釜山投資物件リスト都市インフラ海岸の特性を持つ

韓国・釜山の不動産

釜山に投資する理由

釜山は韓国で2番目に大きな都市であり、国際港、現代的なインフラ、発展した観光産業で知られる沿岸の大都市です。海雲台ビーチ、賑やかなジャガルチ市場、美しい海岸道路で知られる釜山は、都市の活気と自然の美しさを融合させています。そのため、ソウル以外での成長を求める国内外の不動産投資家を惹きつけています。釜山の不動産は、比較的低い参入コスト、主要地区での高い需要、そして住宅および商業セクターにおける長期的な価値上昇を提供します。

釜山の物件タイプ

釜山の不動産市場は多様で、以下のような物件があります:

• 高層コンドミニアム — 海雲台、マリンシティ、センタムシティに一般的で、海の眺めや豪華な設備を提供しています。
• 低層ビラと二世帯住宅 — もっと伝統的な地区である蓮山洞や東萊に見られます。
• オフィステル（オフィス + ホテルハイブリッド） — 住宅とビジネスの目的で使われるコンパクトなユニットで、特に交通ハブの近くにあります。
• 商業施設 — 釜山の小売と金融の中心地である西面や南浦洞に位置しています。
• 土地区画 — 市中心部では稀ですが、ギジャン郡などの辺縁再開発地域で時々入手可能です。

外国人所有規制

韓国では外国人が釜山を含む不動産を購入することが許可されており、制限も非常に少ないです:

• 外国人個人および企業は、住宅、商業、または工業用不動産を購入できます。
• 所有権は、関連する地方自治体のオフィスに60日以内に登録する必要があります。
• フリーホールド権が土地と建物に提供され、所有制限はありません。
• ジョンセ（敷金リース）やウォルセ（賃貸）も非居住の家主に提供されています。

すべての取引は外国人の土地取得法に基づいて報告され、韓国の外国為替法に準拠する必要があります。

物件価格とトレンド

釜山はソウルよりも手頃な不動産を提供しますが、需要が増加しています:

• 海雲台のラグジュアリー海ビューコンド: 900百万ウォン – 20億ウォン（690,000米ドル – 150万米ドル）
• センタムシティのオフィステル: 2億ウォン – 5億ウォン（150,000米ドル – 38万米ドル）
• 東萊のビラ: 6億ウォン – 12億ウォン（460,000米ドル – 92万米ドル）
• 南浦洞の商業店舗: 8億ウォン – 25億ウォン（610,000米ドル – 190万米ドル）

釜山は2019〜2022年の間に価格が上昇し、COVID-19の時代に休暇物件と居住用再移転の需要によって駆動されました。最近では価格の安定と多重所有の制限により投機的な購入が冷却されましたが、長期的な基盤は強いため、依然として魅力的です。

賃料利回りと市場需要

釜山の賃貸市場は複数のセグメントに対応しています:

• 外国人及びビジネストラベラー — マリンシティ、センタムシティ、海雲台に集まっています。
• 学生と若手専門職 — 釜山国立大学の近くや西面に存在します。
• 観光客と短期賃貸 — ビーチ近くのAirbnbやバカンス用賃貸に高い需要があります。

賃貸形式には:

• ジョンセ — 物件価値の50%から80%の範囲で、保証金のみの賃貸契約です。
• ウォルセ — 預金保証金（一般的に5〜1,000万ウォン）付きの月々の賃貸です。

平均利回り:

• 釜山鎮区のオフィステル: 4.5% – 6%
• 海雲台の海ビューアパートメント: 3% – 4%
• 西面の小売ユニット: 5% – 7%

短期賃貸プラットフォームは規制されていますが、特に祭りのシーズンや夏の月には人気があります。

投資に最適な地区

釜山でのパフォーマンスの良い地域には以下が含まれます:

• 海雲台区 — ビーチフロントのコンドミニアム、贅沢な生活、観光客の流入が多いです。
• 水営区（マリンシティ） — 港と海の眺めを持つ高層ビル。
• センタムシティ — 強力な商業需要を有する、テクノロジーやメディア、ビジネスのハブです。
• 西面 — 釜山のダウンタウンのコアで、小売、オフィステル、ナイトライフ関連の不動産に最適です。
• 東萊区 — 学校や病院、伝統的な住宅を伴う確立された居住エリアです。

釜山での物件購入方法

標準的なプロセスは以下の通りです:

• 物件を特定し、条件を交渉するためのライセンスを持ったエージェント（不動産業者）の選定。
• 10%の手付金を伴う売買契約を締結し、物件および買主の詳細を明記する。
• 取引を60日以内に土地管理省または地方オフィスに報告する（外国人購入者に必須）。
• 権利を登録し、取得税と登録税を支払う。
• 韓国の銀行を通じてウォンで支払いを完了し、オフショア口座を開設する。

購入者は法的相談、銀行送金手数料、評価見積もり（ファイナンスが必要な場合）などの追加費用を計上する必要があります。

税金と継続的な費用

釜山の所有権には以下の義務が含まれます:

• 取得税: 物件価値の1.1% – 3.5%
• 固定資産税: 資産クラスと価値に応じて年間0.15% – 3.2%
• キャピタルゲイン税: 利益と保有期間に応じて6% – 45%
• 賃貸収入税: 総申告賃貸収入に応じて14% – 42%
• 管理費: コンドミニアムの場合は、設備に応じて月額8万ウォン – 20万ウォンです。

外国人投資家は、法人を通じての購入構造やキャピタルゲインの最適化に関して韓国の税務専門家に相談することが推奨されます。

釜山に投資すべき人

釜山は以下の人々に理想的です:

• 安定した資産の価値上昇を求める長期投資家、韓国のTier-1都市で。
• 観光経済において短期賃貸機会や月額契約者を探している大家。
• ソウル以外の地域に投資するポートフォリオ多様化を図る投資家。
• 現代的なインフラを備えた海辺の生活を求める外国人の退職者やセカンドハウスの購入者。

結論

釜山は手頃な価格、賃貸需要、ライフスタイルの魅力のバランスを提供する高潜在力のある不動産市場として際立っています。海辺のコンドミニアムから商業オフィステルまで、さまざまな投資戦略をサポートする都市です。法的透明性、確立されたインフラ、持続的な都市開発により、釜山は地元および国際的な不動産投資家にとって魅力的な選択肢となります。