ブダペストの不動産投資 – 購入者向けの機会宮殿、温泉川沿いの夕暮れ

ブダペストの不動産：中央ヨーロッパの文化的および経済的首都への投資

序論：なぜブダペストに投資すべきか

ハンガリーの首都ブダペストは、中央および東ヨーロッパの主要な不動産投資先です。その建築、温泉、大学、手頃な生活コストで知られ、国際投資家、デジタルノマド、学生、観光客を惹きつけます。西ヨーロッパと比較して相対的に低い物件価格、有利な税制、外国人の完全な所有権を持つこの都市は、魅力的な投資環境を提供します。ハンガリー市場は堅調であり、特に住宅セクターは、成長中の中産階級や強力な観光業、EUに準拠した法的枠組みに支えられています。

不動産の種類と許可されている用途

• 住宅アパート：ほとんどの物件は、特に第5、第6、第7及び第13区の歴史的または戦後のビルに位置する分譲マンションです。長期・短期賃貸の両方に人気があります。
• 新規開発：第11、第13、第14区などの外部地区で増加中です。これらは省エネ、エレベーター、駐車場を備え、家族や若い専門職に需要があります。
• 商業用不動産：第5、第6、第9区に主に位置するオフィスビルや小売スペースがあります。サービス業が拡大しており、小規模事業の立地に対する需要が高まっています。
• ラグジュアリー及び改装された歴史的物件：中心地や城地区に位置し、しばしばブティックホテル、高級アパート、または個人住宅として使用されます。
• 学生住宅と共同生活：ELTE、コルヴィヌス、セメルヴェイ大学などの大学の近くで高い需要があります。

所有権と法的枠組み

• 100％外資所有：EU及びほとんどの非EU国籍者に許可されています；一部の場合、許可が必要ですが通常は迅速に認可されます。
• フリーホールド権：土地局に物件が登録され、安全で透明な所有権を提供します。
• 土地登録制度：すべての不動産取引は法的に記録され、VelesClub Int. が権利確認とコンプライアンスをサポートします。
• 居住要件なし：投資家はハンガリーに居住せずとも物件を所有できます。
• 融資：一部のハンガリーの銀行が外国人向けに住宅ローンを提供していますが、ほとんどの取引は現金で決済されます。

価格、市場動向、賃貸収益

• 中央ブダペスト（第5–7区）：改装されたアパートにつき€3,000–€4,500/m²。
• 外部地区（例：第11、第13区）：新しい建物の現代的なユニットにつき€2,000–€2,800/m²。
• ラグジュアリー物件（アンドラーシ通り、ブダ城）：遺産の状態や眺望により€5,000–€7,500/m²。

ブダペストの不動産市場は、2015年から2019年にかけて年率8～12％の上昇を見せ、最近は調整と安定化がみられました。インフレーションと強力な賃貸市場が、2023年から2025年にかけて投資家の関心を再燃させています。収益率は立地や管理スタイルによって異なり、長期賃貸の場合は4～6％、短期（Airbnb）物件では8～10％の範囲で変動します。短期賃貸の規制が一部地区で設けられていますが、VelesClub Int.は各資産クラスの法的コンプライアンスを確保します。

投資シナリオ

• 第7区の1ベッドルーム（45 m²）：€160,000；長期賃貸で€750/月 → 約5.3％の収益。
• 第5区の改装されたフラット（80 m²）：€380,000；Airbnb賃貸で€120/夜、70％の稼働率 → 約9％の純収益。
• 第13区の新しい2ベッドルームユニット：€260,000；家族テナントで€1,050/月 → 約4.8％の収益。
• 第9区の1階の小売スペース：€220,000；貸出料金が€1,500/月 → 約8.2％の収益。

インフラと立地の利点

• 交通：広範な地下鉄、トラム、バスネットワークが都市をスムーズにつなげています。ブダペスト・フェレンツ・リスト国際空港は100以上の目的地をサービスしています。
• 医療：現代的なクリニックや私立病院が住民と医療観光客にサービスを提供します。
• 教育：国際学校、EU認定の大学、大規模な学生人口が住宅需要を駆動しています。
• デジタル経済：高速インターネット、手頃なコワーキング、フリーランサーに優しい文化がリモートワーカーとテックスタートアップを惹きつけます。

税金と取引コスト

• 不動産譲渡税：購入価格の4％。
• 法的及び登録費用：合計1.5～2％程度、ノータリー及び土地登記を含む。
• 賃貸所得税：純所得に対して15％のフラット税（経費の控除が許可されています）；別途地方税はありません。
• キャピタルゲイン税：15％、所有権が5年以上の後に段階的に減少します。

テナントおよび購入者のプロフィール

• 学生と学者：特に第5、第8、第9及び第11区の大学の近くに多い。
• 専門職とリモートワーカー：ブダペストの手頃な価格と生活の質に惹かれます。
• 退職者とセカンドホーム購入者：中央ブダやドナウ川の眺望アパートを求めています。
• 観光客とデジタルノマド：ユダヤ人街やアンドラーシ通り、シティセンターの短期賃貸を好みます。

投資に最適な地区

• 第5区（ベルヴァロス＝リポートバロス）：高い賃貸需要と安定した評価があるプライムな中心市街地。
• 第6区（テレーズヴァロス）：アンドラーシ通りに近く、Airbnbやブティック投資に最適です。
• 第7区（エルジェベトヴァロス）：若々しく活気があり；観光客や学生の需要が高い。
• 第11区（ウィブダ）：住宅エリアで自然が豊か、家族や学者に人気。
• 第13区（アンギャルフォルド）：急成長するビジネスと住宅エリアで、現代的な物件が揃っています。

リスクと考慮事項

• 短期賃貸規制：一部の中心地区で制限があり、適切なライセンスと法的設定が必要です。
• 古い建物の状態：多くの建物にエレベーターや中央暖房がなく、改装が必要な場合があります。
• 通貨の影響：物件はEURまたはHUFで価格設定されています；外国人投資家は為替変動を考慮すべきです。

居住権および市民権オプション

• 不動産所有：自動的に居住権を付与するわけではないが、ビザおよび居住権の申請をサポートします。
• 経済的手段による居住権：経済的自立を証明できる非EU国民向けに提供されています。
• EU居住権：EU市民はハンガリーで自由に生活し、投資できます。
• 帰化：8年間の居住後に可能；ハンガリーの市民と結婚している場合や民族ハンガリー人には短縮された期間があります。

ブダペストにおけるVelesClub Int.のサービス

• 主要および新興地区の独占リスティング。
• 法的デューデリジェンス、契約監視、権利確認。
• 短期賃貸ライセンスとAirbnb最適化を含む物件管理。
• ターンキー賃貸セットアップのための内装リフォーム及び家具サービス。
• 税務登録、会計士紹介、所得報告のサポート。

結論

ブダペストは、価値、賃貸収入、法的安全性、文化的魅力を兼ね備えたヨーロッパの中で最高の組み合わせの一つを提供します。外国投資家にとってアクセス可能でありながら、長期的な評価、成長するテナント基盤、積極的および受動的戦略の両方に対応するオプションを提供します。歴史的な中心部の改装されたアパート、新しいユニットの購入や第9区の混合用途物件など、購入者は深い歴史的ルーツと現代的な機会を持つ、活気に満ちた生活可能な首都の魅力にアクセスできます。VelesClub Int.をガイドに迎えることで、事前に評価された機会とハンガリーの活気ある不動産市場でのフルサービスのサポートを手に入れることができます。