올덴부르크의 부동산 투자 인사이트조용한 북부 소도시수요와 안정적인 수익률

올덴부르크의 부동산: 독일 북부에서 안정적이고 성장하는 시장

소개: 올덴부르크에 투자하는 이유

올덴부르크는 독일 북서부의 Нижняя Саксония에 위치한 중간 규모의 도시로, 경제적 안정성, 교육 기관, 높은 생활 수준으로 유명합니다. 인구 17만 명 이상의 이 도시는 기술, 에너지, 의료, 물류 등 다양한 산업 중심으로 발전하고 있어 주민들과 기업들을 유치하고 있습니다. 비교적 저렴한 부동산 가격과 지속적인 임대 수요, 브레멘과 북해 사이의 전략적 위치 덕분에 장기적인 가치를 찾는 부동산 투자자들에게 매력적인 목표지가 되고 있습니다.

부동산 유형 및 허용 용도

• 도심 아파트: Innenstadt, Eversten, Donnerschwee 지역에 위치하며, 학생, 싱글, 젊은 전문가들 사이에서 안정적인 수요를 자랑합니다.
• 가족 주택: Kreyenbrück, Bürgerfelde, Nadorst와 같은 교외 지역에서 별도의 단독 및 반단독 주택이 있으며, 정원 공간을 제공해 장기 임차인들에게 적합합니다.
• 학생용 주택: 올덴부르크 대학과의 근접성 덕분에 소형 아파트와 공유 아파트에 대한 지속적인 관심이 있습니다.
• 상업용 유닛: Osternburg와 Wechloy와 같은 보행자 거리 및 비즈니스 지구 내의 소매점, 의료 회의소, 사무소.
• 신축 주거 단지: 특히 수변 개발 지역이나 기차역 근처에 위치하며 현대적인 디자인과 에너지 효율성을 제공합니다.

소유권 및 법적 프레임워크

• 외국인 완전 소유: 제한 없이 허용됩니다. 투자자는 직접 본인 명의로 또는 회사를 통해 토지와 건물을 소유할 수 있습니다.
• 자유 보유 및 분양 소유: 대부분의 주거용 부동산은 자유 보유형(Einzelhaus) 또는 분양 아파트(Eigentumswohnungen)로 제공됩니다.
• 투명한 법적 절차: 부동산 거래는 공증되고 Grundbuch(토지 등록부)에 기록됩니다.
• 금융 지원 가능: 현지 및 국제 구매자는 독일 은행에서 모기지를 받을 수 있으며, 일반적으로 30~40%의 선납금이 필요합니다.

시장 가격 및 임대 동향

• 시내 중심 아파트: 크기, 상태 및 위치에 따라 €3,800~€5,500/m².
• 교외의 가족 주택: €3,200~€4,800/m². 정원이 있는 대형 구역이 높은 수요를 받고 있습니다.
• 학생 아파트(1~2룸): €2,800~€3,800/m². 재임대와 유연성 덕분에 높은 수익을 올리는 경우가 많습니다.

올덴부르크의 가격은 최근 몇 년 동안 꾸준히 상승했으며, 연간 약 3~5%의 성장을 보이고 있습니다. 이 도시는 함부르크나 쾰른과 같은 대도시보다 더 저렴하며, 유사한 수준의 인프라와 생활 편의성을 제공합니다. 특히 도시 중심부에서는 역사적 보호 조치로 인해 주택 공급이 다소 제한적입니다.

임대 수익 및 임차인 수요

• 총 임대 수익: 4%에서 6%로, 학생 임대와 다세대 주택이 가장 높은 수익을 제공합니다.
• ㎡당 월세: 지구, 부동산 연식 및 편의 시설에 따라 €9~€13.
• 공실률: 중앙 및 학생 밀집 지역 대부분이 2% 미만입니다.
• 임차인 프로필: 학생, 대학 교수진, 보건 분야 종사자, 가족, 기업 임차인.

투자 시나리오

• 대학교 근처의 학생 아파트(30 m²): €110,000 구매; €450/월에 임대 → 4.9% 총 수익.
• Innenstadt의 개조된 2베드룸 플랫(65 m²): €280,000; €1,050/월에 임대 → 4.5% 총 수익.
• Kreyenbrück의 단독 가족 주택(140 m²): €520,000; €2,000/월에 임대 → 4.6% 수익.
• 보행자 지역의 상업용 유닛(75 m²): €310,000; €1,400/월에 임대 → 5.4% 총 수익.

올덴부르크의 주요 투자 지역

• Innenstadt: 단기 및 장기 임대, 카페 및 혼합형 투자에 이상적인 중앙 위치.
• Eversten: 가족과 은퇴자들에게 인기; 뛰어난 학교와 녹지 공간.
• Kreyenbrück: 좋은 교통 연결과 저렴한 가격, 관심이 증가하고 있는 발전 중인 지역.
• Nadorst: 주거 매력과 젊은 전문가들로부터의 안정적인 임대 수요.
• Osternburg: 가치 지향적인 상업 및 주거 기회를 제공하며, 일부 재개발 프로젝트가 진행 중입니다.

거래 비용 및 세금

• 부동산 양도세 (Grunderwerbsteuer): Niedersachsen주에서 5%.
• 공증 및 등록: 구매 가격의 약 1.5%–2%.
• 중개 수수료: 일반적으로 부가세 포함 3.57%; 협상 가능하거나 판매자와 분할 가능합니다.
• 임대 소득세: 누진 세율이 적용되며, 공제 가능한 비용으로는 대출 이자, 유지 보수, 관리 비용이 포함됩니다.
• 양도 소득세: 개인 소유자가 10년 이상 보유한 경우 면제됩니다.

외국인 투자자 접근 및 금융 설정

• 국적 제한 없음: 외국 시민이나 회사는 올덴부르크에서 구매할 수 있습니다.
• 은행 금융: 소득 문서 및 은행과의 관계에 따라 60~70% LTV까지 가능.
• 필요한 계좌: 구매자는 소득 관리 및 유틸리티 비용 지불을 위해 독일 은행 계좌와 세금 번호가 필요합니다.
• VelesClub Int. 지원: 법률 설정, 모기지, 행정 문서에 대한 도움.

거주 및 법적 측면

• 부동산 구매: 자동으로 거주권이나 비자 지위를 제공하지 않습니다.
• 기업 비자: 경제적 영향이 있는 부동산 개발 또는 임대 비즈니스 운영자에게 제공될 수 있습니다.
• EU 시민: 비자 요건 없이 올덴부르크에서 거주하고 투자할 수 있는 전적인 권리가 있습니다.
• 비 EU 시민: 특정 투자나 기업 기준에 따라 장기 체류 허가를 신청할 수 있습니다.

위험 및 규제 요인

• 임대 통제: 일부 지역에서 Mietpreisbremse가 적용되며, 새로 지은 부동산과 고급 유닛은 일반적으로 면제됩니다.
• 건축 제한: 보존 규칙 및 녹지 구역이 새로운 개발을 지연시킬 수 있습니다.
• 유동성 위험: 중간 규모의 도시로서, 재판매 기간이 1티어 도시보다 약간 더 길 수 있습니다.

올덴부르크 내 VelesClub Int. 서비스

• 비공식 및 신축 개발 거래 접근.
• 영어 또는 독일어로 법적 및 공증 지원.
• 외국인을 위한 세금 최적화 및 금융 구조화.
• 턴키 자산 관리, 가구 배치 및 세입자 배치 서비스.
• 장기 보유, 재판매 및 포트폴리오 다각화에 대한 상담.

결론

올덴부르크는 경제적 강점, 거주성, 중간 수준의 진입 가격을 결합하여, 가족, 학생 및 전문가로부터의 안정적인 수요에 뒷받침되고 있습니다. 부동산 시장은 신흥 지역에서의 가치 상승 가능성과 함께 신뢰할 수 있는 수익 구조를 제공합니다. 대도시를 넘어서 지속 가능한 도시 생활에 대한 관심이 증가하고 있는 가운데, 올덴부르크는 장기적인 주거 및 상업 투자를 위한 유망한 장소로 자리잡고 있습니다. VelesClub Int.는 인수에서 관리에 이르기까지 모든 단계에서 고객을 지원하며, 독일 북부의 가장 안정적인 부동산 시장 중 하나에서 전략적 성장을 보장합니다.