스위스 부동산 2025: 외국인 소유법, 최적 지역 및 투자 장벽
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2025. 9. 16.
✅ 외국인이 스위스에서 부동산을 구매할 수 있나요?
네 — 하지만 매우 제한적입니다. 비거주자(스위스 및 비 EU/EFTA 국적자)는 정부의 허가를 받아 특정 리조트 지역에서만 구매할 수 있습니다.
🛑 대부분의 외국인은 스위스 거주권을 소지하지 않는 한 주거용 또는 토지를 자유롭게 구매할 수 없습니다.
⚖️ 2025년 스위스의 외국인 소유법
🔹 비거주자 / 비 EU 국적자:
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지정된 관광 지역에서만 휴가용 주택(두 번째 거주지) 구매 가능
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렉스 콜러 승인을 신청해야 함(비거주 외국인 구매자를 제한하는 스위스 법)
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아파트는 200㎡ 이상의 거주 공간 또는 **1,000㎡**의 토지 구매 불가
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연중임대할 수 없음 — 단기 임대는 제한된 조건 하에 허용
🔹 스위스에 거주하는 EU/EFTA 국적자:
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주거용 및 투자 부동산 구매 가능
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허가 등록 후 스위스 시민과 유사하게 대우받음
🔹 외국 기업:
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엄격한 제한에 직면하며 특정 승인이 필요함
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일반적으로 주거용 부동산에는 적합하지 않음
📌 렉스 콜러 및 렉스 웨버는 외국인 소유를 규제하고 지역 주택 공급을 보호하기 위해 세컨드 홈 개발을 제한합니다.
🏙️ 외국인이 스위스에서 부동산을 구매할 수 있는 주요 장소 (2025)
🟢 승인된 휴가 지역 (비거주 외국인 전용):
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체르마트 (발레주)
- 상징적인 마테호른 마을, 스키 리조트의 제한된 판매 물량
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베르비에르 (발레주)
- 럭셔리 알프스 리조트, 영국, 프랑스, 걸프 협력 회의(GCC)에서 고액 자산 투자자 유치
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생모리츠 (그라우뷘덴주)
- 초호화 스키 주택, 높은 진입 장벽이 있지만 비교할 수 없는 명성
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크란스 몬타나 (발레주)
- 가족 친화적인 스키 및 골프 타운, 라이프스타일과 임대의 균형이 좋음
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몽트뢰 및 베ヴ에 (제네바 호수 지역)
- 호숫가의 호화로운 매력, 비거주자의 이용 가능성 제한
💰 2025년 평균 부동산 가격
| 지역 | 평균 가격 (CHF/㎡) | 대략적인 €/㎡ |
|---|---|---|
| 체르마트 | 16,000–25,000 | €17,000–€27,000 |
| 베르비에르 | 18,000–28,000 | €19,000–€30,000 |
| 생모리츠 | 20,000–35,000 | €21,000–€37,000 |
| 몽트뢰 | 12,000–20,000 | €12,500–€21,000 |
| 크란스 몬타나 | 9,000–14,000 | €9,500–€15,000 |
스위스는 세계에서 가장 비싼 부동산 시장 중 하나로, 외국인이 접근할 수 있는 물량이 매우 제한적입니다.
📈 임대 수익률 및 ROI
| 지역 | 장기 수익률 | 휴가 임대 ROI |
|---|---|---|
| 베르비에르 | 2.5–4% | 4.5–6.5% |
| 체르마트 | 2–3.5% | 4–6% |
| 몽트뢰 | 2.5–4% | 4–5.5% |
| 크란스 몬타나 | 3–4.5% | 5–6.5% |
| 생모리츠 | 1.5–3% | 3.5–5% |
단기 임대(계절별 체류)는 많은 지역에서 합법적이지만 지역 관광 할당량이나 허가의 적용을 받을 수 있습니다.
🛠️ 외국인을 위한 구매 절차
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승인된 휴가 지역 내 부동산 선택
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판매자와 구매자가 사전 계약서에 서명
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렉스 콜러 인증 신청
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최종 승인 획득 (1~3개월 소요될 수 있음)
-
공증서를 서명하고 지적 등록부에 소유권 등기
법적 대리는 강력히 권장됩니다. 지역 규정의 복잡성 때문입니다.
🧾 세금 및 비용
| 유형 | 비용/세율 |
|---|---|
| 부동산 양도세 | 1–3.3% (칸톤마다 다름) |
| 공증 및 법률 비용 | ~1–1.5% |
| 재산세 | 예 (칸톤마다 다름) |
| 양도소득세 | 점진적이며 기간에 따라 다름 |
| 연간 재산세 | 0.1–0.3% (칸톤 세율) |
| 임대 소득세 | 일반 소득세율(연방 + 칸톤) 적용 |
스위스에는 대부분의 칸톤에서 상속세가 없으며, 부가가치세(VAT) 세율이 낮습니다(현재 7.7%).
🛂 부동산 구매가 거주권을 부여하나요?
❌ 아니요. 부동산 구매는 거주권, 비자, 또는 시민권을 부여하지 않습니다.
하지만 다음과 같은 신청이 가능합니다:
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경제적 독립성 또는 은퇴를 기반으로 한 스위스 거주 허가 (칸톤의 승인 필요)
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추가 요건이 있는 사업 투자 또는 기업가 허가
부유한 투자자조차도 부동산 이외의 이민 경로를 거쳐야 합니다.
🏘️ 누구가 스위스에 투자해야 하나요?
✅ 이상적인 투자자:
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초고액 자산가로 자산 보존을 원하는 경우
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스위스 알프스 스키 부동산을 원하는 구매자
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안정성, 독점성, 프라이버시를 중시하는 투자자
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CHF로 자산 다각화를 희망하는 외국인
❌ 이상적이지 않은 투자자:
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입문자 또는 중산층 투자자
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거주권이나 시민권을 원하는 구매자
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단기 매매 또는 수익 최대화를 원하는 임대인
🔮 2025년 시장 동향
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스위스 프랑의 강세가 인플레이션 위험이 있는 지역으로부터 자본을 끌어옴
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휴가 지역에서는 수요가 공급을 초과하기 때문에 가격은 느리지만 꾸준히 상승할 것으로 예상
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지속 가능한 알프스 주택의 가치 상승 (에너지 효율적인 샬레, 저영향 건축)
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“안전한 피난처” 투자를 찾는 UAE, 영국, 싱가포르 구매자의 관심
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리조트 마을의 새로운 세컨드 홈 건설을 제한하는 렉스 웨버의 엄격한 시행
🧭 결론
스위스의 부동산 시장은 독점적이고 엄격하게 규제되며 초고급입니다. 높은 수익률이나 빠른 턴어라운드 투자자에게는 적합하지 않지만 자산 보존, 세대 간 주택, 유로 헤지에 탁월한 기회입니다.
외국인은 숙련된 공증인과 협력하고 칸톤 차이 및 법적 제한을 이해해야 하지만, 자격을 갖춘 경우에 스위스 부동산 소유는 드물고 강력한 자산입니다.
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