UAEにおける法人向け不動産アドバイザリー規制の明確化を進める投資収益率を最大化する

UAEの不動産アドバイジング

規制環境と法的枠組み

UAEの不動産セクターは、包括的な連邦法とエミレートに特有の規制を組み合わせた多面的な法的枠組みによって支配されており、透明性、投資家保護、および持続可能な都市成長を確保しています。連邦レベルでは、1985年の民事取引に関する連邦法第5号が、不動産権、契約の執行、およびアラブ首長国連邦全体の土地における実体権の登録のための基本的な法的原則を確立しています。これらの条項は、オフプラン販売のためのエスクロウ口座を管理する2007年の連邦法令第8号や、不動産担保融資のための抵当権登録手続きを定める2008年の連邦法第14号によって補完されます。しかし、実際の不動産取引の実行と監視は各エミレートに委ねられており、連邦全体で重要な管轄趣旨の違いが生じています。

ドバイでは、ドバイ土地局（DLD）とその規制機関である不動産規制機関（RERA）が、物件登録、区分所有権管理、開発者のライセンス発行を管轄しています。RERAは、2007年のドバイ区分法（法律第27号）を施行しており、複数ユニットの開発における共同所有を規制し、オフプラン契約のためのOqood登録プロセスを定めています。ドバイのエスクロウ法（法律第8号）は、すべてのオフプラン開発者に対し、販売収益の一部をRERAが監視するエスクロウ口座に預け入れることを義務付けており、投資家資金を保護し、契約によるマイルストーンに基づくプロジェクトの提供を確実にしています。ドバイの権利証書は、統一不動産登録システムを通じて電子的に発行され、DLDの「Dubai REST」プラットフォームによる正確なデジタルマッピングが提供され、エミレートはローカルおよび国際的な投資家にとって非常に規制された市場となっています。

アブダビの都市管理交通省（DMT）は、アブダビ不動産登録法（法律第6号、2015年）に基づき、物件登録、評価、および地区計画と土地利用計画の執行を監督しています。アブダビはまた、開発者に対し、DMTにプロジェクトを登録し、承認された銀行保証の下でエスクロウ口座を維持することを求めるエスクロウおよびオフプラン規制を導入しました。シャルジャ、アジュマン、ラスアルハイマ、フジャイラ、ウムアルクワイン各州には、それぞれ独自の土地局と規制枠組みがあり、連邦の指針に従うことが一般的ですが、ユニークなフリーホールド、リースホールド、および開発者ライセンスの要件を課しています。非GCC投資家に対してフリーホールド所有権が許可されている区域がドバイ、アブダビ、シャルジャ、アジュマンにありますが、残りのエミレートではリースホールドまたは使用権が一般的です。これらの管轄上の違いを理解することは、エミレート間の投資を構造するために不可欠です。VelesClub Int.は、立法の最新情報を常に監視し、すべての関連土地局と連絡を取って、完全な遵守を確保し、規制リスクを軽減します。

市場動向と投資機会

• ダウンタウンドバイとビジネスベイ: 高層住宅、オフィス、複合用途タワーが高い利回りをもたらし、DIFC近隣が機関投資家と小売需要を引き付けています。
• ドバイマリーナとパームジュメイラ: 高級ウォーターフロントコミュニティで、ヴィラやアパートメント、ホテルの居住者がプレミアム価格を請求し、ピークシーズンには卓越した賃貸利回りを見込めます。
• アブダビコーニッシュとアルリーム島: フリーホールドアパートメントやヴィラを提供する、主要な海岸および島の開発があり、政府主導のインフラ整備が長期的な資本増価を促進します。
• 新興郊外地域: モハメド・ビン・ラシド市の地区7およびアルアインのホスピタリティコリドーは、バリューエントリーポイントとマスタープラン地域の展開から成長を見込めます。
• フリゾーン商業施設: JAFZA、DMCC、ADGM圏内での企業本社の設置において、税優遇、堅牢なインフラストラクチャ、戦略的なコネクティビティが活かされます。
• 物流・工業団地: ジベルアリフリーゾーン、エティハド鉄道の回廊、およびアブダビのKIZADは、戦略的なエミラティロジスティクスの拡張の恩恵を受ける倉庫と流通の投資家に対応しています。

VelesClub Int.の独自のマーケットインテリジェンスプラットフォームは、すべての7つのエミレートにわたる取引量、平方フィートあたりの価格動向、占有率、開発パイプラインの予測に関するリアルタイムデータを統合しています。当社のアナリストは、マイクロ市場の動向、規制の変化、季節ごとの需要サイクルに関する包括的な報告書を提供し、投資家が最適なエントリーウィンドウを特定し、取得を正確なリスク-リターンプロフィールに合わせることができるよう支援します。

権利登録と取得手続き

UAEでの権利の取得は、デューデリジェンスと正式な登録の二段階プロセスを含みます。購入者は、権利検索報告書と開発者ライセンスの確認を依頼し、これをVelesClub Int.がDLD、DMT、および他の土地登録データベースへの直接アクセスを通じて実施します。ドバイでは、物件の移転が行われる際に、元の権利証書の提出、エミレーツIDの認証、および移転手数料の支払い（通常は登録価値の4%）に加え、受託者オフィスの手数料が必要となります。オフプラン契約は、エスクロウ保護およびマイルストーンベースの資金の放出を確保するために、RERAのプラットフォームで「Oqood」として登録される必要があります。アブダビでは、LRAが建設のマイルストーンを検証し登録費用を支払った後に権利証明書を発行します。

フリーホールド所有権を求める外国投資家は、有効なパスポートを提供し、必要に応じて現地またはオフショアエンティティを設立し、必要に応じてエミレーツIDカードを取得します。非フリーホールド地域でのリースホールド取得は、99年までの長期賃貸契約の登録を含み、類似の経路に従います。VelesClub Int.は、すべての文書、エスクロウおよび信託口座とのやりとり、バイリンガル契約の認証、最終権利証書の発行を管理し、エミレート間の取引を合理化して行政の遅延を最小化します。

ブローカーとエージェンシーの役割

UAEの licensed real estate agentsは、ドバイのRERAとアブダビのDMTの規制下で運営され、登録およびコンプライアンス研修が義務付けられています。これらのエージェンシーは、オフプランプロジェクトの評価、比較市場分析（CMA）、取引交渉など、重要なサービスを提供しています。標準手数料率は不動産価値の2%から5%の間で、取引の複雑さやチャネルによって変動します。VelesClub Int.は、Emaar Properties、DAMAC、Knight Frank UAEなどのトップエージェンシーと提携し、独占的なオフマーケット機会を提供し、優遇手数料体系を交渉し、厳格なデューデリジェンスプロトコルを強制します。

当社のアドバイザリー監査は、ブローカー契約を監査し、手数料のインセンティブを投資家のリターン目標に合わせ、上場データを中央報告インターフェースに統合します。パフォーマンス指標を標準化し、透明なコミュニケーションチャネルを強制することで、VelesClub Int.はアカウンタビリティを向上させ、取引サイクルを短縮し、UAEの競争の激しい市場での価格発見を改善します。

国際投資家との協働と資金調達戦略

UAEの戦略的な立地と投資家に優しい枠組みは、相当な外国資本を引き付けていますが、国際的な購入者は多国籍のコンプライアンス、通貨の送金規則、スポンサー要件を乗り越える必要があります。VelesClub Int.は、クライアントにエミレーツIDの取得、現地の法人またはフリゾーンエンティティの構造化、および中央銀行ガイドラインに基づく「顧客確認」（KYC）および「マネーロンダリング防止」（AML）義務の履行を支援します。非GCC投資家は、AED 200万を超える不動産投資を通じてゴールデンビザを申請し、長期の居住権の特典を得て、国境を越えた資産管理を効率化することができます。

資金調達オプションには、ドバイで最大75%、アブダビで70%の融資比率を提供する従来型のモーゲージや、イスラム銀行窓口を通じたシャリア適合の資金調達が含まれます。VelesClub Int.は、シニアデット、メザニンファイナンス、エクイティパートナーシップを組み合わせたカスタマイズされた資本構造を構築し、融資の最適化を図る一方、契約の柔軟性を維持します。当社の専門家は、競争力のある金利を交渉し、融資の事前承認を手配し、投資家のIRR目標やリスク許容度に適した固定金利またはヘッジされた資金調達ソリューションを確保します。

VelesClub Int.のアドバイザリーソリューション

• 独自のマーケットインテリジェンス: すべてのエミレートにおけるフリーホールドおよびリースホールド地区の平方フィートあたりの価格、取引量、供給・需要指標に関するリアルタイム分析。
• 規制のファシリテーション: エスクロウ登録、開発者ライセンスの確認、Oqood提出、区分登記、権利証書の発行をすべての法域で管理。
• 取引調整: 専任のプロジェクトマネージャーが文書、認証、エスクロウの支払い、最終権利証書の移転を調整し、締結フローを加速。
• 投資構造化: 税の最適化、負債保護、ゴールデンビザの適格性のために設計されたフリゾーン、オンショア、オフショアの法人および信託フレームワーク。
• デューデリジェンス監視: 権利調査、構造認証、環境評価、開発者の実績分析を含む包括的な法的、技術的、財務分析。
• 購入後サービス: 資産パフォーマンスとROIを維持するためのプロパティマネジメント、テナント募集、リース管理、施設保守、および出口戦略の計画。

結論と次のステップ

UAEの不動産市場は、動的な都市中心、世界クラスのインフラ、そして規制の透明性を求める投資家に比類のない機会を提供します。しかし、連邦およびエミレート特有の規制、市場の分断、そして資金調達環境の複雑さは、専門的な知識とローカルのプレゼンスを必要とします。VelesClub Int.は、すべての7つのエミレートで深い法的洞察、独自の市場インテリジェンス、そして実践的な取引管理を組み合わせた完全に統合されたアドバイザリーサービスを提供します。UAEの不動産投資を始めるために、当社のアドバイザリーチームにお問い合わせいただき、無料のポートフォリオ評価とカスタマイズされた取得計画をご利用ください。重要な規制マイルストーンを概説し、最適な資金調達構造を推奨し、投資目標、リスクプロファイル、居住目的に応じたターンキー実行計画を作成します。VelesClub Int.と提携し、UAEの進化する不動産市場を自信を持って、精度を持って、戦略的な先見の明を持って活用しましょう。