1. Entenda as leis locais de propriedade

Cada país trata a propriedade de estrangeiros de forma diferente. Em alguns países, os estrangeiros podem possuir terrenos diretamente, enquanto em outros, você está limitado a direitos de arrendamento ou precisa de um parceiro local.

Exemplos:

• Portugal, Espanha, Geórgia: Estrangeiros podem comprar propriedades de pleno direito com os mesmos direitos que os locais.

• Tailândia: Estrangeiros podem possuir condomínios, mas não terrenos diretamente.

• Indonésia: Você pode manter a propriedade sob um contrato de arrendamento (geralmente de 30 a 80 anos), não como pleno direito.

• México: Propriedades localizadas a até 50 km da costa ou das fronteiras requerem um fideicomisso (trust bancário).

Antes de se apaixonar por uma propriedade, consulte um especialista jurídico local para confirmar os direitos de propriedade, regras de transferência e se seu nome pode constar na escritura.

2. Diligência legal é imprescindível

Comprar imóveis no exterior sem o suporte jurídico adequado é arriscado. Regulamentações locais, regras de zoneamento e até mesmo fraudes podem pegar investidores desavisados de surpresa.

O que verificar:

• O vendedor é o proprietário legal?

• Há ônus, hipotecas ou disputas?

• O terreno está zonado para uso residencial?

• Todos os documentos e permissões de construção estão em ordem?

Contrate um advogado imobiliário independente (não vinculado ao vendedor ou desenvolvedor) que fale seu idioma e tenha licença local.

3. Implicações Fiscais: Locais e Internacionais

A propriedade de imóveis por estrangeiros envolve responsabilidades fiscais tanto no país anfitrião quanto, possivelmente, no seu país de origem.

Impostos a considerar:

• Impostos sobre compra: Variam de 0% (Geórgia) a 10%+ (Espanha, França).

• Impostos contínuos: Imposto sobre a propriedade, imposto sobre renda de aluguel, ganho de capital.

• Impostos sobre saída: Alguns países cobram imposto sobre o lucro quando você vende.

• Dupla tributação: Você pode ter obrigações fiscais em casa, a menos que exista um tratado fiscal.

Dica profissional: Trabalhe com um consultor tributário internacional para garantir que você está em conformidade e maximizando deduções em ambos os países.

4. Residência e Vínculo de Vistos à Propriedade

Imóveis podem muitas vezes desbloquear residência, vistos de longo prazo ou até mesmo cidadania — mas as regras variam Amplamente.

Em 2024:

• Portugal, Espanha, Grécia: Programas de Visto Gold permitem residência através de investimento em propriedades, embora alguns estejam sendo revisados ou restritos a zonas comerciais.

• EAU: Investimentos imobiliários acima de $204K concedem vistos de longo prazo.

• Turquia: $400K em imóveis qualifica para cidadania.

Não assuma que todas as compras de propriedades garantem residência legal. Pesquise opções de visto previamente ou trabalhe com um advogado de imigração.

5. Financiando uma Propriedade Estrangeira

Estrangeiros podem obter hipotecas no exterior? Sim, mas depende do país.

Opções:

• Hipotecas locais: Disponíveis em Portugal, Espanha, Tailândia, EAU. Geralmente 50–70% de LTV.

• Empréstimos com garantia da propriedade: Pegue emprestado da sua propriedade doméstica para comprar no exterior.

• Financiamento do desenvolvedor: Comum em projetos não finalizados na Turquia, Bali e Dubai.

Dicas principais:

• Hipotecas para estrangeiros podem exigir grandes pagamentos iniciais.

• Você pode precisar de comprovante de renda, declarações de impostos e uma conta bancária local.

• As taxas de juros para não-residentes são frequentemente mais altas.

Certifique-se de comparar opções locais e internacionais para evitar altos custos.

6. Flutuações de Câmbio e Risco

Comprar propriedades em um país com uma moeda diferente adiciona uma camada de complexidade — e risco.

Dicas para gerenciar o risco cambial:

• Tranque as taxas usando um contrato a termo ou hedging cambial.

• Mantenha fundos em USD ou EUR, se possível, em mercados voláteis.

• Considere países com moeda estável se você quiser um ROI previsível.

Por exemplo, a Turquia e a Colômbia passaram por uma grande desvalorização cambial, o que pode oferecer propriedades mais baratas, mas também representa risco se você planeja revender ou repatriar renda.

7. Gerenciamento e Manutenção de Propriedades no Exterior

A menos que você planeje viver na propriedade em tempo integral, precisará de um gerente de propriedade local confiável.

Serviços que oferecem:

• Cobrança de aluguel e verificação de inquilinos

• Reparos e manutenção regular

• Pagamentos de utilidades e conformidade legal

• Limpeza e reposição para aluguéis de curto prazo

Isso é especialmente crucial se você investir em aluguéis no estilo Airbnb em Bali, Dubai ou Portugal. A propriedade à distância não funciona sem um suporte local sólido.

8. Entenda a Dinâmica do Mercado

Não compre apenas porque um lugar parece bonito. Estude as tendências de oferta/demanda, rendimentos de aluguel e crescimento econômico.

Pergunte:

• Este é um mercado sazonal ou durante o ano todo?

• O turismo está em alta ou em baixa?

• Qual é a valorização esperada em 5–10 anos?

• Existem restrições sobre aluguéis de curto prazo?

Plataformas como Numbeo, GlobalPropertyGuide e portais locais de imóveis podem dar uma boa visão geral do mercado.

9. Custos Ocultos que Você Pode Perder

As compras de imóveis internacionais normalmente envolvem encargos adicionais que você não esperaria.

Exemplos:

• Taxas de cartório, registro e jurídicas

• Taxas de manutenção em apartamentos ou comunidades fechadas

• Taxas adicionais para compradores estrangeiros (por exemplo, no Canadá ou na Austrália)

• Custos de tradução e certificação

• Impostos anuais da comunidade (às vezes cobrados de forma inesperada)

Obtenha uma estimativa de custo “total” antes de se comprometer com um acordo, incluindo custos de fechamento, impostos e taxas de gerenciamento.

10. Comprando na Planta ou na Pré-Construção? Cuidado Redobrado Necessário

Propriedades à venda em planta podem oferecer preços mais baixos e grande potencial — mas vêm com riscos.

Reduza os Riscos Ao:

• Comprar apenas de desenvolvedores respeitáveis e bem avaliados.

• Rever prazos de entrega e penalidades por atrasos.

• Visitar o local ou designar um inspetor.

• Usar serviços de custódia para proteger os depósitos.

Certifique-se de entender o cronograma de conclusão e pagamento e confirme que o desenvolvedor possui licença e está devidamente assegurado.

Dica Bônus: Não Ignore os Fatores Culturais e de Comunicação

Cada país tem costumes de negócios, estilos de negociação e expectativas diferentes. Mal-entendidos podem surgir rapidamente se você não estiver preparado.

Por Exemplo:

• Em Bali, muitas propriedades envolvem arranjos tradicionais de compartilhamento de terras com locais.

• Na Espanha ou na Itália, os prazos de fechamento podem demorar muito mais do que nos EUA ou no Reino Unido.

• Na Tailândia, sorrir nem sempre significa sim — e o confronto direto é desaprovado.

Paciência, respeito e bons parceiros locais fazem toda a diferença.

Conclusão: Faça de Forma Inteligente, Não Rápida

Comprar imóveis em um país estrangeiro é uma decisão audaciosa que pode trazer grandes recompensas. Mas não é um feriado — é um investimento. A chave para o sucesso reside na preparação:

• Faça sua pesquisa

• Contrate profissionais

• Entenda sua exposição financeira

• Sempre trabalhe dentro do quadro legal do país

Com a equipe certa e um planejamento cuidadoso, você pode transformar seu sonho de possuir uma propriedade no exterior em uma realidade rentável, segura e enriquecedora para a vida.