외국인이 스웨덴에서 부동산을 구매할 때: 결제 방법, 비용, 지연 방지 요령

빠른 요약

계약금(Handpenning): 일반적으로 약 10%로, 중개인 또는 변호사의 고객계좌(client account)에 계약서상의 정확한 참조 문구와 함께 입금합니다. 완납 자금: 대금이 SEK로 정산된다면 SEK 계좌로 SWIFT 송금, EUR 옵션이 제공되는 경우에는 SEPA가 예측 가능하고 비용이 명확합니다. 핵심 비용: 일반적으로 lagfart(많은 경우 개인은 약 1.5%)와 pantbrev(신규 근저당권 설정 가치의 약 2%)에 고정 등록 수수료, 법률 비용, FX/은행 수수료를 더해 예산을 계획하세요.

누가 자금을 보관하고 어떻게 해제되는가

자금은 보통 규제된 고객계좌에 보관되며 계약 조건이 충족될 때까지 유지됩니다. 중개인/변호사는 계약서에 따라 서류 완비, 권리침해 해결, 인도 일정 확정 등의 조건에 따라 계약금과 완납금을 해제합니다. 이러한 구조는 양측을 보호하고 송금 내역이 계약서와 일치하면 정산을 빠르게 합니다.

어떤 결제 수단(rail)을 사용해야 하는가

SEK 정산 → SWIFT: SEK 계좌로 SWIFT를 사용하고 수취인이 전액을 받아야 하는 경우 OUR 수수료 방식 등 수수료 부담 방식을 사전에 합의하며 컷오프와 중개은행을 확인하세요. EUR 정산 → SEPA: 허용되는 경우 SEPA는 T+0/T+1 정산과 투명한 수수료 구조를 제공합니다. 항상 결제 메시지에 계약서 참조(SPA 번호, 부동산 ID)를 정확히 기재하세요.

예산을 지키는 FX 계획

부동산 거래의 외환은 환율 민감성이 큽니다. 고정된 완납일이 있다면 포워드 계약을 예약하고 사전에 SEK/EUR 잔액을 마련하세요. 일정에 여유가 있다면 환전을 2~4회로 나눠 평균 환율을 노리세요. 계약금과 완납금이 모두 있는 거래라면 계약금을 미리 환전·입금하고, 나머지는 예상 완납 주에 맞춘 포워드 래더로 헤지하는 방법이 안전합니다.

Lagfart, pantbrev 및 기타 비용

Lagfart: 소유권 등기 수수료로, 많은 경우 매매가의 일정 비율로 계산됩니다(개인의 일반 사례에서 대개 1.5% 정도)와 고정 등록 수수료가 추가됩니다. Pantbrev: 근저당권 설정에 부과되는 세금으로, 신규 pantbrev 가액의 대략 2%와 고정 수수료가 붙습니다. 중개인/변호사에게 은행 수수료와 정확한 순수 입금액을 포함한 단일 완납 명세서(completion statement)를 요청하세요.

은행 심사를 통과시키는 문서 묶음

첫 송금 전 하나의 인덱스된 PDF를 준비하세요: 1) 여권 및 주소 증명(또는 회사 등기부 등본과 실소유자 증빙), 2) 매매계약서(SPA), 부속서, 완납 명세서, 3) 자금출처 증빙(급여명세서, 세금신고서, 배당결의서 또는 자산 매각 계약서와 은행거래내역), 4) 환전 확인서(환전한 경우), 5) 에스크로 지침과 간단한 해제 프로토콜. 서류 전반의 법적 명칭과 금액이 일치해야 컴플라이언스 검토가 빨라집니다.

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에스크로가 즉시 매칭하도록 적어야 할 송금 내역

계약 기반의 문구를 사용하세요: “Deposit per SPA [Number], Property [Address/ID]”; “Completion payment, SPA [Number], Stockholm”; “Fees & taxes per statement [Date]”. “property payment”처럼 모호한 설명은 피하세요. 세금이나 수수료를 별도로 송금해야 한다면, 각각 별도 이체와 고유한 참조 문구를 사용하세요.

오퍼부터 열쇠 인도까지의 일정

1) 오퍼 수락 및 계약금. 고객계좌로 입금 지침과 정확한 참조 문구를 받습니다. 통화, 결제 수단, 수수료 부담 방식 및 컷오프를 서면으로 확인하세요.

2) 계약 및 자금조달. pantbrev 필요 여부를 확인하세요; 신규 근저당권이 설정된다면 관련 세금과 수수료를 예산에 포함시키세요. 변호사에게 모든 항목을 하나의 완납 명세서에 포함하도록 요청하세요.

3) FX 및 은행 한도. 대규모 송금의 경우 24–48시간 전에 한도 상향을 요청하세요; 포워드 또는 분할 환전 방식을 결정하고 확인서를 확보하세요.

4) 계약금 송금. 오전 중으로 송금하고 SEPA의 경우 end-to-end ID나 SWIFT MT103 같은 증빙을 중개인/변호사에게 문서와 같은 이메일 스레드로 공유하세요.

5) 완납 주간. 수취인 정보를 재확인하세요; 일정이 촉박하면 영업일 기준 전날 자금을 밸류(value)로 도착시키는 것이 안전합니다. 해제와 열쇠 인도를 같은 이메일 스레드로 정렬해 오해를 방지하세요.

6) 등기. 중개인/변호사가 lagfart 등기 및 관련 수수료·pantbrev 처리를 담당하며, 명세서에 따라 이미 고객계좌에 있는 자금을 사용합니다.

자주 발생하는 실수와 간단한 해결책

모호하거나 누락된 참조: 항상 SPA 번호와 부동산 ID를 포함하세요. 늦은 FX 결정: 고정 일정에는 포워드를, 유동적 일정에는 분할 환전을 사용하세요. 이름이나 계정 입력 오류: 공식 문서에서 복사-붙여넣기 하세요. 동의 없는 자금 분할: 서면 동의와 별도 참조 없이는 분할하지 마세요. 컷오프 이후 송금: 조기에 송금하고 월요일 마감 건은 주말을 피하세요.

다음 단계

통화, 결제 수단, 수수료, 참조가 명시된 단일 완납 명세서를 요청하세요; 인덱스된 PDF를 하나 준비하세요; FX를 계획하고 은행 한도를 확보하세요; 컷오프와 공휴일을 고려해 송금 일정을 잡고, 즉시 해제를 위해 동일한 스레드에 증빙을 공유하세요. VelesClub Int.는 파트너 UNIBROKER와 함께 스웨덴 및 기타 지역의 안전한 국제 결제와 종단 간 부동산 완납 워크플로를 지원합니다.