전문가가 선정한 찰망구의 2차 부동산디지털 노마드의 핫스팟에서의 강력한 투자 매력전문가가 선정한 찰망구의 2차 부동산

창구에서 중고 부동산을 고려해야 하는 이유

발리 서남해안의 한때 조용했던 해변 마을인 창구는 국제 부동산 투자자들에게 역동적인 핫스팟으로 떠올랐습니다. 세미냑과 타나롯 사이에 위치하여 느긋한 열대 매력과 현대적인 도시의 매력을 독특하게 결합하고 있습니다. 검은 모래 해변, 번성하는 카페 문화, 요가 리트리트, 부티크 상점, 공동 작업 공간을 갖춘 창구는 디지털 노마드, 장기 체류 외국인, 글로벌 라이프스타일 투자자들을 끌어들입니다.

중고 부동산은 미완공 프로젝트와 달리, 개인 소유자나 투자자에 의해 재판매되는 완료된 운영 중인 부동산을 지칭합니다. 이 시장 세그먼트는 급속한 개발이 진행되고 오프플랜 리스크가 큰 창구와 같은 지역에서 안전하고 투명한 인수 경로를 제공합니다. 즉각적인 거주, 임대 수익, 명확한 소유 문서를 원하는 투자자들은 종종 재판매 시장을 선호합니다.

가능한 중고 부동산의 유형

창구의 중고 시장은 예산에 민감한 이주자부터 고급 투자자까지 다양한 구매자 프로필에 맞춘 다양한 부동산 포맷을 제공합니다. 가장 일반적인 카테고리는 다음과 같습니다:

• 임대별 주택: 창구의 대부분의 임대 별장은 임대권으로 판매되며, 일반적으로 25~30년의 기간을 가지며 연장 옵션이 포함됩니다. 이러한 별장은 꽤 단순한 1침실 유닛(~$150,000)부터 고급스러운 4침실 단지($400,000~$900,000)까지 다양하며, 종종 수영장, 정원, 직원 숙소를 갖추고 있습니다.
• 지역 추천자 또는 PMA를 통한 자유권 별장: 인도네시아 시민은 자유권(Hak Milik) 소유가 가능하며, 외국인은 합법적인 PMA(외국인 투자 회사) 구조를 통해 이러한 소유권을 취득할 수 있습니다. 단, 법적 준수가 필수적입니다.
• 스튜디오 및 부티크 아파트: 완공된 재판매 아파트는 서비스 건물이나 개인 단지에 위치하며, 편의 시설과 위치에 따라 ~$100,000에서 시작됩니다.
• 분할된 토지: 구매자는 기존 주거 또는 관광 개발을 위한 용도가 지정된 소규모의 자유권 또는 임대권 토지를 매입할 수 있습니다. 가격은 해변과 접근도로의 거리와 관계없이 m²당 ~$200~$500로 다양합니다.
• 완공된 오프플랜 턴키: 일부 개발자는 완공되었으나 사용되지 않은 유닛을 재판매합니다. 이들은 완전한 인프라를 갖추고 있으며 임대 또는 거주 준비가 되어 있습니다.

창구에서 가장 인기 있는 지역은 베라와(핀스 비치 클럽 근처), 바투 볼롱, 페레레난으로, 각각 세련된 사회 중심지에서 평화로운 주거 지역까지 각기 다른 분위기를 제공합니다.

소유 및 법적 측면

외국인은 인도네시아에서 개별 명의로 자유권 땅 소유가 금지되어 있습니다. 하지만 중고 부동산에 투자할 수 있는 완전히 합법적인 대안이 존재합니다:

• 임대권(Hak Sewa): 외국인에게 가장 일반적인 방법입니다. 이는 고정된 기간 동안 부동산을 사용하고 임대할 권리를 부여하며, 일반적으로 25~30년의 기간을 가지며 갱신 조항이 포함됩니다. 임대 계약은 공증되며 토지 사무소에 등록됩니다.
• PMA 회사 소유: 외국 투자자는 PT PMA(외국인이 소유한 유한회사)를 설립할 수 있으며, 이를 통해 Hak Guna Bangunan(건축 권리) 또는 Hak Pakai(사용 권리)를 합법적으로 소유할 수 있습니다. 이는 복잡하지만 자유권 건축물을 염두에 두고 있습니다.
• 추천자 구조(권장되지 않음): 일부 구매자는 인도네시아 추천자를 통해 소유권을 보유합니다. 하지만 이 방법은 법적 위험과 분쟁 시 집행력 부족 때문에 권장되지 않습니다.

중고 부동산 구매 시에는 면허가 있는 공증인 및 법률 자문과 함께 철저한 실사를 수행하는 것이 필수적입니다. 단계는 다음과 같습니다:

1. 토지 및 건물 허가(IMB 또는 PBG) 확인
2. 지구 계획 확인(주거용 대 상업용)
3. 임대 계약 검토(남은 기간, 연장 권리)
4. 부동산의 세금 상태 및 미지급 의무 확인
5. 재판매 거래의 부가세 또는 소득세 책임 명확화

창구의 부동산 법률에 익숙한 공증인과 법률 컨설턴트를 활용하면 모든 문서가 유효하고 준수되도록 보장할 수 있습니다. 외국 투자자는 공식 이중언어 계약을 사용하고 비공식적인 현금 거래를 피하는 것이 권장됩니다.

가격 및 시장 동향

창구의 중고 부동산 시장은 지난 5~7년 동안 지속적인 가치를 느끼고 있습니다. 증가하는 국제 수요, 제한된 토지 제공 및 관광객의 증가로 인해 가격이 상승하고 있으며, 특히 잘 위치한 재판매 별장과 운영 중인 임대는 더욱 그랬습니다.

• 임대별장 평균 가격은 m²당 $1,700~$2,500 범위입니다.
• 해변가 및 주요 위치에 있는 별장은 m²당 $3,000 이상의 가격을 받을 수 있습니다.
• 서비스 레지던스에 있는 중고 아파트는 스튜디오 또는 1BR 유닛의 경우 평균 $120,000~$180,000입니다.
• 임대 수익률은 8%(장기 임대)에서 15~20%(단기, 일간/주간) 사이입니다.

재판매 부동산의 가치는 검증된 임대 실적과 입증된 법적 위치에 있습니다. 많은 중고 리스트에는 지난 임대 수익, 점유율 및 부동산 관리 실적의 재무 내역이 포함됩니다. 이는 ROI를 평가하는 데 필수적입니다.

팬데믹 이후 관광 회복이 추가로 임대 수요를 증가시켰으며, 창구는 장기 체류, 일하는 휴가 및 국제 리트리트를 위한 거점으로 자리 잡고 있습니다. 주요 해변 클럽, 학교(예: 그린 스쿨 위성 캠퍼스), 그리고 공동 작업 공간 근처의 부동산이 가장 높은 수요를 보이고 있습니다.

재판매 시장에서의 투자 시나리오

창구의 중고 부동산은 여러 투자자 유형에 적합합니다:

• 임대용 구매: 강한 점유 기록을 가진 턴키 별장은 즉시 Airbnb, Booking.com 또는 현지 에이전시를 통해 임대 가능합니다.
• 보유용 구매: 투자자는 향후 개인 사용 또는 자본 이익을 위한 장기 임대 또는 자유권 부동산(법인 통해) 중고 부동산을 구매합니다.
• 구매-개조: 오래된 부동산을 할인하여 매입하고 재판매 또는 더 높은 임대 수익을 위해 업그레이드합니다.
• 부분 임대 가능한 휴가용 주택: 소유자는 연중 일부를 위해 해당 부동산을 사용하고 나머지 기간에는 임대합니다.

예시:

베라와에서 $260,000(임대권, 27년 남음)에 구매한 2침실 별장은 연간 $35,000의 총 임대 수익을 생성합니다. 비용(~30%)을 차감하면 순수익은 ~$24,500, 즉 9.4%의 ROI가 됩니다. 5년 후 $320,000에 판매되면, 자본 이익이 추가적인 투자 수익이 됩니다.

벨레스클럽 국제는 중고 시장 구매자를 어떻게 지원하는가

벨레스클럽 인터내셔널은 창구 중고 부동산 시장에서 투자자와 외국인들에게 원스톱 서비스를 제공하여 안내합니다:

• 부동산 검색 및 소싱: 법적 및 재정적 기준을 충족하는 엄선된 재판매 리스트에 독점적으로 접근합니다.
• 실사 및 법적 검토: 우리의 법률 팀은 소유권의 명확성, 유효한 지구계획 및 깔끔한 임대 또는 PMA 구조를 보장합니다.
• 협상 및 구조화: 우리는 제안 구조화, 보증금 조건 및 판매자 대리를 관리하여 유리한 조건을 확보합니다.
• 거래 조정: 공증인 약속, 세금 준수, 양도 절차 및 최종 마감 지원을 모두 처리합니다.
• 임대 관리 설정: 원할 경우 상위 임대 운영사와의 온보딩을 조정하여 등록 설정에서 고객 서비스에 이르기까지 협조합니다.
• 퇴출 전략 계획: 장기 투자자를 위해 재판매 또는 재융자 일정을 개발하여 투자 목표와 일치시킵니다.

우리의 발리 현장 팀은 영어와 인도네시아어를 구사하며, 신뢰할 수 있는 법률 파트너, 공증인 및 중개인과 협력합니다. 우리는 구매자의 위험을 줄이고, 초기 문의에서부터 사후 구매 임대 수익화까지 부동산 취득 절차를 단순화합니다.

결론: 왜 창구의 재판매 시장이 좋을까요

창구의 중고 부동산은 열대 라이프스타일, 신뢰할 수 있는 수입 및 외국인 소유를 위한 명확한 법적 경로를 드물게 조합합니다. 발리의 부동산 시장이 여전히 경쟁이 치열하지만, 중고 부동산은 낮은 리스크 프로파일, 즉시 사용 가능성과 성과 가시성으로 두드러집니다. 임대 수익을 창출하는 별장, 장기 가족 거주지 또는 개인 휴양지와 자산의 혼합을 찾고 계시든, 창구의 중고 시장은 검증된 수익성을 가진 다용도 옵션을 제공합니다.

다른 글로벌 해변 시장에 비해 가격이 여전히 경쟁력 있으며, 임대권 옵션이 $150,000~$250,000에서 이용 가능하기 때문에 지금 창구의 재판매 기회를 탐색하기에 전략적인 시점입니다. 벨레스클럽 인터내셔널과 파트너십을 통해 발리의 부동산 시장으로의 여정을 안전하고 구조화된 방식으로 이끌 수 있습니다.