セゲド投資物件でポートフォリオを多様化劇場がある川沿いの都市、公園と住宅需要

セゲドの不動産：安定した成長を遂げる大学の街

はじめに：なぜセゲドに投資するのか

ハンガリーで3番目に大きな都市であり、しばしば「太陽の街」と呼ばれるセゲドは、セルビアやルーマニアとの国境に近い活気ある地域中心地です。美しい建築、活発な大学生活、強い文化的アイデンティティで知られるセゲドは、安定した賃貸需要、手頃な価格、長期的な資産価値の上昇を求める不動産投資家にとってますます人気のある目的地です。学術機関、地元の産業、越境商業が融合したこの街は、ブダペストやデブレツェンに対する安定した、かつ見過ごされがちな選択肢となっています。

不動産の種類と許可されている用途

• 住居用アパートメント：大学の近く、中心地区、公共交通路沿いで高い需要があり、学生向け住宅やプロフェッショナル向けの賃貸に最適です。
• 新しい開発：ロークスやウィジュセゲドなどの地区で新たに登場してきており、現代的な設備やエネルギー効率の良いデザインが施されています。
• 一戸建て住宅：Tisza川近くの郊外エリアで人気があり、長期賃貸または個人居住に利用されます。
• 商業用不動産：市中心部の小売スペース、中小企業向けのオフィス、サービス業を対象としたビジネスが含まれます。
• ホスピタリティ物件：観光客や学術訪問者向けのブティックホテルやゲストハウスが伝統的な建物の中にあります。

所有権と法的枠組み

• 完全な外国人所有権：居住用および商業用不動産の両方で認められており、標準的な手続きが公証人と土地登記所によってサポートされています。
• 所有権証書：すべての物件がハンガリー土地局に登録されており、購入者は完全な法的所有権を取得します。
• 都市土地購入：制限なしに許可されていますが、農地の購入には許可が必要です。
• 透明なプロセス：すべての取引にはハンガリーの弁護士が必要で、VelesClub Int. が法的なデューデリジェンスと文書作成を担当します。

市場価格、トレンド、賃貸利回り

• 古いアパート（パネル、レンガ）： €1,200–€1,700/m²、場所と状態によります。
• 新しい開発： €2,000–€2,600/m²、ウィジュセゲドやマッコシャーザなどの新興区域です。
• 一戸建て住宅： €140,000–€280,000、場所とサイズによります。
• 賃貸収入：中部に位置する1–2ベッドルームのアパートで、月収は€400–€700です。

セゲドの不動産は、過去5年間にわたり年間5〜7%の安定した価値上昇を示しています。新築セグメントではより強い成長が見られます。需要は学生、専門家、外国人労働者によって促進されており、長期テナントの賃貸利回りは通常5.5〜7%、学期中の短期または学生用賃貸では8%を超えることもあります。

投資シナリオ

• 大学近くの1ベッドルームアパートメント（50 m²）：€90,000; 学生に€500/月で賃貸 → 約6.6%の利回り。
• ウィジュセゲドの新しい2ベッドルームフラット：€145,000; 家族テナントが€750/月で → 約6.2%の利回り。
• 改装されたダウンタウンスタジオ：€70,000; 短期賃貸€40/夜、65%の稼働率 → 約9%の利回り。
• 市中心部近くの小売店：€160,000; カフェに€1,000/月で賃貸 → 7.5%の総利回り。

インフラとアクセス

• 交通：広範なトラムとトロリーバスネットワークがあり、ブダペストまでのアクセスは2.5時間未満です。
• セゲド大学：ハンガリーのトップ大学の1つで、毎年20,000人以上の学生と研究者を引き寄せています。
• 医療とバイオテクノロジーの拠点：強力な医療インフラと医学研究機関が一時的な賃貸需要を高めています。
• 商業開発：物流、IT企業、セルビアやルーマニアとの越境貿易の存在。

税金と取引コスト

• 不動産譲渡税：購入価格の4%です。
• 法的および公証人手数料：合計約1.5〜2%です。
• 賃貸収入税：税引後の利益に対して15%（経費後）; 自治体の賃貸税はありません。
• キャピタルゲイン税：15%、所有権が5年を経過した後に減少します。

テナントおよびバイヤープロフィール

• 学生と学術者：この街の賃貸需要の主要な推進力であり、常に学科に近い物件を探しています。
• 外国人居住者および労働者：特に医療、IT、教育分野で活躍しています。
• 地元の家族：静かな郊外地域や発展中の地区の現代的なアパートを好みます。
• ハンガリーのディアスポラ：大学に通う子供やリタイアメント用の住宅を購入しています。

投資に最適な主要地区

• ベルバロス（市中心部）：歴史的建物や文化施設があり、学生や観光客向けの賃貸需要が高いです。
• ウィジュセゲド：緑豊かで住民向け; 高い価値上昇が見られ、家族や引退後の移住者に人気です。
• マッコシャーザおよびロークス：手頃なパネル建物で良好な賃貸収益が得られ、公共交通へのアクセスも良好です。
• アルソヴァロス：伝統的な住宅と現代的なリノベーションの混在があり、地元住民や若手プロフェッショナルに人気です。

リスクと考慮すべき事項

• 季節的な需要：夏の間、賃貸サイクルが減少する可能性があり、物件を短期観光客向けに位置づけない限り影響が出るかもしれません。
• パネル建物：近代化が必要な場合や、高いメンテナンス費用がかかることがあります。
• 流動性：賃貸需要は安定していますが、ブダペストと比べて再販には時間がかかることがあります。

居住権と移民

• 不動産所有権：自動的な居住権は付与されませんが、経済力を示すビザ申請をサポートします。
• 学生居住権：大学に通う子供を持つ家族向けの長期滞在を支援します。
• 起業家居住権：賃貸サービスや不動産管理を提供する投資家はビジネスカテゴリーの下で資格を得ることができます。

セゲドにおけるVelesClub Int.のサービス

• 大学や市中心部近くの独占リストへのアクセス。
• 法的取引のサポートおよび土地登記に関するデューデリジェンス。
• 学生住宅やプロフェッショナルテナント向けの賃貸管理。
• 税務コンプライアンスのセットアップと収益最適化戦略。
• 短期賃貸のライセンス取得およびターンキーエントリーのための家具サービス。

結論

セゲドは、地域のハンガリー都市で安定したファンダメンタルズを求める投資家にとって魅力的な不動産市場を提供しています。成長する学術人口、文化の活気、継続的なインフラ投資により、賃貸および所有物件の需要が安定しています。手頃な価格、EU準拠の法制度、VelesClub Int.からのフルサポートにより、セゲドの不動産市場への参入は、ハンガリーのダイナミックな地域センター内でポートフォリオを多様化しようとする人にとって賢明な選択です。