バリにおける部分所有不動産投資トロピカルアセットの所有権、低ハードル、高い稼働率

バリ島とタイの不動産投資

近年、グローバルな投資家は、強力な観光の基盤と魅力的な参入価値の組み合わせを背景に、バリ島とタイの投資物件にますます注目しています。コア資産の多様化を図るためや、上昇するホスピタリティ需要を活用するために、関係者は高級ヴィラ、リゾートスイート、サービスアパートメントの共同所有を提供するバリ島とタイの分割不動産モデルに魅了されています。バリ島の不動産投資は市場サイクルを通じて強さを示しており、タイの不動産投資はプーケットやバンコクなどの目的地で堅調なホテルや短期レンタルセグメントを支えています。バリ島の分割不動産をより広範な不動産ポートフォリオに組み込むことや、伝統的な資産と共にタイの分割不動産も統合することで、投資家は低い資本負担で成長機会にアクセスできます。この二重市場戦略は、働きかけの少ない方法でバリ島に投資しようと考えている人々や、低リスクでタイに投資しようとしている参加者にとって魅力的です。全体的に見て、バリ島とタイの不動産投資は、安定した収入源と長期的な資本増価を提供する優れた多様化手段として際立っています。

投資家にとってのバリ島とタイの魅力

バリ島とタイは、常に増加する訪問者数と政府主導のインフラ整備のおかげで、多くの地域の競合を凌駕しています。バリ島は2024年に600万人以上の国際的な訪問者を迎え、主要なビーチや文化の中心地で高い稼働率を支えました。一方、タイでは、レジャー旅行やビジネス旅行によって4000万人近い arrivalsを記録しました。ングラライ国際空港の拡張や、タイの東部経済回廊の改善などの戦略的な発展が旅行の摩擦を軽減し、新しい開発ゾーンを開放しています。また、バリ島とタイの生活費は、比較するヨーロッパやアメリカの都市の30～40%低く、ホスピタリティオペレーターの純運用リターンを向上させています。どちらの市場も、安定した政治的気候と外国資本を引き付けるための規制調整の恩恵を受けており、デジタルノマドビザや長期滞在プログラムなど、平均的な滞在時間を延長させる施策があります。これらのポジティブなダイナミクスは、バリ島における安定した賃料収入と、タイでの賃料収入の上昇を支え、短期レンタルと長期リースが共存し、強い収益見込みを生み出す環境を作り出しています。その結果、グローバルな資産配分者は、これらの市場を新興投資先として高く評価しています。

物件の種類と所有モデル

バリ島とタイの分割スキームに利用可能な物件の種類は、さまざまな投資家の好みやリスクプロファイルに応えるものです。バリ島では、プライベートプール付きのビーチフロントヴィラ、パノラマビューの丘の上のブティックレジデンス、熱帯の風景に囲まれたエコラグジュアリーリトリートなど、幅広い機会があります。タイは、主要な都市中心部に位置するラグジュアリーコンドミニアム、プーケットの西海岸にあるリゾートスタイルのレジデンス、バンコクのビジネス地区近くの現代的なサービスアパートメントなど、類似の範囲を提供しています。リースホールドとフリーホールドの構造は管轄により異なります。インドネシア法では、外国人に25年から30年のHak Pakai（使用権のある）リースが付与され、期限が切れると再更新されます。一方、タイのコンドミニアム法では、外国人がコンドミニアムプロジェクトの49%を直接所有することができ、ヴィラの土地リースは最大30年のリースホールドが利用可能です。バリ島の標準化された分割不動産と、タイの分割不動産の法的枠組みは、使用権を正式化するために指名者契約、タイに登録された企業、インドネシアの公証書を利用します。スケールでバリ島に投資しようとしている人や、仲間と共にタイに投資しようとしている人々にとって、これらのモデルはコンプライアンスを簡素化し、共通資産の透明なガバナンスを促進します。

外国人向けの法律規則

インドネシアとタイの外国人所有規制は、法的確実性を持って分割権益を確保するために慎重にナビゲートする必要があります。バリ島では、海外投資家がフリーホールド権を保持することは禁止されていますが、使用権とHak Guna Bangunanリースは、インドネシアの農業法の下での有効な長期権利を提供します。これらは公証書により完了し、国家土地庁（BPN）に登録され、強制される分割不動産権益を確保します。タイでは、コンドミニアム法は、49%のプロジェクトキャップを条件に、外国人が個別のユニットのフリーホールド所有を認めますが、ヴィラやリゾート開発は通常リースホールドの対象となり、土地法により30年間のリースが付与されます。多くの投資家は、リースホールドポートフォリオを管理するためにタイの有限会社を設立し、投資ボードの承認に基づいて法人税インセンティブを利用しています。重要なデュー・ディリジェンスステップには、検証済みの権利検索、ゾーニングコンプライアンス評価、マネーロンダリング防止レビューが含まれ、バリ島とタイの賃料収入を守ります。適切に構築されたこれらの法的枠組みは、投資家資本を保護し、退出メカニズムを明確にすることで、権利の期間や分割株の譲渡の不確実性を軽減します。

収入の可能性と賃貸需要

バリ島とタイの賃貸需要は、経済的逆風に対しても依然堅調で、観光セグメントの多様化によって支えられています。バリ島の定番スポット—スミニャク、チャングー、ウブド—では、ピークシーズンの稼働率が常に75%を超え、平均日額料金は前年比で10～15%増加しています。タイの主要市場—プーケット、コサムイ、バンコク—では、レジャー、MICE（会議、インセンティブ、展示会）、 expatriate demand のバランスの取れた組み合わせが見られ、65～85%の稼働率を維持しています。ウブド・ライターズ＆リーダーズ・フェスティバルや、タイのソンクラーン祭りなどの季節イベントは収入の急増を生み出し、動的価格プラットフォームが収益パフォーマンスを最適化しています。両地域での総賃料利回りは6%から9%で、管理費や維持費を差し引いた後の純利回りは、地域のベンチマークをしばしば超えています。バリ島とタイの賃料収入を見直す投資家は、現地の税制も考慮すべきです。インドネシアでは、観光関連収益に対して10%の源泉徴収税が適用され、タイでは12.5%の賃料所得税が純キャッシュフローに影響を与えます。市場調査によれば、専門的に管理された分割不動産は、一貫した純利益をもたらし、収益に重視したポートフォリオにとって魅力的な選択肢となっています。

分割所有を選ぶ理由

分割所有は、プレミアムリゾート不動産へのアクセスを民主化し、取得コスト、メンテナンスの責任、リフォーム費用を複数の投資家に分担します。エントリしきい値は、1回のシェアあたりおおよそ50,000 USDから始まり、同等の独立資産の購入が50万ドル以上を必要とする対照的なものです。共同所有は、リスクを複数の参加者やポートフォリオ内の複数の物件に広めることで、位置的な市場変動への曝露を減少させます。ガバナンス契約は、使用権、コスト配分、意思決定手続きの概要を示し、透明性と説明責任を確保します。専門のオペレーターが日常業務—物件のメンテナンス、ゲストサービス、収益の回収—を管理し、投資家の運営業務からの負担を軽減します。このモデルは、バリ島にフルオーナーシップを持たずに投資したい人や、タイに投資を検討している人々に対してプロセスを簡素化します。REITやタイムシェアと比較して、バリ島の分割不動産やタイの分割不動産は、具体的な使用の利点、パフォーマンスの直接的な相関、出口タイミングの制御を提供し、ライフスタイルと収入の両方の観点から最適な解決策となります。

VelesClub Int. が投資家をサポートする方法

VelesClub Int.は、バリ島とタイの分割不動産取引に対して包括的なサポートを提供し、地元の専門知識とグローバルなベストプラクティスを活用して、投資家の成果を引き上げます。同社のエンドツーエンドサービスには、市場分析、資産の調達、法的構造の構築、運用管理が含まれます。取得時には、VelesClub Int.が現地視察、環境デュー・ディリジェンス、権利確認を行い、高いポテンシャルを持つ物件を精査します。法律チームがインドネシアのリースホールドの公証書を処理し、タイ資産のコンドミニアム登録やタイの有限会社設立を調整します。クロージング後、VelesClub Int.は物件の管理—定期メンテナンス、ハウスキーピング、ゲスト関係、動的価格設定—を監督し、固有の収益管理アルゴリズムを使用して稼働率と収益を最大化します。投資家は、稼働率、平均日額料金、経費比率などの重要な指標を追跡できる直感的なダッシュボードにアクセスし、データに基づいた意思決定を促します。出口が適切になると、VelesClub Int.は株式の譲渡、再販交渉、リース更新を支援し、流動性を保ち、リターンを最適化します。VelesClub Int.と提携することで、投資家は精査済みの分割スキームを通じてバリ島にどのように投資するか、透明なプロセスを経てタイにどのように投資するかについての自信と明確さを得て、魅力的な収益と持続可能な資本成長を最終的に実現することができます。