Talvez você sonhe em ter uma villa à beira-mar em Bali ou um apartamento elegante em Lisboa — mas ainda não quer se mudar de vez. A boa notícia? Em muitos países, não é preciso morar lá para investir em imóveis. Na verdade, mercados imobiliários globais estão ativamente recebendo compradores estrangeiros, inclusive quem não tem residência local.

Este artigo explica como você pode comprar legalmente imóveis em países estrangeiros sem se tornar residente, os tipos de propriedade que é possível possuir e as regulamentações importantes a entender antes de assinar um contrato.

1. É legal comprar imóvel no exterior sem residência?

Sim — em muitos países, a residência não é requisito para a propriedade. Você pode ser não-residente e ainda comprar imóvel residencial, comercial ou até terrenos em algumas regiões. Contudo, há algumas ressalvas:

• Alguns países restringem a propriedade de terrenos a cidadãos ou residentes (por exemplo, Tailândia, Indonésia)

• Outros exigem que a compra seja feita por estruturas legais específicas (por exemplo, fideicomiso no México)

• Financiamento local pode não estar disponível a menos que você seja residente

O processo costuma ser aberto — mas nem sempre simples.

2. Países onde não-residentes podem comprar imóveis facilmente em 2024

A seguir, uma lista dos principais destinos onde estrangeiros não-residentes podem comprar imóveis com restrições mínimas:

Portugal

• Não-residentes permitidos? Sim

• Tipo de propriedade: propriedade plena (freehold)

• Vantagens fiscais: NHR (residência não habitual) ainda se aplica a alguns casos

• Bônus: opção para solicitar Golden Visa (embora os critérios tenham mudado)

Espanha

• Não-residentes permitidos? Sim

• Tipo de propriedade: propriedade plena (freehold)

• Observação: rendimentos de aluguel são tributados, mesmo para não-residentes

• Dica profissional: contrate um gestor (gestor administrativo) ou advogado local para cuidar da documentação

Turquia

• Não-residentes permitidos? Sim

• Tipo de propriedade: propriedade plena (freehold)

• Vantagem-chave: cidadania possível via investimento (US$400K+)

• Processo simples: a maioria dos compradores conclui a compra remotamente com representação legal

EAU (Dubai/Abu Dhabi)

• Não-residentes permitidos? Sim, em zonas designadas

• Tipo de propriedade: freehold (em áreas de freehold) ou arrendamento (leasehold)

• Por que funciona: sem impostos sobre propriedade, possibilidade de vistos para investidores

México

• Não-residentes permitidos? Sim, via fideicomiso (trust bancário) em áreas costeiras/fronteiriças

• Tipo de propriedade: propriedade administrada por trust

• Baixo custo de entrada: propriedades em Tulum e Playa del Carmen abaixo de $200K

Tailândia

• Não-residentes permitidos? Sim (apenas condomínios)

• Tipo de propriedade: freehold para condomínios, leasehold para terrenos/casas

• Limite: estrangeiros podem possuir até 49% de um edifício de condomínios

Grécia

• Não-residentes permitidos? Sim

• Tipo de propriedade: propriedade plena (freehold)

• Residência opcional: compre imóvel e solicite Golden Visa, se desejar

• Fique atento: aumento da demanda elevou os preços em Atenas

Geórgia

• Não-residentes permitidos? Sim

• Tipo de propriedade: propriedade plena

• Amigável fiscalmente: sem impostos sobre renda estrangeira, impostos sobre propriedade baixos

• Processo rápido: compra pode ser concluída em dias

3. Tipos de imóvel que estrangeiros podem comprar

Estrangeiros podem enfrentar restrições quanto ao tipo de imóvel, dependendo do país:

Verifique sempre se sua posse será por leasehold (temporária) ou freehold (permanente, de propriedade integral).

4. Requisitos legais e financeiros para compradores não residentes

Mesmo quando permitido, você ainda precisará lidar com:

• Números de identificação fiscal (NIF)

Países como Espanha e Portugal exigem que você obtenha um número fiscal local antes da compra.

• Contas bancárias

Algumas jurisdições exigem uma conta bancária local para processar as transações.

• Representação legal

Contrate um advogado ou notário local que conheça as leis imobiliárias para estrangeiros. Em lugares como Turquia ou México, isso é fundamental.

• Limitações de financiamento

Estrangeiros podem não ser elegíveis para hipotecas ou empréstimos locais. Espere pagar em dinheiro ou por transferência internacional.

5. E os impostos para não-residentes?

Mesmo sem morar no país, você pode ter obrigações fiscais como proprietário:

• Imposto sobre renda de aluguéis: aplicado na maioria dos países

• Imposto sobre ganho de capital: sobre lucros na revenda

• Impostos anuais sobre propriedade: muitas vezes mais baixos que nos EUA ou Europa Ocidental

• Impostos sobre patrimônio ou herança: variam amplamente (por exemplo, França vs. Geórgia)

Dica profissional: consulte sempre um consultor fiscal internacional se planeja gerar renda com o imóvel.

6. Comprar imóvel pode levar à residência ou cidadania?

Sim — em muitos países, comprar imóvel como não-residente pode abrir a porta para a residência:

A residência não é obrigatória para comprar — mas a compra pode ajudá-lo a obter residência mais tarde.

7. Dicas práticas para comprar imóvel como não residente

• Use procuração: se você não puder viajar, seu advogado pode cuidar do negócio em seu nome

• Verifique a titularidade: especialmente em países com direitos de terra pouco claros

• Trabalhe com construtoras ou corretores reputados: evite golpes com imóveis na planta ou ofertas supervalorizadas voltadas a estrangeiros

• Planeje manutenção e gestão: você não estará lá em tempo integral — considere gestores de propriedade

Conclusão: o mercado imobiliário global está aberto — mesmo se você não for local

Em 2024, a ideia de que é preciso ser residente para comprar imóvel está ultrapassada. Seja você um investidor remoto, nômade digital ou alguém procurando uma segunda casa, países ao redor do mundo estão tornando cada vez mais fácil possuir imóveis sem se mudar.

Da Tailândia à Turquia e da Geórgia à Grécia, as oportunidades são amplas — mas também são as regras. Ao entender as leis de propriedade, obrigações fiscais e os passos legais, você pode comprar imóvel no exterior com confiança — mesmo se não tiver planos de se mudar (ainda).