Propriedade com um sotaque estrangeiro: por que os vistos dourados da Europa estão à beira de mudanças
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18/08/2025

Por anos, os programas de vistos dourados atraíram investidores para a Europa com a promessa de rápida residência na UE através de compras de imóveis e outras injeções de capital. No entanto, a partir do início de 2025, essa rota conveniente está passando por uma transformação dramática. A seguir, examinamos por que a Espanha — que sempre foi um favorito — estabeleceu uma data de encerramento firme, por que a Hungria atrasou o lançamento de seu esquema para investidores e quais caminhos alternativos permanecem para aqueles que buscam residência por investimento na UE.
Espanha confirma o encerramento de seu programa de visto dourado
Desde 2013, o visto dourado da Espanha ofereceu um caminho para residência através da compra de propriedades na Espanha avaliadas em €500.000 ou mais. Mais de 13.000 requerentes principais (quase 35.000 incluindo familiares) obtiveram residência dessa forma. Contudo, em 2024, o governo espanhol anunciou o encerramento:
• Data limite para submissão: 3 de abril de 2025 marca a data final para novas aplicações.
• Compra de propriedade: Os candidatos devem concluir a autenticação e assegurar comprovação de propriedade antes de se inscrever, um processo que pode levar até três meses.
Por que acabar com um programa de sucesso?
O aumento dos preços imobiliários gerou descontentamento público, e o governo espanhol cita esse fator entre as principais razões. Críticos argumentam que algumas milhares de transações de visto dourado têm um efeito mínimo sobre os valores das propriedades nacionais. No entanto, a pressão crescente da UE — preocupações sobre potenciais lavagem de dinheiro e evasão de sanções — também desempenhou um papel decisivo.
Curiosamente, investidores de países sancionados, incluindo a Rússia, continuaram a participar do programa espanhol se atenderem a regras de conformidade rigorosas. Mas, com o prazo se aproximando, a Espanha em breve deixará de ser uma opção para a residência acelerada na UE.
Programa de Investimento da Hungria atrasado (ou condenado)
Quando os rumores sobre o fechamento da Espanha se intensificaram, muitos olhavam para a Hungria em busca de uma alternativa viável. Declarações oficiais prometeram duas novas rotas:
1. Investimento em Fundos Imobiliários – Programado para 1º de julho de 2024, mas até o início de 2025, nenhum fundo recebeu licença.
2. Investimento Direto em Imóveis – Previstão para 1º de janeiro de 2025, com um limite de €500.000, mas relatos da mídia local agora afirmam que pode nunca abrir.
Por que tantos atrasos?
A Hungria anteriormente oferecia residência por investimento através de títulos, mas esse programa foi encerrado em 2017 em meio a controvérsias. Sob pressão da Comissão Europeia para reforçar a devida diligência, o novo esquema enfrenta atrasos contínuos. Fatores políticos dentro da Hungria agravam a incerteza, deixando os potenciais candidatos sem um cronograma ou estrutura clara.
Outras opções da UE para residência
À medida que a Espanha, Portugal e Irlanda reduzem ou encerram seus programas de vistos dourados, investidores aspirantes devem buscar diferentes rotas para a residência na UE.
Vistos de Independência Financeira e Nômades Digitais
Programas para Pessoas Financeiramente Independentes e Vistos de Nômades Digitais existem em vários países da UE. Os candidatos devem demonstrar uma renda externa estável e se comprometer a passar pelo menos seis meses por ano no país anfitrião. Esses caminhos carecem da flexibilidade de um visto dourado, mas ainda abrem portas para viver na Europa.
Vistos de Negócios e Startup
Muitos estados da UE também fornecem vistos de negócios ou vistos de startup. Esses exigem evidências de atividade comercial genuína ou projetos inovadores. Embora tais rotas possam exigir mais envolvimento prático, continuam sendo uma via viável para garantir residência de longo prazo.
Olhando além da UE: alternativas globais, como os EUA
Se a residência na UE está se tornando cada vez mais restrita, existem programas globais que continuam a acolher investidores:
• US EB-5: Concede um Green Card para um investimento de $800.000 (Área de Emprego Direcionada) ou $1,05 milhão. Os tempos de processamento variam, mas esse caminho continua popular entre nacionalidades que não estão sobrecarregadas.
• Visto E-2: Disponível para cidadãos de países com tratado (por exemplo, Turquia, Granada), oferecendo status não imigrante renovável nos EUA para empreendedores elegíveis, embora não seja uma rota direta para o Green Card.
No Caribe, várias nações continuam oferecendo “cidadania por investimento”, embora a Comissão Europeia tenha pressionado esses países a reforçar suas verificações. Como resultado, 2025 verá uma maior devida diligência para candidatos a passaporte.
Observações importantes sobre o cenário em mudança
Postura mais rigorosa da Europa
Após o conflito na Ucrânia, a maioria das nações da UE adotou uma abordagem mais cautelosa em relação a investidores da Rússia e de outros países “sancionados”. O aumento da fiscalização sobre o histórico do candidato e a origem dos fundos agora leva a processos de verificação mais rigorosos — e longos.
Perspectivas para 2025–2026
Chamados para proibir ou limitar severamente a “cidadania por investimento” e a “residência por investimento” ecoam em Bruxelas. Alguns países — como Portugal, Irlanda e Espanha — já restringiram ou encerraram programas. Outros, incluindo Grécia e Malta, permanecem abertos, mas enfrentam pressão contínua para cumprir diretrizes rigorosas da UE.
Próximos passos para investidores
• Buscadores de permanência mínima: Esquemas tradicionais de visto dourado que permitem residências mínimas no país estão desaparecendo rapidamente; dentro de um ano ou dois, podem desaparecer completamente.
• Recolocação genuína: Se você planeja realmente se estabelecer na Europa, considere vistos de negócios, Vistos de Nômades Digitais ou esquemas de residência para financeiramente independentes. Você precisará passar pelo menos seis meses por ano no país-alvo, mas os limites de investimento tendem a ser mais baixos, e seu caminho para residência de longo prazo mais direto.
Considerações finais
A era de simplesmente depositar €500.000 em imóveis europeus para residência quase irrestrita na UE parece estar chegando ao fim. A política interna — combinada com a crescente fiscalização de Bruxelas — travou muitos programas de visto dourado. Para aqueles que ainda esperam utilizar a rota da Espanha, 3 de abril de 2025 é o último prazo.
Após essa data, os investidores devem se adaptar a um mercado em mudança: desde caminhos de nômades digitais a rotas baseadas em negócios ou até mesmo uma chance nos programas EB-5 dos EUA. À medida que as regulamentações se restringem, estar bem informado e preparado para uma diligência mais profunda é essencial. Se a Europa continuar a ser seu objetivo, aproveite rapidamente as oportunidades restantes e esteja pronto para atender a condições mais rigorosas nos anos à frente.
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