チロルにおける独占的なセカンダリー不動産案件家具付きの再販ユニット安定した市場価値

チロルのセカンダリー不動産市場：実績のあるアルプスの家々

チロルのセカンダリー不動産市場が国際的なバイヤーを惹きつける理由

チロル（ティロル）は、オーストリアの西部アルプス地方として、世界的に有名なスキーリゾートや清らかな空気、山岳文化、高い生活水準で知られています。観光地としての魅力を超えて、チロルは成熟したダイナミックな不動産市場を誇っており、特にセカンダリー物件を求めるバイヤーにとって非常に魅力的です。これには、再販用のシャレー、家具付きアパート、観光公認区域に位置する伝統的な家々が含まれます。

新しい開発とは異なり、セカンダリー物件は即時に入手可能で、短期または長期の賃貸に必要な許可が既に取得されていることが多く、また家具付きで提供されることが一般的です。バイヤーは、価格の履歴や賃貸のパフォーマンスデータの透明性、そして規制的保護を受けた限られた供給のアルプス市場への投資の機会を重視しています。すぐに賃貸可能なスキーアパートを探している場合でも、季節ごとの住居としての山の家を探している場合でも、チロルの再販物件は本物の価値、収入の可能性、長期的な資産価値を提供します。

チロルのセカンダリー物件の種類

この地域の地理や建設規制により、新しい建物の供給が制限されているため、既存の物件の価値が高まっています。一般的なセカンダリー物件の種類は以下の通りです：

• スキーリゾート村の家具付きアパート：通常5〜20ユニットの建物にあり、スキーイン/スキーアウトアクセスや共用のウェルネス設備を特徴としています。
• 観光指定区域の伝統的シャレー：アルプスの建築と現代的なアップグレードを融合させた独立した家で、個人使用者やバケーションレンタルの両方に人気があります。
• 田舎の谷の伝統的な家：注意深く改装されていることが多く、独自の個性を持ち、セカンダリー居住または観光使用に適しています。
• リゾート郊外の二世帯住宅：家族や長期滞在のテナントに最適で、特にゼーフェルトやマイアーホーフェンの町で人気です。
• 以前に貸出されていた観光アパート：既存の許可、管理契約、賃貸履歴が付随している物件で、簡単に投資できるシナリオを提供します。

これらの物件は通常、個人が所有しており、一部の在庫はプロの資産管理者やホスピタリティグループが扱っています。ほとんどは自由所有権のコンドミニアム（Wohnungseigentum）または登記された所有権を持つ全区画のシャレーとして販売されています。

価格帯と価値の維持

チロルのセカンダリー物件は、その立地、品質、新しい建設に対する制限により、価値を維持しています。価格はリゾート、スキーリフトへの近さ、物件の状態、眺望によって異なります。バイヤーは、通常、家具付きで改装済みの物件や賃貸許可のある物件にプレミアムを払います。

2024年の再販価格の平均平方メートル単価は以下の通りです：

• キッツビュール中心部のアパート：€9,000〜€16,000/m²
• ゼーフェルトの家具付きユニット：€6,000〜€10,000/m²（建物の年齢と場所に応じて）
• ゼルデンまたはイシュグルのアパート：€5,000〜€8,000/m²（しばしば高い賃貸利回りを持つ）
• 伝統的シャレー（120〜180 m²）：€700,000〜€2,500,000（眺望、建物の品質、土地の広さに基づく）

土地の不足と厳しい計画法のため、手入れの行き届いた再販物件は毎年2%〜5%の価値上昇が見込まれています。特にスキーイン/スキーアウトや村の中心部に位置する物件が対象です。

再販物件の賃貸収入と稼働率

チロルにおけるセカンダリー不動産購入の主な利点の一つが、即座に収入を生み出せる機会です。多くの再販物件は、アクティブな賃貸ライセンス、既存のテナント、または観光予約の実績と共に販売されています。これにより、バイヤーは収入の見通しを持ち、オンボーディングの時間を短縮できます。

典型的な賃貸パフォーマンスは以下の通りです：

• ゼーフェルトの1ベッドルームアパート：冬期の週あたり€800〜€1,400；スキーシーズン中の稼働率は70%〜85%
• ツィラータールの3ベッドルームシャレー：ピークシーズンの週あたり€2,500〜€4,000；年収5%〜7%の粗利率
• ゼルデン付近の二世帯住宅：長期テナントが月額€1,200〜€1,800を支払い；通年での稼働率が多数

スキーリフト、温泉スパ、または村の中心部から徒歩圏に位置する物件はより強い需要を得ており、より高い夜間料金を実現しています。地元のホスピタリティ企業が管理する物件は、自己管理のユニットに比べて稼働率と利回りの点で優れています。

法的枠組みと所有条件

オーストリアでは、物件所有者とバイヤーのための強固な法的保護が施されています。ただし、チロルには、そのアルプスの特徴を保護するために特定のゾーニング規制があります。バイヤーは購入を決定する前に、物件の指定を確認する必要があります：

• ハウプトヴォンジツ：主な居住地 – 非居住者による短期賃貸には使用できません。
• ツヴァイトヴォンジツ：セカンダリー居住地 – 一定の使用に制限され、許可があれば短期賃貸が可能です。
• フライツァイトヴォンジツ：レジャー用に指定されている – その発行は非常に規制され、制限されています。
• 観光ゾーン物件：休暇貸し出しが明確に承認されている – 資産投資に最も適していることが多いです。

EU/EEA以外の外国バイヤーがセカンダリー住宅を購入する場合、追加の承認が必要なことがあります。すべての取引は公証人を通じて行われ、土地登記所（Grundbuch）に登録されなければなりません。

セカンダリー物件の取引プロセス

チロルにおける再販物件の購入は、以下の手順を含みます：

1. 物件の検索とゾーニング確認
2. 価格交渉と仮合意
3. デューデリジェンスと資金確認
4. 公証人による契約草案の作成とバイヤー/売り手による署名
5. 税金の支払いと土地登記へのエントリー

関連費用は以下の通りです：

• 3.5%の不動産移転税
• 1.1%の登録手数料
• 2%〜3%の公証人/法律費用
• 3% + VATのバイヤーズエージェント手数料（該当する場合）

売り手はエネルギー証明書と、投資物件として販売される場合の賃貸ライセンスや管理契約に関する文書を提供する必要があります。

チロルにおけるセカンダリー物件購入者に最適な地域

再販住宅のトップ地域は以下の通りです：

• キッツビュール：長期的な価値と名声を持つ高級再販市場
• ゼーフェルト：観光ゾーンの建物に家具付きアパートがある二季節の町
• ゼルデン/オッツタール：スキーに焦点を当てた市場で、アクティブな短期賃貸の機会があります
• ツィラータール：価値ある価格設定と高い賃貸消化率を持つ家族向けのリゾート
• アルプバッハとシュトゥバイタール：レジャー使用に理想的な改装された伝統的な家々がある静かな村

各地域は異なるバイヤーのプロファイルと投資論理を提供しています。キッツビュールでは高級な遺産の家、ゼーフェルトでは受動的収入のアパート、ゼルデンでは利回り重視のスキーフラットがあります。

チロルにおけるセカンダリー物件を購入するバイヤー

チロルの再販不動産のバイヤー層は多様で国際的です。一般的なプロファイルには以下が含まれます：

• ドイツおよびオランダの家族：賃貸の柔軟性のあるバケーションアパートやセカンドホームを取得する
• スイスおよびオーストリアのリタイア世代：長期滞在のためのシャレーを購入し、部分的な賃貸のオプションも考慮する
• 英国および北欧の投資家：アルプスの収入物件をユーロで探し、休暇使用を含める
• プロフェッショナル移住者：雇用拠点近くのスキー町に恒久的または準恒久的な家を購入する

長期的なインフラの存在、空港（インスブルック）、および文化的魅力が需要を高めています。多くのバイヤーはライフスタイルと利回りの戦略を組み合わせ、同じ国際市場への再販を基にしたエグジットプランを持っています。

VelesClub Int.がチロルのセカンダリー物件購入をサポートする方法

チロルでセカンダリー物件を購入するには、デューデリジェンス、地域の知識、法的明確さが必要です。VelesClub Int.は次のことを提供します：

• 適切なゾーニングと賃貸履歴を持つ検証済み再販リストへのアクセス
• 独立した物件評価と利回り分析
• オーストリアのライセンスを持つパートナーを通じた法的および公証人の支援
• 改装計画やステージングの支援（必要に応じて）
• ライセンスを持つ賃貸管理者やコンシェルジュ業者への紹介
• キャピタルゲインのモデルを用いたエグジットと再販戦略

チロルの競争が激しく規制のある環境の中で、適切なセカンダリー物件は、財務的にも個人的にも卓越した価値をもたらすことができます。VelesClub Int.と共に、この市場を自信を持って正確にナビゲートし、データ、パートナーシップ、アルプスの専門知識に支えられています。