成都の多様なセカンダリー不動産ポートフォリオお茶のある穏やかな通り住宅とスタートアップ

成都のセカンダリー不動産が海外投資家を惹きつける理由

四川省の首都であり、中国の西部市場への玄関口である成都は、英語を話すバイヤーにとって活気あるセカンダリー不動産の拠点へと成熟しました。これは技術系の経営者やホスピタリティ系の起業家、海外の退職者たちです。成都のセカンダリー不動産には、主要ビジネス地区の再販型高層アパート、錦里や寛窄通りの歴史的な四合院、天府新区のような新興地域の郊外別荘地が含まれます。新築開発に対して10〜20％の割引で取引されているこれらの再販物件は、中国の不動産権利制度の下での明確な権利移転や即時の賃貸収入、そして中国で最も成長している都市経済の一つに触れることができるターンキーの生活を提供します。

主要地区と賃貸の基本

錦江区は、成都の商業の中心であり、春熙路や太古里の飲食・小売回廊に沿った再販型マンションが多数あります。ここにある完全に家具付きのユニットは、多国籍企業のスタッフ、四川大学の訪問学者、外交官の家族など、長期テナントに対して4〜5％の粗利をもたらします。短期滞在型サービスアパートメントは、特に成都国際パンダランタンフェスティバルやグローバルフォーチュンフォーラムなどのピーク祭期間中には6〜7％の利回りを示します。

川西の青羊区には、寛窄巷子や広窄通りの歴史的な路地にある家屋が時折セカンダリー市場で出回ることがあります。復元された四合院の住宅は、真の四川式生活を求める文化セクターの専門家やクリエイティブ起業家からプレミアム賃料（4〜5％）を得ています。価値増加を狙うバイヤーは、配管の近代化、中央空調の設置、歴史的ファサードの強化に向けて改修クレジットを交渉し、純賃料を最大20％向上させることが可能です。

天府新区やハイテク地区のような郊外の成長回廊には、2010年代の別荘団地や中層ビルが点在しています。ここでは再販ユニットがオフプランプロジェクトに対して15％の割引で取引され、ファーウェイ、インテル、機関車工場の技術職や、近隣の都江堰と青城山リゾートのエコツーリズムマネージャーに対して5〜6％の利回りを提供します。成都の拡大する地下鉄ネットワークに近接しているため、90％以上の安定した稼働率が保証されています。

非居住者投資家のための法的、税金、融資の基本要素

非居住者は、中国の市町村の不動産権利規制の下で成都のセカンダリー不動産を購入します。有効な居住/就労ビザを通じての適格性確認の後、成都不動産登録センターでのタイトル登録が必要です。取引手数料は以下の通りです：

• 権利税：再販に関しては、契約価格または政府評価額のいずれか低い方の3％。
• 印紙税：売買契約書や譲渡書類に対して名目上の（¥100〜¥200）。
• 登録手数料：ユニットごとに¥80〜200。

総売却コストは販売価格の4％未満で、継続的な負担コストには維持費（¥1.5〜3.0/㎡/月）と繰り返し発生する不動産税はありません。国内銀行（中国銀行、農業銀行）からの住宅ローンは、70％のLTVまでの融資が可能で、金利はPBOCの基準金利に結びついています（約4.5〜5.5％APR）。多くの投資家は自国の融資ラインを活用して為替リスクをヘッジしています。

重要なデューデリジェンスの手順には、明確な権利の確認、建築許可の確認、複数ユニット複合体の管理組合の準備金の確認、洪水制御および耐震基準の遵守が含まれます。これは成都の盆地の地理やモンスーンシーズンの降雨を考慮すると非常に重要です。

成都の交通インフラはセカンダリーマーケットの魅力を高めます。8つの地下鉄路線が運行中または建設中であり、特に1号線と18号線沿いの地下鉄駅から300メートル以内の物件は、5〜7％の再販プレミアムを享受しています。天府国際空港の高速リンクや成都-重慶の都市間鉄道は、接続性をさらに強化し、双流駅や龍泉駅近くの再販マンションの需要を押し上げています。

テナントプロファイルには、技術職の従業員や西南交通大学の訪問研究者による長期リース、九寨溝や楽山大佛の観光地サービスを提供する観光業者からの短期滞在の予約、FMCGや金融の役員向けの法人向け住宅が含まれます。プロの成都不動産管理者が包括的なリース、維持管理、透明な月次報告を行うことで、海外のオーナーは受動的な収入源を維持することができます。

新たなマイクロニッチには、四川オペラで有名な愚林小路の古い路地住宅をブティックゲストハウスに転用し、夜の収益を8〜10％にするものや、若年労働者向けの共生型アレンジメントを意図した天府ソフトウェアパークでの再販ユニットをターゲットにし、混合利回りを6〜8％にするものが含まれます。成都の多様な地域ダイナミクスを理解し、有利な取引コストを活用し、輸送および観光のサイクルに合わせて取得を行うことで、海外投資家は中国で最も住みやすい都市の一つで、ライフスタイルの向上と堅実なリターンを確保することができるのです。