O conteúdo do artigo:

• A história do desenvolvimento da conta escrow
• Uso de escrow no exterior
• Conta escrow na construção habitacional 
• Vantagens e desvantagens do escrow

Hoje, ninguém se surpreende mais com novos tipos de atividades financeiras. Na era da Internet e da inteligência artificial, parece que a sociedade moderna alcançou um progresso global em tudo, no entanto, como a história mostra, muitas transações financeiras surgiram muito antes do atual entendimento moderno. Assim, na antiguidade, nasceu a ideia de uma conta escrow, cuja essência, ao realizar transações, é garantir a segurança de fundos e propriedades de ambas as partes, graças a um terceiro. Tal conta se desenvolveu principalmente em meados do século XIX, quando surgiram as transações de “pagamento antecipado”: na conclusão do contrato, uma das partes depositava parte do valor, enquanto a outra deveria fornecer bens ou serviços. Muitos empresários enfrentaram problemas quando os termos do contrato não eram cumpridos e o pagamento antecipado não era reembolsado. Foi então que a conta escrow foi introduzida para proteger os direitos de ambas as partes.
       Inicialmente, o escrow era utilizado em transações imobiliárias: o comprador depositava dinheiro em uma conta escrow, e o vendedor transferia os documentos de propriedade. O dinheiro em sua conta era mantido por uma empresa intermediária, que atuava como um garantidor entre o vendedor e o comprador. Posteriormente, após demonstrar eficácia em sua função, as contas escrow passaram a ser utilizadas em outras áreas de transações financeiras: franchising, financiamento de startups, comércio online, etc. Muitos provavelmente assistiram ao filme “O Lobo de Wall Street”, mas poucos sabem que a conta escrow sempre foi bastante demandada naquela rua. Grandes transações de compra e venda eram constantemente realizadas em Wall Street, e o escrow ajudava a reduzir os riscos dessas transações.
Como funciona? Na realidade, o mecanismo da conta escrow consiste em um acordo tripartite entre o depositante (uma conta condicional do comprador), o agente escrow (o banco onde os fundos são registrados e bloqueados) e o beneficiário (a conta do contratante, que, se todos os termos do acordo forem cumpridos, receberá os fundos). Por exemplo, um comprador planeja adquirir um apartamento em um edifício em fase de construção. Ele não sabe o que pode acontecer com a construtora durante esse período: a construção não começou, a empresa fechou ou declarou falência, e tudo mais. Nesse caso, o sistema escrow permite proteger os interesses tanto do comprador quanto do vendedor. Até o momento em que o objeto é colocado em operação, o comprador saberá que o vendedor receberá o dinheiro se cumprir suas obrigações conforme o contrato; e o vendedor pode realizar seu trabalho com segurança, já que tem o pagamento em sua conta condicional. Um ponto importante é que o banco agente não tem o direito de usar o dinheiro na conta escrow para empréstimos a outras pessoas, como normalmente ocorre com os fundos em depósitos.
Ao mesmo tempo, o escrow funciona de maneira diferente em muitos países. Por exemplo, nos EUA (onde esse esquema teve origem), não apenas fundos podem ser transferidos para uma conta escrow, mas também valores mobiliários, imóveis e resultados de pesquisas científicas. Na Áustria, uma conta escrow é utilizada apenas para pagamento passo a passo de imóveis. Em Dubai, ao realizar transações de compra de imóveis, tal conta é obrigatoriamente controlada pelo Departamento de Terras (DLD). Isso oferece ainda mais garantias para uma transação bem-sucedida. E como nossa empresa está em sintonia com os tempos, os desenvolvedores com quem a VelesClub Int coopera em Dubai também utilizam contas escrow.
        Outro tipo de escrow é o comércio online. Após a pandemia de covid, muitos consumidores começaram a realizar compras pela internet. No entanto, nem todos os vendedores atuavam de boa fé. Em vista disso, alguns países introduziram contas escrow online, que são utilizadas no exterior ao comprar bens ou serviços pela Internet: um agente escrow retém o dinheiro do comprador até que o vendedor cumpra suas obrigações. Esse esquema foi muito bem implementado na popular plataforma AliExpress, quando os fundos eram transferidos não para o vendedor, mas para as contas escrow da plataforma. Assim que o comprador recebe os bens, o dinheiro é transferido para o vendedor.
       Na Rússia, a conta escrow apareceu relativamente há pouco tempo e atualmente é utilizada apenas na construção habitacional. Em 2019, mudanças na legislação entraram em vigor, segundo as quais, na maioria dos casos, o incorporador é obrigado a utilizar contas escrow para a recepção e armazenamento de dinheiro dos acionistas. Isso se aplicava apenas à construção compartilhada em apartamentos. Porém, já em julho de 2024, foi assinado um novo decreto referente à conta escrow na construção habitacional individual (IHS), ou seja, a partir de 1º de março de 2025, as contas escrow na Rússia também poderão ser utilizadas na construção de casas particulares. Qual é a importância disso?
Primeiramente, os fundos depositados na conta escrow estão protegidos de quaisquer cancelamentos e fraudes ilegais. Afinal, muitas vezes durante a construção de uma casa particular, os desenvolvedores interrompem o trabalho no meio do processo, as equipes mudam e o cliente não pode influenciar isso de forma alguma. No caso do escrow, um investidor privado tem o direito de retirar seus recursos dessa conta se o desenvolvedor não puder concluir a casa ou atrasar significativamente sua entrega. Nesse cenário, o cliente está protegido e isso motiva o desenvolvedor a entregar o objeto no prazo.
Em segundo lugar, o mercado de construção de baixa altura está se tornando mais transparente e compreensível. Proprietários particulares estarão interessados em solicitar a construção de suas casas de construtores profissionais, e eles também podem obter a aprovação para um financiamento de casa de veraneio.
Em terceiro lugar, o desenvolvedor também está assegurado — ao concluir seu trabalho, ele recebe garantidamente os pagamentos conforme o contrato.
Ao mesmo tempo, o cliente e o contratante devem concordar voluntariamente em abrir uma conta escrow nos serviços habitacionais e comunitários. Os desenvolvedores aceitarão isso? O tempo dirá. No entanto, a conta escrow possui suas vantagens e desvantagens.

• 1ª vantagem é que o beneficiário tem garantia de receber o dinheiro se cumprir todas as obrigações contratuais; e o depositante está protegido de transações fraudulentas.
• 2ª vantagem — ao término da transação por uma das partes, a conta é fechada automaticamente, e todo o dinheiro é devolvido ao depositante.
• 3ª vantagem — as partes escolhem quais documentos serão prova da transação para o banco.
• 4ª vantagem — uma conta escrow não pode ser arrestada (mesmo que o depositante tenha dívidas em impostos, multas, etc.).

Vale a pena observar as desvantagens:

• Nem todos os bancos trabalham com contas escrow;
• O dinheiro na conta fica bloqueado, e o depositante só poderá reavê-lo em caso de rescisão do contrato;
• Os fundos na conta escrow não rendem juros, como, por exemplo, um depósito;
• O dinheiro na conta fica congelado, e o valor do imóvel pode aumentar de preço, portanto, quando os fundos forem devolvidos (se o desenvolvedor não cumpriu suas condições), é improvável que o cliente possa adquirir um imóvel equivalente;
• A conta escrow é paga. O depositante paga uma comissão para abrir a conta (cerca de 1% do montante), no entanto, em transações de construção compartilhada, o beneficiário arca com os custos de manutenção da conta;
• Limite sobre o valor dos fundos retornados em caso de falência do banco. Se o montante na conta for maior, o depositante receberá apenas a quantia estabelecida como limite. 

Em resumo, é seguro afirmar que, apesar das desvantagens, a conta escrow se torna o esquema de vendas que minimiza o risco de perda de dinheiro ao realizar uma transação. E qual é a sua opinião sobre a compra de imóveis através de uma conta escrow?