tornam-se acessíveis em zonas residenciais, comerciais e agrícolas. A competitividade dos preços e uma perspectiva de valorização impulsionada por melhorias na infraestrutura — como a expansão do porto de Mariel e modernizações de rodovias — enfatizam o potencial de retorno. A demanda interna é fomentada por operadores turísticos locais e empreendimentos agroindustriais, enquanto compradores internacionais visam a compra de terras como acionistas em joint ventures sob novas regulamentações liberalizadas.

Categorias de Terrenos e Usos Permitidos

Cuba categoriza suas terras em zonas urbanas, rurais e de desenvolvimento especial. As terras urbanas em Havana, Trinidad e Santiago de Cuba oferecem terrenos residenciais para venda — empreendimentos em condomínios, complexos hotel-residenciais e vilas fechadas — sob planos diretores municipais. Terrenos comerciais em distritos centrais de negócios e corredores turísticos permitem a construção de hotéis, shoppings e resorts de uso misto. As parcelas rurais para investimento incluem propriedades agrícolas férteis no vale do tabaco de Pinar del Río e nas planícies de cana-de-açúcar de Matanzas, destinadas à produção agrícola, agro-turismo ou eco-lodges.

Zonas de desenvolvimento especial — como a Zona de Desenvolvimento Especial de Mariel (ZEDM) e o corredor turístico ao longo do Vale de Viñales — permitem permissões mais amplas. Na ZEDM, parques logísticos, fabricação leve e operações de zona de livre comércio podem ser construídos sob um processo de concessão simplificado. Terrenos turísticos costeiros em Cayo Santa María e Cayo Guillermo suportam resorts, desenvolvimentos de marinas e eco-lodges, sob rigorosas regulamentações ambientais administradas pelo CITMA (Ministério da Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente).

Propriedade de Terras e Estrutura Legal

Estrangeiros não podem adquirir título de propriedade plena em Cuba. Em vez disso, a posse de terras por estrangeiros funciona por meio de joint ventures (empresas mistas) ou acordos de usufruto. De acordo com as emendas ao Código de Comércio de 2019, investidores estrangeiros podem estabelecer uma empresa mista com uma entidade estatal cubana, garantindo direitos de usufruto por até 30 anos com opções de renovação. Para construir em terras cubanas, a joint venture deve solicitar uma concessão — concessão — concedida pelo Escritório do Historiador em Havana ou pelos Conselhos Provinciais de Administração em outras províncias.

Terrenos para investimento exigem aprovação de várias autoridades, incluindo o INVAP (Agência de Promoção de Investimentos) e o CITMA. Avaliações de impacto ambiental são necessárias para desenvolvimentos costeiros e rurais. Os titulares de usufruto pagam uma taxa anual de concessão — normalmente uma porcentagem nominal do valor declarado da terra — e devem se submeter a auditorias regulares. Empreendimentos residenciais e comerciais devem obter permissões de construção do MINVI (Ministério da Construção), enquanto os terrenos agrícolas frequentemente requerem autorização do MOA (Ministério da Agricultura) e parcerias com cooperativas locais.

Preços de Terras, Liquidez e Perspectivas de Crescimento

Os preços das terras em Cuba continuam a ser alguns dos mais competitivos do Caribe, refletindo décadas de controle estatal. Nos distritos centrais de Havana, terrenos residenciais em empreendimentos de uso misto podem atingir preços acima da média provincial, impulsionados pela forte demanda turística e projetos de restauração do patrimônio. Centros urbanos emergentes — Santiago de Cuba e Cienfuegos — oferecem preços de terras mais acessíveis, com a liquidez melhorando à medida que o financiamento de infraestrutura por parceiros internacionais acelera.

Propriedades rurais agrícolas em Pinar del Río e Matanzas são negociadas a valores modestos por hectare, mas o potencial de rendimento para culturas de alto valor, como tabaco, café e frutas tropicais, permanece significativo. Parcelas costeiras em Cayo Coco e Cayo Largo mostram perspectivas de valorização ligadas à expansão de resorts e projetos de terminais de cruzeiros. A liquidez geral é mais forte nas zonas turísticas urbanas e áreas de desenvolvimento especial, enquanto corredores rurais podem exigir períodos mais longos de retenção, mas oferecem um potencial de arbitragem substancial à medida que o agro-turismo e a agricultura de exportação crescem.

Cenários Práticos de Investimento

1. Conversão de Hacienda Colonial: Um grupo de hospitalidade internacional forma uma joint venture com interesses estatais cubanos para garantir um usufruto de 30 anos em uma propriedade de 20 hectares no Vale de Viñales. O investidor reforma a casa colonial em um boutique hotel, adiciona bangalôs para estadias na fazenda e promove experiências de degustação de charutos, aproveitando o renomado patrimônio tabacarário de Cuba.

2. Eco-Resort Costeiro: Uma empresa mista obtém uma concessão em uma parcela costeira de 15 hectares em Cayo Santa María. Após aprovações ambientais, o investidor constrói um eco-resort de baixo impacto com cabanas de palha, passarelas em manguezais e passeios de barco. O projeto capitaliza sobre o aumento do número de visitantes de cruzeiros e o posicionamento de marca do turismo sustentável.

3. Fazenda de Agro-Turismo: Uma agroindústria estrangeira se associa a uma cooperativa local na província de Matanzas para alugar uma plantação de cana-de-açúcar de 50 hectares. Sob um contrato de usufruto, o investidor introduz pomares de frutas orgânicas e desenvolve bungalows para hóspedes. Refeições diretas da fazenda e passeios pela usina atraem visitantes locais e internacionais, diversificando a receita além das vendas de commodities.

4. Parque Logístico na ZEDM de Mariel: Um fundo de logística estabelece uma empresa mista na Zona de Desenvolvimento Especial de Mariel, alugando 30 hectares para armazéns alfandegados e linhas de montagem leves. O local se beneficia de acesso isento de tarifas a importações, proximidade ao porto de águas profundas e potenciais programas de visto G2 para gerentes estrangeiros — garantindo retornos de aluguel estáveis de operadores de transporte global.

5. Investimento em Terras e Especulação: Um grupo de private equity adquire pequenos lotes urbanos no centro histórico de Trinidad sob usufruto. Ao manter os direitos de uso da terra enquanto aguarda atualizações nos planos diretores e investimentos em infraestrutura turística, o investidor planeja vender ou desenvolver boutiques de patrimônio assim que a liquidez e as permissões forem facilitadas.

Regiões-Chave e Corredores de Infraestrutura

Os principais corredores de terrenos incluem a região metropolitana de Havana — servida pelo Aeroporto Internacional José Martí e pela modernizada rodovia Via Blanca — onde terrenos residenciais e comerciais para investimento permanecem com alta demanda. O corredor de Mariel se beneficia da expansão do porto e novas ramificações ferroviárias, desbloqueando locais logísticos e industriais dentro da ZEDM. Zonas turísticas costeiras em Cayo Coco, Cayo Largo e Guardalavaca, acessíveis via Aeroporto Jardines del Rey e estradas provinciais, continuam a ver desenvolvimentos de resorts e projetos de marinas para iates.

Zonas agrícolas de montanha — Viñales, Pinar del Río e encostas da Sierra Maestra — são acessadas por rodovias nacionais e estradas rurais melhoradas sob iniciativas do MINTUR (Ministério do Turismo) e MITRANS (Ministério dos Transportes). Projetos de infraestrutura futuros — como cadeias expandidas para os Cayos e potenciais melhorias ferroviárias entre Havana e Mariel — irão impulsionar ainda mais os preços das terras em Cuba e ampliar as oportunidades para investidores inteligentes.

Com um marco legal aberto para usufrutos em joint ventures, diversas categorias de terras e melhorias contínuas na infraestrutura, um terreno em Cuba oferece uma entrada estratégica em um mercado imobiliário controlado, mas promissor. Ao alinhar cenários de investimento com as regras de concessão locais e corredores de crescimento emergentes, os investidores podem garantir fluxos de renda diversificados e valorização contínua de capital em um dos destinos mais icônicos do Caribe.