専門家が選んだカンジュのセカンダリー不動産デジタルノマドのホットスポットでの強い投資魅力専門家が選んだカンジュのセカンダリー不動産

チャングーでのセカンダリー不動産を検討する理由

チャングーは、バリ島南西部のかつて静かな海辺の村から、国際的な不動産投資の活況なスポットへと変貌を遂げました。スミニャクとタナロットの間に位置し、リラックスしたトロピカルな魅力と現代的な都市的魅力のユニークなバランスを提供しています。黒砂のビーチ、繁栄するカフェ文化、ヨガリトリート、ブティックショップ、コワーキングスペースが揃い、チャングーは現在、デジタルノマド、長期の駐在員、国際的なライフスタイル投資家を引き寄せています。

プレコンストラクションプロジェクトとは異なり、セカンダリー不動産は、個人の所有者や投資家によって再販されている、完成済みかつ運営中の物件を指します。この市場セグメントは、特にチャングーのように開発が急速で、オフプランのリスクが大きい地域において、安全で透明な取得ルートを提供します。即時入居、賃貸収入、明確なタイトル文書を求める投資家は、しばしば再販市場を好みます。

利用可能なセカンダリー物件のタイプ

チャングーのセカンダリーマーケットには、予算を気にする移住者から高級投資家まで、さまざまな購入者に対応した多様な物件フォーマットがあります。最も一般的なカテゴリーは以下の通りです：

• リースホールドヴィラ：チャングーのセカンダリーヴィラの大多数はリースホールドタイトルで販売されており、通常は25〜30年の期間で延長オプションがあります。これらのヴィラは、シンプルな1ベッドルームユニット（約$150,000）から、プール、庭、スタッフ用居住スペースを備えた豪華な4ベッドルームコンパウンド（$400,000〜$900,000）まで様々です。
• ローカルノミニーまたはPMAを通じたフリーホールドヴィラ：インドネシア市民はフリーホールド（Hak Milik）の権利を保有でき、外国人は法的なPMA（外国投資会社）構造を通じてアクセス可能です。ただし、法的コンプライアンスが重要です。
• スタジオおよびブティックアパートメント：サービス付きビルやプライベートコンパウンドにある完成済みの再販アパートメントは、設備や立地に応じて約$100,000からの価格で提供されています。
• 区画分けされた土地：バイヤーは、既存のゾーニングに基づく小規模なフリーホールドまたはリースホールドの土地を取得でき、住宅または観光開発に利用できます。価格は、ビーチからの距離やアクセス道路の整備状況に応じて、約$200〜$500/m²と変動します。
• 完成したオフプランターンキー：一部のデベロッパーは、完成したが未入居のユニットを再販しています。これらはインフラが完全に整備されており、賃貸または居住する準備が整っています。

チャングーで最も人気のある地区には、フィンズビーチクラブ近くのベラワ、バトゥボロン、ペレレンなどがあり、それぞれトレンディな社交の中心地から静かな住宅エリアなど、微妙に異なる雰囲気を提供しています。

所有権と法的側面

外国人は、個人名でインドネシアにフリーホールドの土地を所有することはできません。ただし、セカンダリー不動産に投資するための完全に合法的な代替手段があります：

• リースホールド（Hak Sewa）：これは外国人にとって最も一般的な方法です。通常は25〜30年の固定期間、再設定条項を含む権利を授与します。リースホールド契約は公証され、土地局に登録されます。
• PMA会社所有権：外国投資家はPT PMA（外国所有の有限会社）を設立でき、これによりHak Guna Bangunan（建物の権利）またはHak Pakai（使用の権利）の所有が法的に認められます。これはより複雑ですが、フリーホールドの構造を制御できるメリットがあります。
• ノミニーストラクチャー（推奨しない）：一部のバイヤーはインドネシアのノミニーを使用してタイトルを保持します。ただし、この方法は法的リスクや紛争時の執行性の欠如のため推奨されません。

セカンダリー不動産を購入する際は、ライセンスを持つ公証人や法的アドバイザーの支援を受けて、適切なデューデリジェンスを実施することが重要です。手順には以下が含まれます：

1. 土地および建物の許可の確認（IMBまたはPBG）
2. ゾーニング規制の確認（住宅用か商業用か）
3. リース契約のレビュー（残存期間、延長権）
4. 物件の税務状況および未払いの義務の確認
5. 再販取引におけるVATまたは所得税の責任の明確化

チャングーの不動産法に精通した公証人や法務コンサルタントに相談することで、すべての文書が有効で適切であることを確認します。外国投資家には正式なバイリンガル契約を使用し、非公式の現金取引を避けることが推奨されます。

価格と市場動向

チャングーのセカンダリー不動産市場は、過去5〜7年間にわたり着実に価値が上昇しています。国際的な需要の増加、土地供給の制約、観光の増加が、特に立地の良い再販ヴィラや運営中の賃貸物件の価格を押し上げています。

• 平均リースホールドヴィラ価格は、$1,700〜$2,500/m²の範囲です。
• ビーチフロントおよび一等地のヴィラは、$3,000以上/m²の価格がつくことがあります。
• サービス付き住宅内のセカンダリーアパートメントは、スタジオまたは1ベッドルームユニットが$120,000〜$180,000となっています。
• 賃貸利回りは、長期賃貸で8%、短期（毎日/毎週）で15〜20%の範囲です。

再販物件の価値は、その証明された賃貸実績と確認された法的地位にあります。多くのセカンダリーリスティングには、過去の賃貸収入、稼働率、物件管理の実績を示す財務諸表が含まれています。これらは、ROI（投資利益率）を評価するために重要です。

パンデミック後の観光回復により、賃貸需要はさらに高まり、チャングーは長期滞在、ワーケーション、国際リトリートの拠点となっています。主要なビーチクラブ、学校（例：グリーンスクールの衛星キャンパス）、コワーキングスペースの近くの物件が最も高い需要を受けています。

再販市場における投資シナリオ

チャングーのセカンダリー物件は、いくつかの投資家プロフィールに適しています：

• 買って賃貸：安定した稼働率を持つターンキーのヴィラは、すぐにAirbnb、Booking.com、または地元のエージェンシーを通じて賃貸可能です。
• 買って保有：投資家は、将来の個人使用または資本増加のために、長期リース契約またはフリーホールドの再販物件を購入します（PMA経由）。
• 買ってリノベーション：古い物件をディスカウント価格で取得し、再販または高い賃貸収入を得るためにアップグレードします。
• 部分的賃貸付きバケーションホーム：オーナーは、年間の一部で物件を使用し、残りの期間を賃貸します。

例：

2ベッドルームのヴィラをベラワで$260,000（リースホールド、残り27年）で購入し、年間$35,000の総賃貸収入を生み出します。経費（約30%）を差し引くと、純利益は約$24,500、つまり9.4%のROIとなります。5年後に$320,000で売却すれば、キャピタルゲインがさらに投資収益を加えることになります。

VelesClub Int.によるセカンダリーマーケットバイヤーサポート

VelesClub Internationalは、Cangguのセカンダリー不動産市場を通じて投資家や駐在員がスムーズに進められるよう、エンド・ツー・エンドのアプローチを提供します：

• 物件検索と調達：法律および財務基準を満たす厳選された再販リスティングへの限定的なアクセスを維持しています。
• デューデリジェンスと法的レビュー：当社の法務チームは、タイトルの明確性、有効なゾーニング、良好なリースホールドまたはPMA構造を確保します。
• 交渉と構造設定：望ましい条件を確保するために、オファーの構造、デポジット条件、売り手の代表を管理します。
• 取引調整：公証人の手配、税務コンプライアンス、移転手続き、最終的なクロージングサポートをすべて管理します。
• 賃貸管理の設立：必要に応じて、リストの設定からゲストサービスまで、トップクラスの賃貸運営者とのオンボーディングを調整します。
• 出口戦略の計画：長期投資家向けに、再販またはリファイナンスのタイムラインを投資目標に合わせて策定します。

私たちのバリ島に常駐するチームは、英語とインドネシア語を話し、信頼できる法務パートナー、公証人、エージェントと連携しています。私たちは、初回のお問い合わせから購入後の賃貸収益化まで、全球のバイヤーのためにリスクを排除し、取得プロセスを簡素化します。

結論：なぜチャングーの再販市場が合理的なのか

チャングーのセカンダリー不動産は、トロピカルなライフスタイル、信頼できる収入、外国人所有権の明確な法的経路の希少な組み合わせを提供します。バリの不動産市場は依然として競争が激しい中で、再販物件はリスクが低く、即時利用でき、パフォーマンスが見えるため際立っています。賃貸収益を生み出すヴィラ、長期的な家族向け住宅、あるいはハイブリッドの個人リトリートと資産の両方を求めている場合でも、チャングーのセカンダリーマーケットは、実績のあるリターンを持つ多様なオプションを提供しています。

他の世界的なビーチ市場と比較しても、未だに好ましい価格が続き、リースホールドオプションは$150,000〜$250,000からアクセス可能であるため、今こそチャングーの再販機会を探求するための戦略的なタイミングです。VelesClub Int.との提携により、バリの不動産市場への旅は安全で構造化され、長期的な目標に沿ったものとなります。