ザグレブ投資不動産 – 外国の買い手向けの機会質の高い住宅と安定した市場を備えたクロアチアの中央拠点ザグレブ投資不動産 – 外国の買い手向けの機会

クロアチア・ザグレブにおける不動産投資

ザグレブが戦略的な不動産市場として浮上している理由

クロアチアの首都ザグレブは、中央および南東ヨーロッパで長期的な成長を目指す不動産投資家にとって、急速に重要な目的地となっています。歴史的な建築と強い賃貸需要、改善されるインフラ、そしてクロアチアが最近シェンゲン圏およびユーロ圏に統合されたことで、ザグレブは魅力的な価値を提供しています。この都市は文化的な活気、教育機関、政府機関、成長するテクノロジーのシーンを組み合わせており、住宅投資と商業投資の両方に適しています。

不動産の種類と需要セグメント

ザグレブの不動産市場は、上町（ゴルニ・グラード）の歴史的アパートメント、ドンジ・グラードやマクシミールなどの中央地区の中堅ビル、そしてノヴィ・ザグレブやヤルンなどの郊外の新しい住宅プロジェクトなど、多様なミックスが揃っています。投資家は以下の選択肢から選ぶことができます：

• プロフェッショナルや学生向けの長期賃貸用のターンキーアパートメント
• ビジネスゾーン内の商業物件（例：ラドニチカ・チェスタ回廊）
• 外国人や帰国クロアチア人向けの新築およびペントハウス
• 観光およびブティック賃貸の魅力があるバン・イェラチッチ広場近くの歴史的物件

市内の不動産需要は、国内の購入者、EUからの移住者、デジタルノマド、スロベニア、オーストリア、ドイツからの地域投資家によって支えられています。

法的枠組みと外国人所有権規則

EU加盟国の外国人は、制限なしにザグレブで不動産を自由に購入することができます。非EUの購入者は、通常認可される相互主義の承認を取得する必要があります。所有権は通常フリーホールドであり、地元の土地登記簿（ゼミリシュナ・クニガ）を通じて登録されます。アパートメントの所有権や転売に大きな制限はありません。購入プロセスには法的デューデリジェンス、合意前契約、約10%のデポジット、そして公証人を通じた所有権の完全登録が含まれます。

価格、流動性、成長可能性

ザグレブの不動産価格は、ヨーロッパ基準では適度でありながら、着実に上昇しています。2024–2025年の平均価格は以下の通りです：

• 中央地区（ドンジ・グラード、トレシニェフカ）で€2,500–€3,800/m²
• 郊外地域（ドゥガヴェ、ノヴィ・ザグレブ、シュパンコ）で€1,700–€2,300/m²
• プレミアムの新築やペントハウスは€4,000–€5,500/m²

賃貸利回りは4%から6%の範囲で、特に良好なアクセスのある地域や大学近くの小型アパートにおいて高いです。€150,000～€250,000の価格帯では流動性が高いです。ザグレブのユーロ圏入り（2023年）は国際的な投資家の信頼を高め、過去の地震後の再建活動は住宅ストックの近代化を進めています。

居住と不動産：統合戦略

クロアチアは正式な投資による居住プログラムを提供していませんが、不動産所有は長期滞在許可を支える助けとなります。第三国の国民は、住宅を所有し財政的要件を満たすことで一時的な住居を申請できます。居住は最大1年間認められ、更新可能です。連続して5年間滞在した後、投資家は永住権を申請できます。EU市民は登録が容易です。デジタルノマドには、ザグレブでのアパートの賃貸または所有と組み合わせて最大12ヶ月の滞在を許可する特別ビザがあります。

投資シナリオ

シナリオ1 – 学生用賃貸用スタジオ：ザグレブ大学の近くに35 m²のアパートを€95,000で購入し、学年度中に€450の賃貸料を得て、安定した収入を確保し維持費を最小限に抑えます。

シナリオ2 – 新築での長期成長：ノヴィ・ザグレブの新しい住宅複合体にある2ベッドルームのフラットを€165,000で取得し、省エネ機能とビジネスパークへの近さを生かして再販や安定した利回りを目指します。

シナリオ3 – ブティック賃貸物件：歴史的中心にある改装済みアパートを€220,000で購入し、訪れるプロフェッショナルやデジタルノマド向けに中期賃貸用に家具を整えます。

シナリオ4 – 複合用途の投資：€280,000を投資して、上にアパートがある1階の商業ユニットを取得し、二重の収入源を確保して安定性を高めます。

地域とインフラ

ザグレブは、異なる戦略に適した明確に定義されたゾーンを中心に構成されています：

• ドンジ・グラード：中心部に位置し、徒歩で行ける歴史的な魅力にあふれ、安定した需要があります。
• トレシニェフカとマクシミール：良好な学校、公園、地下鉄アクセスのある住宅ハブです。
• ノヴィ・ザグレブ：大規模な開発が行われている家族向けの平均的な価格帯の地域です。
• ヤルンとサビツァ：若いプロフェッショナルに人気のある湖畔のエリアです。

この都市には、現代的なショッピングセンター、信頼できる公共交通（トラム、バス）、国際空港、スロベニアやハンガリーへの迅速な鉄道リンクがあります。都市開発計画はエネルギー効率の向上、耐震改修、インフラの多様化に焦点を当てています。

展望と将来の可能性

ザグレブは、適度ながら着実な不動産成長を維持すると予測されています。金融、文化、学問の中心としての役割により、地域的な変動に対して強靭です。政府は住宅へのアクセスを改善し、地震後の更新活動を続ける計画があり、建物の品質や地域の住みやすさがさらに向上すると期待されています。帰国するクロアチア人、EU投資家、新しいシェンゲンの旅行者からの需要は引き続き高まり、特にコンパクトおよび中価格帯のセグメントで顕著です。

結論：ザグレブへの投資を検討すべき人

ザグレブは、安定した利回り、手頃な参入価格、法的な明確さを求める戦略的投資家に適しています。プロフェッショナルや学生からの賃貸収入を目指す場合や、都市再生エリアでの長期的な資産価値の向上を狙う場合、不動産を居住やライフスタイルプランの一部として利用することに最適です。クロアチアのEUへの完全統合と国際的なプロファイルの向上により、ザグレブは管理可能で住みやすい都市環境における不動産資本の展開において強固な道を提供しています。