オルデンブルクの不動産投資の洞察静かな小さな北部の都市需要と安定した利回り

オルデンブルクの不動産：北ドイツの安定して成長する市場

はじめに：オルデンブルクへの投資の理由

オルデンブルクは、ドイツの北西部に位置するニーダーザクセン州の中規模都市で、経済の安定性、教育機関、高い生活水準で知られています。人口は17万人を超え、テクノロジー、エネルギー、ヘルスケア、物流を中心とした多様な経済が展開されており、オルデンブルクは住民と企業の双方を惹きつけています。相対的に手頃な不動産価格、一貫した賃貸需要、ブレーメンと北海の間に位置する戦略的な立地が、オルデンブルクを長期的な価値を求める不動産投資家にとってますます魅力的な対象にしています。

不動産の種類と許可されている用途

• 都市アパート：インネンシュタット、エベルステン、ドンナースシューで見られます。学生、一人暮らし、若いプロフェッショナル層の需要が安定しています。
• ファミリーホーム：クレイエンブルック、ビュルガーフェルデ、ナドーストなどの郊外にある一戸建てやセミデタッチドハウス。庭スペースを提供し、長期のテナントに人気があります。
• 学生向け住宅：オルデンブルク大学への近接性が、小型アパートやシェアフラットへの関心を継続的に高めています。
• 商業ユニット：小売、医療施設、オフィスがある歩行者専用区域やビジネス地区（オスターンブルクおよびウエフローイなど）に位置しています。
• 新築住宅複合施設：特にウォーターフロントの再開発地域や駅近くにあり、現代的なデザインとエネルギー効率を提供しています。

所有権と法的枠組み

• 完全な外国人所有権：制限なしに許可されています。投資家は、自分の名義または会社を通じて土地や建物を直接所有することができます。
• フリーホールドおよび分譲権の所有：ほとんどの住宅物件は、フリーホールド（Einzelhaus）または分譲ユニット（Eigentumswohnungen）として提供されています。
• 透明な法的プロセス：不動産の移転は公証され、グラントブーフ（土地台帳）に記録されます。
• 融資の提供：地元および国際的な購入者は、一般的に30-40%の頭金でドイツの銀行から住宅ローンを取得できます。

市場価格と賃貸トレンド

• 中心部のアパート：サイズ、状態、場所に応じて€3,800〜€5,500/m²。
• 郊外のファミリーハウス：€3,200〜€4,800/m²。大きな庭付きの土地が非常に需要があります。
• 学生アパート（1-2部屋）：€2,800〜€3,800/m²。回転率と柔軟性のため、高いリターンを生むことが多いです。

オルデンブルクの価格は近年着実に上昇しており、年率3～5%の成長を見せています。この都市は、ハンブルクやデュッセルドルフのような大都市に比べて依然として手ごろであり、同様のインフラと居住性を提供しています。住宅供給は中程度に抑制されており、特に市中心部では、遺産保護により新たな開発が制限されています。

賃貸利回りとテナント需要

• 総賃貸利回り：4%から6%の範囲で、学生向け賃貸と複数ユニットハウスが最高のリターンを提供します。
• ㎡あたりの月額賃料：地区、物件の年齢、設備に応じて€9〜€13。
• 空室率：非常に低く、中央部と学生が多い地域では2%未満。
• テナントプロフィール：学生、大学教員、医療従事者、家族、ビジネステナント。

投資シナリオ

• 大学近くの学生アパート（30 m²）：購入価格€110,000; 月額賃料€450 → 4.9%の総利回り。
• インネンシュタットの改装済み2ベッドルームフラット（65 m²）：€280,000; 月額賃料€1,050 → 4.5%の総利回り。
• クレイエンブルックの一戸建て家（140 m²）：€520,000; 月額賃料€2,000 → 4.6%の利回り。
• 歩行者専用区域の商業ユニット（75 m²）：€310,000; 月額賃料€1,400 → 5.4%の総利回り。

オルデンブルクでのトップ投資エリア

• インネンシュタット：中心的な場所で、短期・長期賃貸、カフェ、混合用途の投資に最適。
• エベルステン：家族や退職者に人気；優れた学校と緑地。
• クレイエンブルック：発展中のエリアで、良好な交通リンク、手頃な価格、上昇する関心。
• ナドースト：居住適性があり、若いプロフェッショナルからの一貫した賃貸需要。
• オスターンブルク：価値重視の商業的及び住宅的機会を提供；いくつかの再開発プロジェクトが進行中。

取引コストと税金

• 不動産取得税（Grunderwerbsteuer）：ニーダーザクセン州で5%。
• 公証人と登録：購入価格の約1.5%〜2%。
• 仲介手数料：通常は3.57%（VAT込み）; 交渉可能または売主と分担可能。
• 賃貸所得税：累進税率が適用され; 控除対象費用にはローン利息、メンテナンス、管理費が含まれます。
• 譲渡所得税：private所有者が10年以上保有していた場合に免税。

外国投資家のアクセスと金融設定

• 国籍制限なし：任意の外国人または企業がオルデンブルクで購入可能。
• 銀行融資：収入証明と銀行との関係に応じて、60-70%のLTVまで。
• 必要な口座：購入者は、ドイツの銀行口座と税番号を持っている必要があります。収入管理や公共料金の支払いに必要です。
• VelesClub Int.のサポート：法的設定、住宅ローン、行政書類の手続きを支援。

居住と法的側面

• 不動産購入：自動的な居住権またはビザステータスは付与されません。
• 起業ビザ：経済的影響を持つ不動産開発または賃貸業務を運営する者に提供される場合があります。
• EU市民：ビザ要件なしでオルデンブルクに住み、投資する権利を持っています。
• 非EU市民：特定の投資または起業基準に基づいて長期滞在許可を申し込むことができます。

リスクと規制要因

• 賃貸規制：ミートプライスブレンゼ（Mietpreisbremse）が市の一部に適用され、特に新築物件や高級物件は通常免除されます。
• 建設制限：保護規則や緑地ゾーニングが新たな開発の遅延を引き起こす可能性があります。
• 流動性リスク：中規模都市であるため、再販の時間がTier 1都市よりも若干長くなる可能性があります。

オルデンブルクにおけるVelesClub Int.のサービス

• オフマーケットや新築開発の案件へのアクセス。
• 英語またはドイツ語での法的および公certedのフルサポート。
• 外国人購入者のための税最適化および融資構成。
• ターンキーの物件管理、家具、テナント配置。
• 長期保有、再販、ポートフォリオの多様化に関する助言。

結論

オルデンブルクは、経済力、居住性、適度な参入価格を兼ね備え、家族、学生、プロフェッショナルからの安定した需要によって支えられています。不動産市場は、成長中の地域における価値上昇の可能性とともに、信頼性の高い利回り構造を提供します。巨大都市を離れた持続可能な都市生活への関心が高まっている中で、オルデンブルクは長期の住宅および商業投資において有望な場所と位置付けられています。VelesClub Int.は、購入から管理までのすべての段階でクライアントをサポートし、北ドイツの最も安定した不動産市場の戦略的成長を確保します。