ベオグラードの投資不動産リストバルカンの中心、柔軟な不動産市場

セルビア・ベオグラードの不動産投資機会

なぜベオグラードが地域的な投資ハブとして浮上しているのか

セルビアの首都ベオグラードは、急速に東南ヨーロッパのダイナミックな不動産市場へと進化してきました。サヴァ川とダニューブ川の合流点に位置し、東西のゲートウェイとして機能するこの都市は、戦略的なロケーション、成長する経済、外国投資家への強力な政府のインセンティブにより、不動産開発のホットスポットとなっています。セルビアが欧州連合との密接な関係を追求している中で、ベオグラードの不動産はEUの首都に比べて低い参入障壁で長期的な成長の可能性を兼ね備えています。

利用可能な不動産の種類

ベオグラードの不動産市場は、多様な投資オプションを提供しています：

• 住宅用アパートメント：最も需要の高いのは、ヴラチャール、スタリ・グラード、サヴスキ・ヴェナツなどの中心地区に位置する中高価格帯のアパートです。地下駐車場やエネルギー効率の高いシステムを備えた新築物件は特に人気があります。
• 商業用不動産：ノヴィ・ベオグラードにあるオフィススペースは、IT企業、物流会社、多国籍企業の増加に対応しています。コワーキングスペースや小売店の需要も高まっています。
• バイ・トゥ・レットユニット：短期賃貸やAirbnbのアパートは高い稼働率を誇り、特に観光地やクネズ・ミハイロヴァ歩行者通りの近くで人気です。
• ラグジュアリー開発：ベオグラード・ウォーターフロント（BW）などのウォーターフロントプロジェクトは、パノラマビューを持つ高仕様なユニットを提供し、高価格帯で外国人購入者を引き付けています。

物件価格と市場のダイナミクス

ベオグラードの価格は過去5年間で着実に上昇していますが、ブダペストやブカレストに比べると依然として魅力的です：

• 中級新築物件：€2,000–€2,800/m²
• ラグジュアリー開発：プライムゾーンで€3,500–€7,000+ /m²
• リセール市場：古い建物で€1,500–€2,200/m²
• 商業オフィススペース：ノヴィ・ベオグラードで€2,000–€3,000/m²

長期リースの賃貸利回りは4%から6%の範囲である一方、短期レンタルは特に交通の多いエリアの良好に管理された物件で、年間8〜10%のグロスリターンに達することがあります。賃貸市場は、外国人専門職の流入、帰国したディアスポラ、デジタルノマド、そして所有権から価格が高くなった地域の地元の入居者に支えられています。

外国人所有権と法的考慮事項

セルビアは、外国国家による不動産購入を相互主義の原則に基づき許可しています。実際には、多くの投資家が現地企業を通じて購入するか、法的支援を受けています。主な要件は以下の通りです：

• セルビア不動産登記簿への所有権の登録
• 契約書の作成および権利確認のために公証人および法的アドバイザーを利用
• 取引はセルビア・ディナール（RSD）で行われますが、価格はしばしばユーロで表示されます。

アパート、商業ユニット、またはリース土地の所有には制限がありませんが、農地または建設用地を購入するには法的構成が必要です。セルビアには、10年以上保有している不動産に対するキャピタルゲイン税がなく、西欧に比べて固定資産税も比較的低いです。

投資のサンプルシナリオ

シナリオ1 – ヴラチャールの一室のAirbnb:タスマイダン公園近くにある€120,000のアパートを購入し、観光客やビジネストラベラー向けの短期賃貸で8%の利回りを実現。

シナリオ2 – BWプロジェクトにある二室のフラット:コンシェルジュサービスがある新たなベオグラード・ウォーターフロントユニットに€300,000を投資。転売または長期の外国人賃貸に最適。

シナリオ3 – ノヴィ・ベオグラードのオフィススペース:テクノロジースタートアップに賃貸した90m²の商業ユニットに€250,000を投資し、年間6.5%のリターンを得る。

シナリオ4 – ゼムンの改修プロジェクト:改修の可能性がある歴史的なアパートを€85,000で取得し、25〜30%のキャピタルゲインマージンで転売。

地区とインフラの概要

ベオグラードは17の自治体に分かれており、次の地区が最も高い投資潜在力を持っています：

• スタリ・グラード：博物館、政府の建物、高い歩行者交通がある歴史的な中心地。ここでのアパートは常に需要があります。
• ヴラチャール：高級かつ住宅的で、聖サーバ大聖堂やプレミアム中層アパートが立地しています。
• サヴスキ・ヴェナツ：中央に位置し、豪華なホテルやBWゾーンを含む大規模な再開発が進行中です。
• ノヴィ・ベオグラード：市の商業およびビジネスの中核で、大規模な住宅ブロックやオフィス複合施設があります。
• ゼムン：魅力的な建築とブティックプロパティを有する歴史的な河畔地区で、改修プロジェクトに人気があります。

ベオグラードには、よく整備されたインフラが整っています。2つの河岸の遊歩道、ノヴィ・サードおよびブダペストへの直通列車、そして最近アップグレードされたニコラ・テスラ国際空港があります。新しい都市計画は、地下鉄サービスの拡張と緑地の強化を目指しており、これにより周辺地域の不動産価値がさらに高まることが期待されています。

成長要因とインセンティブ

いくつかの要因がベオグラードの不動産の勢いを後押ししています：

• EU加盟交渉の進行に伴う国際的な関心の高まり
• ベオグラード・ウォーターフロントなどの大規模な公私協力プロジェクトによる都市のダイナミクスの変化
• テクノロジー企業および外国専門職に対する税インセンティブ
• 再投資および帰国に関心のある強いディアスポラの存在
• 観光の増加（パンデミック前の数字は年間130万人を超えていました）

セルビアの比較的低い債務水準、安定したマクロ経済、およびオープンなビザ制度も投資家の信頼感に寄与しています。外国の開発者と個人投資家は、特に住宅用バイ・トゥ・レットおよびホスピタリティプロパティにおいてここでのポートフォリオを拡張し続けています。

リスクと市場考慮事項

強固な基盤があるとはいえ、投資家は次の複数の課題に注意する必要があります：

• タイトルと建物の遵守を確認するために法的なデューデリジェンスが不可欠です。
• 古い建物の中には改修が必要だったりエネルギー効率が悪いものがあります。
• 価格が賃料の伸びを上回るラグジュアリーセグメントでの利回りは低くなります。
• 建設の期間の変動がプレコンストラクション買い手に影響を与える可能性があります。

これらのリスクは、地元のパートナーシップ、プロパティマネジメント企業、慎重な地区選定を通じて軽減できます。

結論：ベオグラードは投資に値するか？

ベオグラードは手頃さ、安定した需要、資本成長、改善中の規制環境を兼ね備えており、より飽和した欧州の首都に代わる選択肢を投資家に提供します。現代的なプロジェクト、歴史的な魅力、新たに発展するインフラが融合し、長期的かつ収益重視の戦略においてバルカン半島で最も有望な不動産の目的地の一つとなっています。