なぜルーマニアなのか？

• 中東欧における競争力のある不動産価格

• 経済成長が著しく、インフラも改善中のEU加盟国

• ブカレスト、クルジュ＝ナポカ、ティミショアラなどの都市は若者やテクノロジー、外資直接投資に人気

• 文化的豊かさと自然景観、観光業の高まりによる魅力

• 地方市場での魅力的な利回りと価値の成長

外国人はルーマニアで不動産を購入できるのか？

はい—外国人個人や企業は、アパート、家、商業不動産を購入する際にルーマニア人と同じ権利を享受します。

• ただし、EU外の市民は土地を直接購入できません；長期リースやルーマニア企業を使用する必要があります。

• EU及びEEA市民は土地所有に関する制限はありません。

2025年の居住権・許可プログラム

• 不動産に基づく居住権やゴールデンビザはありません

• 就労、学業、家族再会、または起業を通じて通常の居住許可を取得できます。

• 不動産所有は居住許可申請の支援にはなりますが、それだけでは不十分です。

不動産購入の法律プロセス

1. ルーマニアの税番号（CNP）を取得し、銀行口座を開設する

2. 公証人または弁護士を雇い、権利証、抵当権、および契約の確認を行う

3. 予約契約に署名し、デポジット（5%～10%）を支払う

4. 事前チェックを完了する—不動産の担保権、税金、都市計画

5. 公証購入契約を確定する

6. 公証人が**土地登記所（Cartea Funciară）**で権利移転を登録する

7. すべての法的手数料、税金、登録費用を支払う

税金と手数料

• 譲渡税： あまり適用されません—地域によっては最大3%を課されます

• 公証人および法的手数料： 通常、購入価格の1%～2%です

• 仲介手数料： 通常約2%～3%で、買い手と売り手の間で分けられます

• 土地登録手数料： 一律の管理費用（約€50）

• 年次不動産税： 課税評価額の0.1%～1%、市町村により異なります

• キャピタルゲイン税：

  • 個人の場合10%

  • 保有期間3年以上または不動産価格が€200,000以下の場合は0%

• 賃貸所得税： 一律で10%（または40%の経費控除自動適用）

外国人向けの住宅ローンの入手可能性

• ルーマニアの銀行はノンレジデント向けに住宅ローンを提供しており、通常次の条件を求められます：

  • 安定した収入と居住証明（または現地での就業・自営業）

  • ローン対価値比率（LTV）： ノンレジデントの場合最大70%、レジデントの場合75%～80%

  • 金利（2025年）： 約6%～8%、ローンの期間と借り手のプロフィールに依存します

ルーマニアはあなたに適しているか？

✅ Ideal for:

• 高い収益性を持つ手頃な投資機会を探す投資家

• テクノロジー、ビジネス、学術の中心地で働く expatriates

• 成長する都市地域での賃貸用ポートフォリオ

• 新興市場での長期的な資本成長を目指す投資家

❌ Less ideal for:

• 不動産所有によるビザまたは居住資格を期待している購入者

• 時折の官僚主義に不安を抱く方

• 短期での売却を考える方—市場は穏やかに動き、取引のサイクルが遅れることがあります

2025年のルーマニアでの購入におすすめの場所

ブカレスト（セクター1, 2, 6）

• 若手プロフェッショナルや expatriates において常に賃貸需要が高い首都

• 平均利回り：4%～5%

クルジュ＝ナポカ

• テクノロジーと大学のハブ—高い賃貸需要、現代的な開発

• 利回り：5%～6%、資本の価値は強い

ティミショアラ

• 工業および文化の中心地；拡大する expatriate コミュニティ

• 利回り：4.5%～6%、手頃なエントリー

イアシ＆ブラショフ

• 観光と賃貸市場が成長している大学町

• 利回り：5%～6%

コンスタンツァ & ママイア（黒海沿岸）

• 人気のバケーションおよび短期レンタル先

• 季節的利回り：6%～9%（経費を引いた後の利益）

賃貸利回りとROIの概要

2025年のトレンド

• テクノロジーハブが熟練した労働者と賃貸需要を呼び込む

• 地域都市での小売と複合用途開発が進展中

• 海岸および観光地での短期賃貸プラットフォームの台頭

• EU資金による断熱材およびエネルギー改修プログラム

避けるべき一般的な誤り

• EU外の購入者のための土地と建物の所有条件を明確にしない

• 改修、仲介、法的コストの予算を下回る

• ルーマニア語の権利証や都市計画の確認を無視する

• 短期観光客の賃貸需要を過大評価する

• 不動産購入が居住権を与えると考える

結論

ルーマニアは動的で手頃な、EUに支えられた不動産市場であり、特に都市および観光地域においては堅実な賃貸利回りと資本成長の可能性があります。地域のルールや言語を乗り越える必要がありますが、長期投資家や expatriates にとっての利点は非常に大きいです。賢く計画し、地域のサポートを活用すれば、2025年にはルーマニアが不動産成功の豊かな土壌となるでしょう。