ベネズエラにおける付加価値不動産投資文化の中の不動産、太陽、そして沿岸の生活

ベネズエラにおける不動産投資：変動の激しい市場における機会とリスク

概要：ベネズエラの複雑な不動産状況

ベネズエラは、ラテンアメリカで最も挑戦的な不動産環境の一つを提供しています。かつては繁栄した不動産セクターのあったこの国は、数十年にわたる政治的不安定、経済管理の失敗、ハイパーインフレーション、通貨の切り下げに苦しんできました。それにもかかわらず、不動産は地元住民にとって価値のある貯蔵手段の一つであり、カラカス、マルガリータ島、マラカイボなどのニッチ市場には依然として外国人投資家の関心が寄せられています。

物件の種類と使用傾向

経済的な困難にもかかわらず、ベネズエラには主要都市や沿岸地域にしっかりとした不動産インフラがあります。一番一般的な不動産の種類は以下の通りです：

• 住宅物件：カラカス、バレンシア、マラカイボのアパートが最も取引されています。一戸建てはゲーテッドコミュニティ内で人気です。
• バケーションハウス：かつて人気の観光地であったマルガリータ島の海沿いのヴィラやコンドミニアムは、依然として投資家の注目を集めています。
• 商業およびオフィススペース：ビジネス地区にあるオフィスや店舗は高い空室率に悩んでいますが、政策の変更があれば回復する可能性もあります。
• 農業および工業用地：しばしば未開発か非公式に所有されており、法的及び政治的リスクが高いです。

モーゲージ融資が不足しているため、ほとんどの不動産取引は現金で行われ、通貨規制にもかかわらず、しばしば米ドルまたはユーロでの取引となります。

所有権と法的考慮事項

ベネズエラの法律では、国民と外国人の両方が不動産を所有することを許可していますが、いくつかのリスクが複雑さを増しています：

• 外国人の所有：制限なしに許可されていますが、すべての取引は地方で登録する必要があります。
• 不動産の権利書：権利書は必要ですが、記録の不備や重複、収用法の下での請求によって影響を受ける可能性があります。
• 政府の収用：特定のセクター（農業ビジネス、石油関連）は過去に国家による押収の対象となったことがあります。
• 賃貸規制：テナントを非常に保護する形で、特に商業スペースにおいて長期リースの施行が難しい場合があります。

権利確認に関するリスクやデューデリジェンスの複雑さから、地元の不動産弁護士からの法的アドバイスが不可欠です。

不動産価格と市場実情

ベネズエラの不動産価格は地元通貨で大きく下落しているものの、米ドルで安定しています。カラカスは依然として国内で最も高価な都市ですが、国際基準では非常に手頃な価格となっています：

• カラカスのアパート（100 m²）：場所と建物の品質によって$25,000 – $80,000
• マルガリータ島の海沿いの家： $50,000 – $200,000
• 商業ユニット（ビジネス地区）： $70,000 – $150,000
• 土地（都市用地）： $20 – $80/m²

価格は交渉可能で、困窮した売り手が多く、供給過剰が見られるセグメントもあります。しかし、カラカスのアルタミラやラス・メルセデスのような高級エリアは新しい供給が制限されているため、価値を保っています。

税金と取引コスト

ベネズエラの不動産取引には国税および地方税が関与しますが、実効税率は国際的に見て低水準です：

• 譲渡税：登録された売却額の約1%（実際は過小評価される可能性あり）
• 地方税（地方税）：場所によって通常0.5% – 1.5%
• 公証人と法的手数料：約1% – 2%
• 年間不動産税：名目上低い税率で、しばしば施行が不十分です

キャピタルゲインは公式には課税されるものの、特にドルベースの非公式取引に対する施行は不規則です。ほとんどの投資家は、価値を保持するために、銀行システムの外でUSDでの取引を構造化しています。

賃貸利回りと市場の動き

ベネズエラの賃貸市場は過剰規制と経済の不安定性に悩まされていますが、それでも短期賃貸とドルベースのリースが徐々に戻ってきています：

• 住宅利回り（カラカス）：USDで賃貸の場合、4% – 6%の総収益
• 商業利回り：長期のテナントと立地の確保があれば5% – 8%
• バケーションレンタル：マルガリータ島では、良好に管理された場合、高シーズンに6% – 9%の利回りが期待できます

多くの地元住民は安定した収入へのアクセスがないため、中高級レンタルのテナント層は通常外交官やNGO職員、多国籍企業のスタッフ、裕福なベネズエラ人となります。

投資シナリオの例

• 外国人向け住宅（カラカス）： $55,000で購入した2ベッドルームユニットを、基本的な家具とセキュリティサービス付きで$500/月で賃貸。
• マラカイボの商業小売ユニット： $90,000で取得し、現地の通信プロバイダーに6.5%利回りの数年契約で貸出。
• マルガリータ島のAirbnbユニット： $80,000で購入したバケーションプロパティを、ヨーロッパの観光客向けの季節限定レンタルとしてオンラインプラットフォームで使用。

投資における主要な場所

• カラカス：安定性と流動性が最も高い。アルタミラ、ラ・カステラーナ、ラス・メルセデスは、セキュリティ付き複合施設とUSD価格のプレミアムゾーンです。
• マルガリータ島：かつての観光拠点で、ゆっくりと回復しています。手頃な物件が多く、長期保有やバケーションレンタルに適しています。
• バレンシアとマラカイボ：工業および商業の可能性があり、リスクは高いですが、一部の物件は石油ロジスティクスや地域ビジネスに結びついて需要があります。

リスクと考慮事項

• 政治的な不安定性：指導者の変更や米国の制裁は、不動産権およびビジネス運営に対する体系的なリスクを生じさせます。
• 通貨規制：二重為替システム、闇市場のレート、銀行振込の制限により、取引が複雑になります。
• 法的施行：裁判所の手続きは遅く、土地登記記録は一貫していないか、古い場合があります。
• 流動性と再販：売却は困難で、買い手が少なく、融資オプションが限られているため、数ヶ月かかることがあります。

展望と投資家のプロフィール

ベネズエラの不動産市場は、現地の状況を理解している、または強力な地元のパートナーを持つ高リスク志向の投資家に最適です。困窮した資産、海沿いの物件、ドル契約の商業スペースにチャンスがあります。しかし、この市場をナビゲーションするには、法的なデューデリジェンスやオフマーケット調達、長期的な忍耐が必要です。多くの人にとって、不動産は国内での富の保持のための唯一の安全な避難所であり、選ばれた少数にとっては、将来的な回復の際に大きなリターンへの道となるでしょう。