オーストリア上部の厳選された二次不動産ファミリー向け住宅及び賃貸準備済みテナントベースのアパートメント

オーバーオーストリアのセカンダリー不動産市場：安定した地域における実用的な投資

オーバーオーストリアが再販物件市場で価値を提供する理由

オーバーオーストリア（Oberösterreich）は、活気ある工業拠点や美しい湖畔の町が広がる地域ですが、投資家は華やかなリゾート地域に目が向きがちです。しかし、実際にはオーストリアで最もバランスが取れ、信頼性の高いセカンダリー不動産市場を有しています。リンツ、シュタイア、ウェルスといった都市に支えられた堅実な経済基盤と、周辺地区での安定した人口増加は、即使用可能な賃貸物件や長期居住の魅力を求める買い手にとって理想的な環境を提供します。

オーバーオーストリアのセカンダリー物件は、実用的で手入れが行き届き、適正価格で提供されることが多いです。多くの物件にはテナント契約、エネルギー改善、既存の物件管理が付帯しています。これにより、投資家にとっては予測可能なリターンと低い初期改装コストが実現します。また、移転者やハイブリッド使用を目的とした買い手には、計画段階の開発リスクなしに即居住または賃貸が可能です。郊外の家族向け住宅、市内アパート、湖の近くのバケーション重視の再販ユニットをターゲットにしても、オーバーオーストリアは安全な法的・経済的枠組みの中で価値提案に優れた市場として際立っています。

オーバーオーストリアで利用可能なセカンダリー物件の種類

この地域の不動産市場は、再販物件の種類が豊富です。一般的なタイプは以下の通りです：

• リンツ、ウェルス、シュタイアの中心部のアパート：多くは2000年以降の建物や最近改装された建物で、バルコニー、ガレージ、現代的なエネルギーシステムが備わっています。
• 郊外の二世帯住宅や連棟住宅：レオンディング、トラウーン、エンスなどのコミュニティに位置し、家族や長期テナントに適しています。
• 複数ユニットの住宅：小規模な町に多く見られ、現行の賃貸収益を持つ3〜6ユニットのポートフォリオを求める投資家が頻繁に購入します。
• 湖畔の再販住宅：グムンデン、アルトミュンスター、アッターゼーなどの町にあり、バケーションアパートから庭付きの完全な住宅まで幅広い選択肢があります。
• 学生街にある事前家具付きユニット：リンツのヨハネス・ケプラー大学などの教育機関から来るテナント向けで、ターンキー投資として購入されることが多いです。

セカンダリーホームは、規制の厳しいエネルギー認証、物件開示、テナントの権利に関する強い監視が行われており、一般的に良好な状態にあります。市場に出ている多くの物件は、オーナーが居住しており、きちんと手入れされています。特に、安定した人口構成を持つ中規模の町ではその傾向が強いです。

再販物件の価格と市場のパフォーマンス

オーバーオーストリアのセカンダリー物件の価格は、手頃さと地元需要の増加を反映しています。ウィーンやザルツブルクで見られる急激な価格上昇には及びませんが、オーバーオーストリアの再販住宅は一貫した価値成長と堅実な流動性を示しています。

2024年の平均再販価格は以下の通りです：

• リンツ中心部のアパート： €4,000–€5,800/m²（状態や建物の年齢により異なる）
• レオンディングやトラウーンの郊外の家： €2,800–€4,200/m²（庭付き、ガレージ付き）
• ウェルスやシュタイアの複数ユニットビル： €1,800–€3,200/m²（ユニット平均）；5％以上の純リターンの可能性あり
• グムンデンやアッターゼーの湖畔アパート： €4,500–€6,500/m²、通常は家具付きで季節的利用の履歴がある

価格上昇率は年間平均2.5％–4％です。エネルギー効率の良いアップグレード（太陽光パネル、断熱材）やインフラ改善（トラムの拡張、高速道路の接続）に近い物件は、地域平均を上回る傾向があります。

セカンダリーホームの賃貸需要とリターン

オーバーオーストリアの賃貸市場は、若手プロフェッショナル、学生、物流や製造業の働き手、湖の近くの季節的テナントといった様々な需要の中心によって支えられています。セカンダリー物件は、学校、交通機関、ショッピング施設が近くにある確立された地域に位置しているため、好調なパフォーマンスを発揮しています。

再販ユニットの典型的な賃貸収入は以下の通りです：

• リンツの2ベッドルームアパート： €900–€1,400/月（ロケーションや家具により異なる）
• シュタイア郊外のファミリーホーム： €1,200–€1,800/月（安定した長期テナントあり）
• ウェルスの3ユニット住宅： フル占有時の年間総利回りは5％–6.5％
• 湖畔の季節的アパート： €120–€200/夜、または夏季においては€1,500–€2,800/月（6月から9月の高い占有率）

工業団地、学術機関、医療センターの近くにある物件は低い空室率を享受しています。湖の近くでの短期賃貸には適切な登録が必要ですが、地元の需要は依然として強いです。

再販物件購入の法的考慮点

オーバーオーストリアでのセカンダリー物件の購入は、オーストリアの標準的で透明なプロセスに則ります。EU/EEAの購入者には制限がなく、非EUの購入者は一般的に地域の承認を受けて住宅物件を購入できます。

主な法的ポイント：

• 所有権（Wohnungseigentum）： ほとんどのアパートや住宅は100％の所有権で販売され、Grundbuchに登録されます。
• エネルギー性能証明書（Energieausweis）： すべての販売が必要で、物件の評価や市場性に影響します。
• テナントの権利： 既存のテナントがいる物件はリースを尊重する必要があり、これにより収入の継続性が提供されますが、使用が制限されます。
• 短期賃貸： 地域の自治体により規制されており、観光地では登録することで季節的なリースが可能です。

取引スケジュール（通常は6〜8週間）：

1. オファーと予約契約
2. デューデリジェンスと公証人による契約草案の作成
3. 署名と保証金の移転
4. 残金の支払いと土地登録の手続き

取引コストには以下が含まれます：

• 3.5％の不動産譲渡税
• 1.1％の登録料
• 1.5％–2.5％の公証人および法的手数料
• 3％のエージェント手数料（該当する場合）

オーバーオーストリアのセカンダリー物件投資に適した地域

各町や地域にはそれぞれの利点があります：

• リンツ：オーバーオーストリアの経済の中心で、都市型フラットや学生向け賃貸、長期リースに最適。
• ウェルス：成長する物流・工業基盤があり、利回りを重視した投資家に適した手頃な物件。
• シュタイア：伝統的な建築と技術教育の融合があり、中規模アパートやタウンハウスに対する強い需要。
• グムンデンおよびザルツカマーグート：観光志向の住宅で、再販および賃貸の魅力がある湖の近く。
• エンスおよびレオンディング：安定した家族テナント需要のある郊外の成長回廊。

ほとんどの買い手は、鉄道接続やショッピングハブ、医療または教育インフラの近くの地域をターゲットにしており、これらは再販の流動性とテナントの安定を確保します。

バイヤープロファイルとVelesClub Int. のサポート

オーバーオーストリアの再販買い手には以下のようなプロファイルがあります：

• 長期的な家主：工業都市や大学の町で信頼性のあるリターンを求めています。
• ハイブリッドユーザー：部分的に自己利用し、季節賃貸のための住宅を購入しています。
• 外国の移住者：リンツや湖の近くの移住可能な住宅を選択しています。
• ポートフォリオ投資家：資本リスクを最小限に抑え、受動的収入を得るための3～5ユニットの物件を集めています。

VelesClub Int. は次のサポートを提供します：

• テナントが占有するセカンダリ物件と空き物件の選定
• 契約署名前のエネルギーと法律チェック
• 利回り分析と改良計画
• 短期・長期の賃貸戦略の立案
• プロパティマネージャー、契約業者、公証人との紹介

オーバーオーストリアにおいては、セカンダリー不動産はアクセス可能性、予測可能性、収入を提供しつつも変動性が少ない特性を持ちます。VelesClub Int. とともに、市場における明快さとコントロール、そして投資の各ステージでのサポートを提供する地元専門家ネットワークにアクセスすることで、安心して投資を進めることができます。