なぜバリなのか？

バリは、ライフスタイルの買い手や投資家にとって夢のような目的地であり続けています。その独自の自然美、文化、観光インフラの組み合わせは、年間を通じて高い需要を維持しています。

購入の主な理由：

• ホットスポットで80％以上の稼働率を誇る強力なエアビーアンドビー市場

• 西洋市場と比べて手頃

• 急成長する外国人、ノマド、リタイアメント人口

• 新しいインフラ（空港、高速道路、マリーナ）

• 短期レンタルからの高い収益ポテンシャル

外国人はバリで不動産を購入できるのか？

はい、しかしインドネシア国民とは異なる方法です。外国人は自由所有権の土地を直接所有することはできませんが、次のような法的構造を通じて投資することができます：

1. リースホールド (Hak Sewa)

• 最も一般的な方法

• 長期リース：25〜30年、延長可能

• 正しく登録されていれば法的に安全

• 完全な使用権、再販売権、および収入生成を許可

2. 使用権 (Hak Pakai)

• 外国人が土地を最大80年間使用できる

• 住居目的で使用する必要がある

• KITAS（居住許可証）またはKITAPが必要

• 住居用にゾーン指定された土地にのみ適用

3. PT PMA (外国人が所有する会社)

• Hak Guna Bangunan（建設権）に基づいて土地を完全に管理可能

• 商業物件やヴィラのレンタルに最適

• 公式な会社設立と政府のコンプライアンスが必要

• 複数のライセンス（例：レンタル、観光）の申請が可能

できないこと

• 自分の名義で自由所有権（Hak Milik）を購入すること

• ゾーニングクリアランスなしに寺院、ビーチ、戦略地域の近くに土地を所有すること

• 適切なビジネスライセンスなしに短期レンタルを運営すること

重要： バリの法律アドバイザーに相談して、常にデューデリジェンスを行ってください。

バリはあなたに適しているか？

✅ 理想的な対象：

• 短期レンタル収入を狙う投資家

• セカンドホームやリタイアメント拠点を求めるライフスタイルバイヤー

• ブティックホテルやコワーキング/ヴィラレンタルを運営する起業家

• 居住権を持つデジタルノマド

❌ あまり理想的ではない対象：

• 構造なしで自由所有権を求めるバイヤー

• 何もせずとも安心したい受動的な投資家（実際に手を動かす必要があるため）

• 官僚的または法的な複雑さに不安を抱える人々

2025年のバリの主要投資地区

チャンギュ

• デジタルノマドとラグジュアリーヴィラの中心地

• 島で最も高い賃貸収益

• 新しいカフェ、ジム、コワーキングスペースが需要を後押し

• 価格が急騰しているが、一部の地域で飽和状態に近づいている

ウルワツ & ブキット半島

• サーフィンビーチと豪華な崖沿いのヴィラが存在する新興ホットスポット

• 長期観光客やリモートワーカーに最適

• チャンギュ/セミニャックよりも低い価格

セミニャック & ペティテンゲット

• 確立された外国人および観光地

• 高級レストランとショップ

• エアビーアンドビーのパフォーマンスは強いが、新しい土地の供給は限られている

ウブド

• 内陸の文化とウェルネスの中心

• リタイアされる方やヨガ愛好家、スピリチュアルな旅行者に支持されています

• ブティックヴィラやリトリートに最適

サヌール

• 静かで家族向け、インフラのアップグレードによって人気上昇中

• リタイア者や家族に最適

• 新しいマリーナと港のアクセスが需要を高めている

2025年の価格 (USD 推定)

賃貸収益とリターン

法的および税務上の考慮事項

• 公証人および法律費用： ~1.5%～2.5%

• リース登録（オプションですが推奨）

• 不動産税 (PBB)： とても低い—年間<$100が一般的

• レンタル税：

  • 個人所得税：10%～20%

  • 外国オーナーのための源泉徴収税：税条約がない場合は20%

レンタルに必要なライセンス：

• NIB（ビジネスID）

• ポンドク・ウィサタ（ヴィラレンタルライセンス）

避けるべき一般的なミス

• ゾーニング（住居用かグリーンベルトか）を確認せずに土地やヴィラを購入すること

• リースホールド契約を登録しないこと

• 無資格のエージェントやデベロッパーを信頼すること

• エアビーアンドビー収入のために適切なレンタルライセンスを取得しないこと

• 所有権の履歴や建築許可のデューデリジェンスを省略すること

2025年のトレンド

• チャンギュが混雑してきたため、ウルワツと北チャンギュへの関心が高まっている

• オフグリッドのヴィラとジャングルのエコリゾートが増加

• 長期デジタルノマドのレンタルの強い成長

• ゾーニングおよびレンタル規制の強化が進行中

結論

バリは、東南アジアで最もエキサイティングな不動産市場の一つであり続けていますが、地元の知識、適切な法的構造、明確な投資計画が必要です。外国人は自由所有権の土地を購入できませんが、リースホールドや会社構造を利用することで、完全な管理、収入生成、再販の可能性を持つことができます。

トロピカルなROI、ライフスタイルの豊かさ、リタイアの柔軟性を求めているのであれば、2025年のバリは、賢く購入し、コンプライアンスを維持し、高需要地域に注力すれば、依然として魅力的です。