アルバニアを選ぶ理由

• 成長著しいバルカン経済、インフラが改善中

• EU近隣国に比べて魅力的な価格帯

• アドリア海・イオニア海に面した美しい海岸線

• 観光、農業ビジネス、都市部の賃貸市場が台頭

• 不動産投資による市民権取得オプション（目安 €250,000〜）

外国人はアルバニアで不動産を購入できるか？

はい。 — アルバニア籍でない個人や法人も、アパート、戸建て、商業用不動産を自由に購入できます。

• 土地や建物の所有に制限なし

• 法的保護が整備されており、不動産登記所への登録が行われる

居住権・許可制度（2025年）

• 居住許可： 就労、事業、不動産所有、年金などを通じて取得可能

• 投資による市民権： 不動産への投資約**€250,000**から（配偶者と子どもを含む）

• 不動産所有だけで自動的に居住権が得られるわけではないが、許可申請時の関係性を示す材料として有利になる

不動産購入の法的手続き

1. **納税者識別番号（NIPT）**を取得し、現地銀行口座を開設する

2. 現地の公証人または法律顧問を雇う

3. 仮契約に署名し、手付金（約10%）を支払う

4. デューデリジェンスを実施（登記簿確認、用途地域・ゾーニング、担保・負担の有無）

5. 公証人の前で公正証書による売買契約を締結する

6. 権利書を**国土台帳局（National Cadastral Agency）**に登録する

7. 税金、公証費用、弁護士費用などを支払う

税金と手数料

• 移転税（Transfer Tax）： 購入価格の2%〜4%（地域により異なる）

• 公証・法律費用： 合計で約1%〜1.5%

• 仲介手数料： 通常約2%、交渉可能

• 固定資産税（年）： 評価額に対して0.05%〜0.1%の定率

• 譲渡所得税： 利益に対して15%（保有5年以上は免除の場合あり）

• 賃料所得税： 純賃料収入に一律15%

外国人のための住宅ローン事情

• アルバニアの銀行は非居住者にも融資することがあるが、現地での収入や雇用を重視する傾向がある

• ローン・トゥ・バリュー（LTV）： 一般的に60%〜70%

• 金利（2025年）： 借り手の条件によるが概ね7%〜9%

• より高い頭金や現地保証が求められる場合がある

アルバニアはあなたに向いているか？

✅ おすすめ（向いている人）：

• 沿岸部のバケーションレンタルや短期賃貸を狙う投資家

• コスト重視でキャピタルゲインを狙う投資家

• 成長するバルカンの不動産を求める駐在員や退職者

• 不動産投資で市民権を目指す人

❌ 向かない可能性がある人：

• EU水準の規制やサービスを期待する買主

• 購入だけで即座にビザや居住権を得ようとする人

• 短期転売で素早い利益を期待するフリッパー（市場は発展途上で成長は緩やか）

アルバニアの注目購入エリア（2025）

ティラナ（Blloku、Komuna e Parisit、Don Bosko）

• 首都で商業の中心地、駐在員向け賃貸需要が増加

• 利回り：約4%〜6%、不動産価格は上昇傾向

ドゥラス＆ヴロラ（沿岸都市）

• 観光客に人気、季節性の高い賃貸需要が強い

• 利回り：6%〜9%、バケーション用アパートの需要増

サランデ＆ヒマラ（南部リビエラ）

• ギリシャ国境近くの風光明媚な町、短期賃貸の需要が高い

• 利回り：ピークシーズンで8%〜12%

コルチャ＆シュコドラ

• 内陸の地域都市で学生や地元向け賃貸の需要がある

• 利回り：エリアにより5%〜7%

賃貸利回りと投資収益（ROI）の概要

2025年のトレンド

• 観光と海外投資により沿岸開発が急増

• ティラナでは高層住宅やモダンなマンションが拡大

• 投資による市民権制度が高品質の建設需要を後押し

• インフラ整備（高速道路、空港、公共インフラ）が全国的なアクセス性を支援

よくある失敗と回避ポイント

• 登記簿の完全な調査を省略する

• 改修費や翻訳費を過小見積もりする

• 季節による賃貸市場の変動を見落とす

• すぐにEU基準のサービスが得られると想定する（現地の事務手続きは異なる場合あり）

• 不動産だけで居住権や市民権が得られると頼るのは危険—法的手続きが必要になる

結論

アルバニアは、参入コストが低く、沿岸部で高い利回りが期待できる有望な新興不動産市場を提供しており、投資による市民権取得のルートもあります。立地選びを慎重に行い、法的支援を受け、現実的な利回り見込みを立てれば、成長と地中海の魅力を求める投資家にとって2025年の有力な選択肢となるでしょう。