フィリピンのグリーンフィールド投資不動産手頃な価格の住宅海岸線や都市に広がる

フィリピンにおける不動産：成長するリターンを持つトロピカル投資

フィリピン不動産市場への投資理由

7,000を超える島々から成るフィリピンは、都市部のコンドミニアムからビーチリゾートまで、多様な不動産機会を提供しています。東南アジアで最も急成長している経済の一つを持ち、若い人口と活発な観光業が魅力となり、国内外の投資家にとってますます注目される国となっています。英語が広く話され、特定の不動産タイプにおいては外国人所有も可能であり、メトロマニラ、セブ、ボラカイなどの人気エリアでは競争力のある賃貸収益が得られます。ライフスタイル、投資の可能性、手頃な価格が組み合わさり、フィリピンはアジアの不動産市場で新たな星としての地位を確立しています。

不動産の種類と許可される用途

フィリピン市場では、購入、賃貸、または開発向けのさまざまなタイプの物件が提供されています：

• コンドミニアム： 外国人が直接所有できる唯一の住宅物件であり、建物の総ユニット数の最大40%まで所有可能です。
• 土地と住宅： 外国人は土地を直接所有できませんが、土地を賃貸したり、住宅（その土地は除く）を所有したり、法人を通じて購入することができます。
• リゾートや島の物件： 開発者や長期賃貸者に人気があります。通常、土地は長期リースまたは法人構造で保持されます。
• 商業不動産： メトロマニラやセブで、オフィスビル、店舗、コワーキングスペースの需要が高まっています。
• 農地や地方の土地： 外国人の所有は制限されていますが、共同事業や長期リースを通じたオプションが存在する場合があります。

外国人のための法的枠組みと所有権

フィリピン憲法は外国人の土地所有に制限を設けていますが、いくつかの法的手段が投資のために存在します：

• コンドミニアムの所有権： 外国人は、建物内の総外国所有権が40%を超えない限り、コンドミニアムユニットを所有することができます。
• 土地リース： 外国人は最大50年間（さらに25年更新可能）土地を賃貸でき、開発や居住に適しています。
• 法人の所有権： 外国人は、事業目的で土地を取得するために、少なくとも60%のフィリピン人所有のフィリピン法人を設立できます。
• 配偶者の所有権： フィリピン市民と結婚している外国人は、そのフィリピンの配偶者の名義で土地を購入することができますが、外国人配偶者は土地に対して法的権利を持ちません。
• デューデリジェンス： すべての購入にはライセンスを持つブローカーと弁護士を介入させるべきです。土地の権利と開発者の資格を確認することが重要です。

不動産価格と市場動向

フィリピンの不動産価格は、タイ、マレーシア、シンガポールなどの近隣市場に比べて手頃です。主要都市では過去10年間にわたり安定した値上がりが見られました。2024年時点での平均価格は以下の通りです：

場所	コンドミニアム価格（m²あたり）	住宅/ヴィラ価格帯
メトロマニラ（マカティ、BGC）	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
セブ市	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
ダバオ市	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
クラーク/パンパンガ	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
ボラカイ/パラワン	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

パンデミック時にわずかな減速がありましたが、観光の回復、外国人労働者の流入、国内需要の高まりにより、市場は持ち直しています。

不動産投資に最適な場所

フィリピンの各地域は、投資目標に応じて異なる利点があります：

• マカティとBGC（タグイグ）： プレミアムコンドミニアム、高い賃貸需要、安定したテナントを持つ金融と商業の中心地。
• セブ： 強力な観光業、IT-BPM分野、海辺の開発があります。ライフスタイルとリターンのバランスが良いです。
• ダバオ： インフラと安全性が増しており、マニラより手頃なエントリーポイントが得られます。
• ボラカイとパラワン： 主要観光地。リゾートスタイルのコンドミニアムプロジェクトとヴィラは、短期レンタルに最適です。
• クラーク（パンパンガ）： 政府の支援、インフラ投資、成長する外国人コミュニティが存在する自由貿易地区。

賃貸収益と投資シナリオ

フィリピンは、長期および短期の賃貸モデルに対して魅力的なリターンを提供します：

• メトロマニラのコンドミニアム賃貸： 平均利回りは5%–7%。マカティやBGCのプレミアムコンドは、外国人テナントが多い場合さらに高い利回りが期待できます。
• Airbnb/短期賃貸： ボラカイ、パラワン、セブのユニットは、ピークシーズン中に年間10%–12%の収入を得ることがあります。
• 地方都市での購入後賃貸： 取得コストが低く、地元のプロフェッショナルや学生からの需要が固いです。
• リゾート型コンドテル： 開発者は保証された賃貸収益（4%–6%）を提供し、オーナーシップを容易にするホテル管理を行います。

適切な家具、ロケーション、管理が収入の最大化の鍵となります。観光地区では賃貸ライセンスが必要となる場合があります。

居住権、税金、外国人向けインセンティブ

外国人の購入者は自動的に居住権が付与されるわけではありませんが、フィリピンは幾つかのビザプログラムを提供しています：

• 特別居住退職者ビザ（SRRV）： 物件に投資するか、地方に預金を維持する35歳以上の外国人が利用可能です。無期限の滞在と複数回の入国が可能です。
• 13a配偶者ビザ： フィリピン市民と結婚している外国人向けのビザ。
• 投資家ビザ： ビジネスを始めるか、輸出特区に投資する人向け。

税金と手数料：

• 移転税： 売却価格の約0.5%–0.75%。
• キャピタルゲイン税： 総売却価格の6%（通常は売主が支払います）。
• 文書印紙税： 物件の価値の1.5%。
• 源泉徴収税： 購入者が法人の場合は適用されることがあります。
• 賃貸収入税： 非居住者にはネット収入の25%が課せられます。地元の不動産管理者がコンプライアンスを手助けすることが多いです。

インフラとアクセスibility

フィリピンは「Build, Better, More」プログラムの下で、主要なインフラアップグレードを行っています：

• 空港： マニラ（NAIA）、マクタン-セブ、クラーク、ダバオが国際ハブです。
• 交通リンク： 新しい高速道路や鉄道プロジェクトがマニラとクラーク、カビテの近隣都市を結びます。
• ユーティリティ： コンドミニアムや都市部は安定した水、電気、高速光ファイバーインターネットを備えています。
• 医療： マニラやセブにある高品質の病院が医療観光客や外国人居住者向けに診療を行っています。
• 国際学校： 主要都市にはIBまたはアメリカのカリキュラムを提供する国際学校があります。

リスクと考慮事項

市場は魅力的ですが、投資家は以下の点を考慮する必要があります：

• 権利の明確性： 法的紛争や偽所有権の請求を避けるために土地の権利を確認してください。
• 土地所有権の制限： 外国人は土地を直接所有できないため、一部のプロジェクトに制限があります。
• 自然災害： 物件は台風、洪水、地震から保険をかけるべきです。
• 開発者の評判： 遅延やプロジェクトのキャンセルを避けるために、確立された開発者と連携してください。
• 通貨リスク： ペソの下落はUSD建てのリターンに影響を与える可能性があります。

結論：フィリピンがポートフォリオに値する理由

フィリピンは成長、手頃な価格、ライフスタイルの魅力を兼ね備えた魅力的な投資先です。投資家フレンドリーな政策、高い賃貸収益、拡大する観光インフラにより、グローバルな不動産投資家にますます支持される目的地となっています。土地所有における法的制限がありますが、コンドミニアム市場や長期リースオプションはアクセス可能なエントリーポイントを提供します。マニラの収益を生むコンドミニアムや、セブやパラワンのビーチサイドのリトリートをターゲットにしているかにかかわらず、フィリピンは東南アジアの中心で柔軟性、機会、そして強い上昇の可能性を提供しています。