Conteúdo do artigo:

• O sistema tributário na Itália: propostas e seus fatores
• Residentes e não residentes - diferenças
• Impostos sobre a compra de imóveis 
• Taxas fiscais para proprietários de imóveis
• Alugamos: quais impostos pagar 
• Venda de imóveis: regime padrão e substitutivo
• Herança ou doação: taxas fiscais

Muitas pessoas sonham em se tornar proprietárias de imóveis na Itália, mas nem todos sabem quais impostos terão que pagar no futuro. Na Itália, o sistema tributário é bastante complicado. As taxas de imposto sobre a compra, manutenção e venda de imóveis no país dependem de vários fatores:

• você é residente ou não residente;
• o imóvel adquirido é sua primeira residência (seu principal local de moradia) ou segunda residência (uma casa de férias ou de investimento onde você não mora permanentemente)
• o tipo de imóvel e seu valor.

É importante notar que, de acordo com a legislação tributária italiana, a taxa para segunda residência é muito mais alta e, ao contrário das casas principais, não estão sujeitas a benefícios. Além disso, ao utilizar o imóvel para sua finalidade designada, ou seja, como o principal local de moradia, um estrangeiro pode obter o status de residente fiscal. Qual é a diferença entre um residente fiscal e um não residente? Vamos discutir a seguir.
Geralmente, na Itália não há proibição para a compra de imóveis por estrangeiros. No entanto, o simples ato de comprar uma casa não garante automaticamente o direito a um visto de residência, embora ter a própria casa possa acelerar o processo de obtenção sob outras circunstâncias: casamento com um italiano, estudos universitários, negócios, trabalho, etc. A principal diferença entre um residente fiscal e um não residente é que os não residentes são tributados sobre a renda gerada na Itália, enquanto os residentes são tributados sobre toda a renda gerada mundialmente. O principal imposto a ser pago ao comprar um imóvel é o imposto de registro (imposta di registro), que é pago pelo próprio comprador no momento do registro do imóvel. As taxas desse imposto dependem de vários fatores:

• ao comprar imóveis de luxo (edifícios residenciais de alto padrão, vilas, castelos, palácios com valor histórico), apenas 22% de IVA é pago;
• ao registrar um imóvel como a principal residência (primeira casa), a taxa é de 2% ao comprar de uma pessoa física e 4% ao comprar de um construtor;
• ao comprar imóveis como não residente ou como segunda residência, a taxa é de 9% ao comprar de uma pessoa física e 10% ao comprar de um construtor;
• ao registrar terrenos para construção de uma casa, paga-se 9% ao comprar de uma pessoa física e 22% de IVA, além de 200 euros ao comprar de um construtor.

As taxas adicionais podem incluir: imposto cadastral (50 euros — transferências cadastrais ou mudança de propriedade no cartório cadastral); taxa de selo (ao comprar de uma pessoa física — 50 euros, de um construtor — 200 euros); imposto sobre hipotecas (ao registrar uma transação com uma pessoa privada — 50 euros, de um construtor — 200 euros) e honorários de notário (2-4% do valor estimado do imóvel). Ao mesmo tempo, ao comprar imóveis de uma pessoa física, os juros são calculados a partir do valor cadastral baixo, e ao comprar de um construtor, o IVA é calculado a partir do valor de venda. Ao solicitar um visto de residência ou fazer a compra como a principal residência, o comprador pode optar por uma taxa preferencial (Prima casa) — 2% em vez de 9%. Se, dentro de 18 meses após a compra, o comprador não registrar o imóvel como residência principal, deve pagar a diferença em impostos mais uma multa de 20%.

A Itália possui um imposto único municipal sobre a propriedade, que inclui 2 impostos principais: IMU e TARI.

IMU (Imposta municipale unica) é um imposto municipal único para proprietários de imóveis. Sua taxa varia de 0,4% a 0,76% do valor cadastral. A taxa depende do município e do status do contribuinte. O valor da IMU varia por toda a Itália. Assim, sua maior taxa para 2023 está em Roma, Milão e Bolonha — um pouco mais de 2000 Euros, enquanto a menor está em Asti, Crotone (de 580 Euros a 674 Euros). Observe que esse imposto é pago pelos proprietários de segundas residências, bem como por proprietários de vários anexos, como galpões, porões e garagens.
Se o imóvel estiver registrado como sua principal residência, ou se você for o proprietário de uma casa de luxo, então você não paga o imposto municipal.
Apesar das taxas relativamente altas de IMU, o governo concede uma série de benefícios fiscais ao pagá-lo:

A taxa para a segunda residência não pode exceder a taxa máxima de 10,6 por 1000;
ao alugar a segunda residência, a taxa de IMU é reduzida em um quarto e ao alugar uma casa antiga — pela metade.
Preste atenção também ao fato de que o coeficiente pode aumentar dependendo do tipo de imóvel adquirido. Assim, os prédios com valor histórico e cultural têm um coeficiente bastante alto.
O estado divide os pagamentos de impostos em duas etapas: a primeira parcela — até 16 de junho, a segunda parcela — o valor restante deve ser pago até 16 de dezembro do ano atual.
Benefícios no pagamento do IMU também são concedidos a certas pessoas: 

• o proprietário tem o direito de possuir a propriedade, mas sem o direito de utilizá-la;
• inquilino e mutuário;
• o proprietário da casa, que está registrada em nome de outro cônjuge;
• O proprietário é um inquilino que caiu sob o procedimento de despejo, mas foi suspenso devido à situação epidemiológica.
• As principais taxas do IMU para 2024 podem ser encontradas no site do Ministério das Finanças da Itália.

TARI (Tassa Rifiuti) é um imposto para reciclagem e descarte de resíduos. Anteriormente, havia também um imposto TASI, que cobria os custos de iluminação, limpeza de ruas e paisagismo. Desde 2020, foi incluído no IMU e não é mais calculado separadamente. O valor do imposto TARI depende da categoria do imóvel, da área, além do número de pessoas registradas e residentes na casa. Se o proprietário usar este imóvel várias vezes ao ano para férias, ele pode receber um desconto de até 30%. Além disso, aqueles que separarem resíduos orgânicos utilizando recipientes especiais podem obter benefícios fiscais. Por exemplo, uma família de duas pessoas residindo permanentemente em um apartamento de 120 metros quadrados paga um TARI de 305 euros, enquanto a mesma família que mora temporariamente em um apartamento semelhante pode pagar pela coleta de lixo — 205 euros, recebendo um desconto. Em geral, a taxa de TARI no país depende da localização regional da moradia: no sul da Itália, o imposto é mais alto, enquanto no leste, a taxa é a mais baixa. Os municípios estabelecem os prazos para o pagamento deste imposto, dividindo os pagamentos em três períodos: I — até o final de abril, II — até o final de julho, III — pago até o final do ano. Muitos contribuintes fazem um pagamento único, quitando todo o montante total, mas no final do ano é necessário verificar se as taxas fiscais mudaram e, caso isso aconteça, pagar a diferença, uma vez que a obrigação de calcular os impostos e a responsabilidade por possíveis erros ou pagamentos atrasados recai inteiramente sobre o proprietário do imóvel. Clientes da VelesClub Int podem obter consultas detalhadas sobre esse assunto.
Se o proprietário do imóvel planeja alugá-lo, ele enfrentará certos pagamentos tributários. Desde 2024, há apenas 3 taxas de IRPEF (de acordo com o tipo de imposto sobre a renda pessoal) (em 2023, havia 4). Vamos considerar duas formas de cálculo dos pagamentos de imposto sob um contrato de locação: o regime padrão e a taxa fixa. No regime padrão, a taxa varia de 23% a 43%. Ao mesmo tempo, para aqueles que ganharam menos de 8,5 mil euros com aluguel, a zona isenta de impostos foi aumentada; e para aqueles que ganharam mais de 50.000 euros, a taxa total de imposto foi reduzida em 260 euros.

A mais vantajosa para os pagadores é a taxa fixa, na qual não há necessidade de declarar o aluguel. Nesse caso, a taxa de IRPEF não muda. No entanto, em 1º de janeiro de 2024, entrou em vigor a lei sobre a tributação fixa sobre a renda de locações de curto prazo (até 30 dias) de imóveis (cedolare secca). A taxa aumentou de 21% para 26% e afetará aqueles que alugam vários imóveis. Se você pagar por uma moradia alugada segundo o regime padrão, será cobrado adicionalmente o imposto de registro e a taxa de selo. Não há essas taxas na taxa fixa.
     

O imposto de registro é dividido entre o proprietário da casa e o inquilino, e é pago imediatamente no momento do registro do contrato de locação. A taxa é de 2% do aluguel anual, multiplicado pelo número de anos do contrato atual. Ao mesmo tempo, o imposto anual mínimo deve ser de pelo menos 67 euros. A taxa de selo também é paga no momento do registro do contrato de locação — 16 euros (custo de um selo) por cada uma das quatro páginas.
 

Venda de imóveis. O imposto plusvalenza ou imposto substitutivo é pago sobre os lucros obtidos com a venda do imóvel. Equivale ao imposto sobre ganho de capital e, portanto, possui uma taxa progressiva de 26%. No caso do regime tributário padrão (de acordo com as taxas de IRPEF), apenas os ganhos de capital indicados na declaração são tributados. Além disso, há casos em que o imposto sobre ganhos de capital não é pago:

• Para aqueles que possuem o imóvel há mais de 5 anos;
• Se o proprietário possuiu o apartamento por menos de 5 anos, mas ao mesmo tempo o utilizou como seu principal local de residência por um longo período. 
• Para aqueles que herdaram ou doaram imóveis, dependendo do grau de parentesco e do valor da propriedade, a taxa de imposto será de 4% a 8%. Herdeiros diretos: cônjuge, filhos, netos não pagam imposto se o valor da moradia não exceder 1 milhão de euros. Se o valor for maior, é cobrado 4%. Irmãos, irmãs e outros parentes (até a quarta geração) não pagam imposto se o valor do imóvel não ultrapassar 100 mil euros. Caso contrário, o imposto será de 6%. Herdeiros que não possuem laços familiares com o proprietário falecido pagam um imposto de 8% sobre todos os bens herdados. Os impostos são cobrados sobre imóveis doados que são idênticos aos recebidos como herança.

Claro, com taxas tributárias tão altas, muitos italianos estão considerando benefícios fiscais e descontos. Nesse caso, é permitido deduzir parte das despesas da renda total anual tributável. Para isso, você pode utilizar duas opções:

Deduzir despesas do total da renda antes da formação do imposto. Essas despesas incluem: despesas com trabalhadores domésticos; contribuições para poupança de aposentadoria e seguro de vida; pensão alimentícia; pagamentos de caridade a ONGs.
Deduzir despesas do valor já do imposto. Despesas como: despesas médicas (19% se excederem 129 euros); custos de reparo de imóveis (36%); taxas de matrícula em universidades (19%); creche (se o valor for superior a 632 euros — 19%); assinatura para treinamento na academia ou piscina (19%).
É importante que todas essas despesas sejam confirmadas por recibos fiscais e notas fiscais indicando os dados do comprador e o código VAT do vendedor. Cada comitê municipal individual da região pode expandir a lista de despesas para tributação preferencial.

Para concluir: o sistema tributário na Itália não é imediatamente acessível e compreensível para todos, mas nossos especialistas estão sempre prontos para fornecer informações detalhadas sobre o assunto de seu interesse.