キューバのプレミアム土地区画歴史によって形作られた人生、温もりと思い出

コロニアル遺産エステートから沿岸農業区画まで：キューバにおける土地投資

なぜキューバで土地を購入するのか？

カリブ海の戦略的な位置にあり、最近の経済改革や観光業の成長を背景に、キューバは土地を購入したい投資家にとって新たなフロンティアとして位置づけられています。政府が外資の参加を徐々に開放する中、住宅、商業、農業地域での投資用地が手に入るようになります。競争力のある価格設定や、マリエルの港拡張や高速道路の近代化などのインフラ改善によって期待される価値の上昇は、収益性の可能性を裏付けています。国内の需要は、地元の観光業者や農業ビジネスによって支えられ、海外の買い手も新たに緩和された規制の下で合弁事業権者として土地所有を目指しています。

土地の種類と許可された用途

キューバでは、土地を都市、農村、特別開発区域に分類しています。ハバナ、トリニダー、サンティアゴ・デ・キューバの都市土地は、マンション開発、ホテル-住宅複合施設、ゲート付き別荘コミュニティなどの住宅用地を市のマスタープランに基づいて販売しています。商業用地は、中心業務地区や観光回廊での開発が認められ、ホテル、リテールモール、混合利用リゾートが建設できます。投資用の農村地域には、ピナール・デル・リオのタバコ谷やマタンサスのサトウキビ平原に位置する肥沃な農業地が含まれ、作物生産、農業ツーリズム、エコロッジのために指定されています。

特別開発区域には、マリエル特別開発区域（ZEDM）やビニャーレス渓谷沿いの観光回廊があり、さらに広範な許可が下りています。ZEDMでは、物流パーク、軽工業および自由貿易区の建設が迅速な許可手続きのもとで認められています。カヨ・サンタ・マリアやカヨ・ギジェルモの沿岸観光用地は、CITMA（科学技術環境省）によって管理される厳しい環境規制のもとでリゾート、マリーナ開発、エコロッジが支援されます。

土地所有権と法的枠組み

外国人はキューバで自由保有権を取得することができません。その代わり、外国人による土地所有は合弁事業（empresas mixtas）または usufruct 契約を通じて行われます。2019年の商法改正により、外国投資家はキューバの州機関と合弁会社を設立し、最大30年間の usufruct 権を確保し、その更新オプションも持つことができます。キューバの土地に建物を建設するためには、合弁事業がハバナの歴史家局または他の省の地方行政理事会から concesión（コンセッション）を申請します。

投資用の土地は、INVAP（投資促進機関）やCITMAなど、複数の機関の承認が必要です。沿岸および農村開発には環境影響評価が必要です。usufruct権者は年ごとの権利使用料を支払い、通常は宣言された土地の価値の僅かな割合です。また、定期的な監査に従う必要があります。住宅および商業用の开发はMINVI（建設省）からの建設許可を取得する必要があり、農業土地もMOA（農業省）の認可や地元協同組合との提携が必要です。

土地価格、流動性、および成長の見込み

キューバの土地価格はカリブ海の中でも競争力があり、数十年にわたる国家管理の影響を反映しています。ハバナの中心地区では、観光需要や文化遺産の再生プロジェクトによって、住宅用土地が地方平均に対してプレミアム価格になることがあります。新興都市圏では、サンティアゴ・デ・キューバやシエンフエゴスの土地価格がよりアクセスしやすく、インフラ資金の供給が早まることで流動性が改善されます。

ピナール・デル・リオやマタンサスの農業地は、ヘクタール当たりの平凡な価格で取引されていますが、タバコ、コーヒー、熱帯果物などの高付加価値作物に対する収益性の可能性は依然として高いです。カヨ・ココやカヨ・ラルゴの沿岸区画は、リゾートの拡大やクルーズターミナルプロジェクトに結びついた価値の上昇が見込まれます。全体的な流動性は都市の観光地域や特別開発区域で最も強く、農村地域は長期的保持が必要かもしれませんが、農業観光や輸出農業の成長により大きな裁定利得を提供します。

実際の投資シナリオ

1. コロニアルハシエンダの転換：海外のホスピタリティグループがキューバの国家利益と共同で、ビニャーレスの20ヘクタールのタバコ農場に30年間の usufructを確保する合弁事業を形成します。投資家はコロニアル時代の邸宅をブティックホテルに改装し、農場滞在のコテージを追加し、キューバの世界的に有名なタバコの遺産を活かしたシガー試飲体験を提供します。

2. 沿岸エコリゾート：合弁会社がカヨ・サンタ・マリアの15ヘクタールの沿岸区画に対するコンセッションを取得します。環境承認を取得した後、投資家は干し草で覆われたキャバナ、マングローブの遊歩道、ボートツアーを備えた低インパクトのエコリゾートを建設します。このプロジェクトは、クルーズ訪問者数の増加と持続可能な観光ブランドを活用します。

3. 農業観光の農場滞在：外国の農業ビジネスがマタンザス県の地元協同組合と提携し、50ヘクタールのサトウキビ農園をリースします。usufruct契約の下で、投資家は有機果樹園を導入し、ゲスト用バンガローを開発します。直販の食事と砂糖工場の見学は、国内外の訪問者を惹きつけ、商品販売を超えた収入の多様化を図ります。

4. マリエルZEDMの物流パーク：物流ファンドがマリエル特別開発区に混合企業を設立し、保税倉庫や軽組み立てライン用に30ヘクタールをリースします。この場所は、輸入に対する免税へのアクセス、深水港への近接、および外国人管理者向けのG2ビザプログラムの可能性を活かし、グローバルな輸送業者から安定した賃貸収入を確保します。

5. 土地バンキングと投機：プライベートエクイティグループが利用権の下でトリニダーの歴史的中心部にある小さな都市用地を取得します。マスタープランの更新や観光インフラへの投資を待ちながら土地利用権を保持することで、流動性や許可が円滑化された時に文化遺産のブティックホテルを開発または販売する計画を立てます。

主要地域とインフラ回廊

主要な土地区画の回廊には、ハバナの大都市圏が含まれ、ホセ・マルティ国際空港や新しく近代化されたビア・ブランカ高速道路が利用できます。この地域では、投資用の住宅および商業用の土地が最も需要があります。マリエル回廊は港の拡張と新しい鉄道のスプールの恩恵を受け、ZEDM内の物流や工業用地を解放しています。カヨ・ココ、カヨ・ラルゴ、グアルダラバカの沿岸観光地域は、ハルディネス・デル・レイ空港や地方道路を通じてアクセスされ、リゾート開発やヨットマリーナプロジェクトが続いています。

高地農業地域では、ビニャーレス、ピナール・デル・リオ、シエラ・マエストラの山麓へのアクセスが国家高速道路や、MINTUR（観光省）およびMITRANS（交通省）のイニシアティブにより改善されています。将来のインフラプロジェクト、例えば、カヨへの拡張した橋やハバナとマリエル間の鉄道のアップグレードが予想され、キューバの土地価格をさらに押し上げ、巧みな投資家に新たな機会を広げることでしょう。

合弁事業のusufructに関するオープンな法的枠組み、多様な土地カテゴリー、進行中のインフラ強化により、キューバでの土地投資は制御されたが魅力的な不動産市場への戦略的な入り口を提供します。投資シナリオを地元の許可ルールや新興成長回廊に調整することで、投資家は多様な収入源と長期的な資本利得を確保することができるでしょう。