필리핀의 그린필드 투자 부동산합리적인 가격의 주택해안선과 도시 전역에서

필리핀의 부동산: 성장하는 수익과 함께하는 열대 투자

필리핀 부동산 시장에 투자해야 하는 이유

7,000개 이상의 섬으로 구성된 필리핀은 도시형 콘도부터 해변 리조트까지 다양한 부동산 기회를 제공합니다. 동남아시아에서 가장 빠르게 성장하는 경제 중 하나를 소유하고 있으며, 젊은 인구와 활발한 관광 산업 덕분에 국내외 투자자들에게 점점 매력적인 투자처로 자리잡고 있습니다. 필리핀에서는 영어가 널리 통용되며, 특정 유형의 부동산에 대해 외국인 소유가 가능하고, 메트로 마닐라, 세부 및 보라카이와 같은 인기 위치에서의 임대 수익률도 경쟁력이 있습니다. 생활 수준, 투자 잠재력, 그리고 경제성의 조합으로 인해 필리핀은 아시아 부동산 시장에서 떠오르는 스타로 자리잡고 있습니다.

부동산 유형 및 허용 용도

필리핀 시장에서는 구매, 임대 또는 개발 가능한 여러 유형의 부동산이 있습니다:

• 콘도: 외국인이 직접 소유할 수 있는 유일한 주거형 부동산으로, 각 건물의 총 유닛 중 최대 40%까지 소유가 가능합니다.
• 토지 및 주택: 외국인은 토지를 직접 소유할 수 없지만, 토지를 임대하거나 주택을 소유(토지는 소유 불가)하거나 법인을 통해 구매할 수 있습니다.
• 리조트 및 섬 부동산: 개발자와 장기 임차자들에게 인기가 높습니다. 토지는 일반적으로 장기 임대 또는 법인 구조를 통해 보유됩니다.
• 상업용 부동산: 사무실 건물, 소매 공간, 코워킹 허브는 메트로 마닐라와 세부에서 수요가 증가하고 있습니다.
• 농지 및 지방 토지: 외국인 소유가 제한되어 있으며, 합작 투자 또는 장기 임대를 통해 옵션이 존재할 수 있습니다.

외국인을 위한 법적 프레임워크와 소유권

필리핀 헌법은 외국인의 토지 소유에 제한을 두고 있지만, 투자를 위한 여러 법적 경로가 존재합니다:

• 콘도 소유권: 외국인은 건물 내 외국인 소유 비율이 40%를 초과하지 않는 경우 콘도 유닛을 소유할 수 있습니다.
• 토지 임대: 외국인은 최대 50년간(25년 연장 가능) 토지를 임대할 수 있어 개발 또는 거주 목적으로 적합합니다.
• 법인 소유권: 외국인은 필리핀 법인을 설립(60% 이상 필리핀인 소유)하여 사업 목적으로 토지를 취득할 수 있습니다.
• 배우자 소유권: 필리핀 국적자와 결혼한 외국인은 필리핀 배우자의 이름으로 토지를 구매할 수 있지만, 외국 배우자는 법적 권리를 갖지 않습니다.
• 실사: 모든 구매는 공인 중개인 및 변호사를 통해 이루어져야 하며, 토지 제목 및 개발자의 자격을 확인하는 것이 필수입니다.

부동산 가격 및 시장 동향

필리핀의 부동산 가격은 태국, 말레이시아 및 싱가포르와 같은 이웃 시장에 비해 여전히 저렴합니다. 주요 도시는 지난 10년 동안 안정적인 상승세를 보여왔습니다. 2024년 기준 평균 가격은 다음과 같습니다:

위치	콘도 가격 (m²당)	주택/빌라 가격 범위
메트로 마닐라 (마카티, BGC)	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
세부 시티	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
다바오 시티	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
클락 / 팜팡가	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
보라카이 / 팔라완	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

팬데믹 중 잠시 주춤했던 시장은 관광 재개, 외국인 노동자 유입, 그리고 국내 수요 증가로 다시 반등하고 있습니다.

부동산 투자에 적합한 최고의 위치

필리핀의 각 지역은 투자 목표에 따라 독특한 장점을 제공합니다:

• 마카티 및 BGC (타구이크): 프리미엄 콘도와 높은 임대 수요, 안정된 임차인이 있는 금융 및 상업 중심지입니다.
• 세부: 강력한 관광 산업, IT-BPM 부문, 해안 개발로 번성하는 메트로입니다. 생활 수준과 수익률의 균형이 좋습니다.
• 다바오: 인프라와 안전성이 성장하고 있으며, 진입 장벽이 낮고 마닐라보다 덜 혼잡합니다.
• 보라카이 및 팔라완: 최고의 관광지입니다. 리조트형 콘도 프로젝트와 빌라는 단기 임대에 적합합니다.
• 클락 (팜팡가): 정부 지원과 인프라 투자로 성장하는 외국인 거주 지역인 자유무역 구역입니다.

임대 수익률 및 투자 시나리오

필리핀은 장기 및 단기 임대 모델 모두 매력적인 수익률을 제공합니다:

• 메트로 마닐라의 콘도 임대: 평균 수익률은 5%–7%입니다. 마카티나 BGC의 프리미엄 콘도는 외국인 임차인이 있으면 더욱 높은 수익을 올릴 수 있습니다.
• 에어비앤비/단기 임대: 보라카이, 팔라완, 세부에 위치한 유닛은 피크 시즌 동안 매년 10%–12%의 수익을 생성할 수 있습니다.
• 지방 도시의 구매 후 임대: 낮은 취득 비용과 현지 전문가 및 학생들의 수요가 높습니다.
• 리조트 콘도텔: 개발자들은 보장된 임대 수익(4%–6%)과 소유 편의를 위한 호텔 관리를 제공합니다.

최적의 수익을 위해서 알맞은 가구 배치, 위치 및 관리가 중요합니다. 관광 지역에서는 임대 라이센스가 필요할 수 있습니다.

거주권, 세금 및 외국인 인센티브

외국인 구매자는 자동으로 거주권이 부여되지 않지만, 필리핀에서는 여러 비자 프로그램을 제공합니다:

• 특별 거주자 은퇴 비자(SRRV): 부동산에 투자하거나 현지 예금을 유지하는 35세 이상의 외국인이 신청할 수 있으며, 무제한 체류와 다회 입국 권한을 제공합니다.
• 13a 배우자 비자: 필리핀 시민과 결혼한 외국인을 위한 비자입니다.
• 투자 비자: 업체를 시작하거나 수출 구역에 투자하는 사람들을 위한 비자입니다.

세금 및 비용:

• 양도세: 판매 가격의 ~0.5%–0.75%
• 양도소득세: 총 판매 가격의 6% (보통 판매자가 부담)
• 문서 인지세: 자산 가치의 1.5%
• 원천세: 구매자가 법인인 경우 적용될 수 있습니다.
• 임대 소득세: 비거주자에게는 순소득의 25%. 현지 부동산 관리자가 종종 준수를 도와줍니다.

인프라 및 접근성

필리핀은 "보다 나은 건설" 프로그램 하에 대규모 인프라 업그레이드를 진행하고 있습니다:

• 공항: 마닐라(NAIA), 막탄-세부, 클락, 다바오는 국제 허브입니다.
• 교통 연결: 새로운 고속도로와 철도 프로젝트가 마닐라와 클락, 카비테와 같은 인근 도시를 연결합니다.
• 유틸리티: 콘도와 도시 중심지에는 안정적인 수도, 전기 및 고속 광섬유 인터넷이 제공됩니다.
• 의료 서비스: 마닐라와 세부에는 의료 관광객과 외국인을 위한 고품질 병원이 있습니다.
• 국제학교: 주요 도시에 위치하며 IB 또는 미국 커리큘럼을 제공하는 경우가 많습니다.

위험 및 고려 사항

시장 전망이 밝지만, 투자자들은 다음 사항을 고려해야 합니다:

• 소유권 명확성: 채권 분쟁이나 허위 소유권 주장에 대한 문제를 피하기 위해 토지 제목을 확인해야 합니다.
• 토지 소유 제한: 외국인은 직접 토지를 소유할 수 없으므로 특정 프로젝트에 제한이 있을 수 있습니다.
• 자연 재해: 태풍, 홍수 및 지진에 대비하여 부동산을 보험에 가입해야 합니다.
• 개발자 평판: 지연이나 프로젝트 취소를 피하기 위해 검증된 개발자와 협력해야 합니다.
• 환율 위험: 페소의 가치 하락은 USD 기반 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

결론: 필리핀은 포트폴리오에서 점유할 가치가 있는 국가입니다

필리핀은 성장, 경제성 및 생활 매력을 동시에 제공합니다. 친투자 정책, 높은 임대 수익 및 확장하는 관광 인프라 덕분에 글로벌 부동산 투자자들에게 점점 더 선호되는 목적지가 되고 있습니다. 법적 제한이 있지만, 콘도 시장과 장기 임대 옵션을 통해 접근 가능한 진입 경로를 제공합니다. 마닐라의 수익성 있는 콘도 또는 세부와 팔라완의 해변가 휴양지를 목표로 하든, 필리핀은 동남아시아의 중심에서 유연성, 기회 및 높은 잠재력을 제공합니다.