オーストリアの不動産市場2025年：外国人所有権法、購入ガイドと主要エリア

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オーストリア不動産2025年：外国人所有権、購入ルール、投資のホットスポット

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2025/9/16

✅ 外国人はオーストリアで物件を購入できますか？

はい — ただし、非EUの買主には重大な制限があります。承認が必要な場合が多いです。EU市民はほとんどの地域で自由に購入できます。

⚖️ オーストリアの外国人所有権法（2025年）

🟢 EU/EEA市民

オーストリア全土で自由に物件を購入・所有できます。土地、アパート、バケーションホームを含みます。
地元の登記所に登録し、区域と観光の法律を遵守する必要があります。

🔴 非EU/非EEA市民

厳しい地域制限が適用されます。
ほとんどの場合、州の土地譲渡当局からの承認が必要です。
通常、第二の住宅やバケーション物件の購入は、永住権を持っているか、登録されたビジネスを運営していない限り許可されません。
一部の州（チロルやザルツブルクのように）では、居住観光エリアにおいて非EUの買主を完全に禁止しています。

✅ 企業の買主

非EU市民は、EUに拠点を置く会社やオーストリアに登録された企業を通じて購入可能ですが（法的構造と承認を条件とします）

📌 オーストリアの不動産法は各連邦州によって管理されているため、専門家の法的アドバイスが不可欠です。

🏙️ オーストリアで物件を購入するのに最適な場所（2025年）

🔹 1. ウィーン

首都で経済の中心地
長期的な市の賃貸と高級住宅に最適
安定した価格と一貫した価格上昇

🔹 2. ザルツブルク

バロックの魅力、音楽の遺産、観光の人気スポット
EUの買主にとって、第二の住宅やブティックホテルに人気

🔹 3. インスブルックとチロル地方

オーストリアアルプスの中心 — スキー物件、シャレー、リゾート
非EUの買主にとって非常に制限がありますが、観光シーズンには収益性があります。

🔹 4. グラーツ

オーストリアの第二の都市
手頃な物件と強い学生およびテクノロジー主導の賃貸需要

🔹 5. ツェルアムゼー / キツビュール

高級アルプスリゾート、季節的な豪華な買主向け
短期賃貸には人気ですが、非居住者にとっては非常に制限されています。

💰 2025年の平均物件価格

地域	平均価格 (€/sqm)
ウィーン（中心部）	€6,000–€9,000
ザルツブルク	€5,500–€8,000
グラーツ	€3,000–€4,800
インスブルック	€6,500–€10,000
ツェルアムゼー	€7,000–€11,000

アルプスのリゾートは、希少性と名声により通常高いプレミアムが課されます。

📈 賃貸収益率とROI

都市/地域	長期収益	短期ROI
ウィーン	3–4%	4–6%（制限あり）
ザルツブルク	3–4.5%	5–7%（観光ユニット）
グラーツ	4–5%	6–7%
キツビュール	2.5–4%	6–8%（季節的）

Airbnbスタイルの賃貸は、特に観光ゾーンでは厳しく規制されています。

🛠️ オーストリアでの購入手続き

購入意向を示すオファーレターまたは予約契約を提出します。
ライセンスを持つ公証人または弁護士とともに契約を作成します。
外国人所有権の承認を申請します（必要な場合）。
購入契約に署名し、10%をデポジットします。
土地登記所に取引を登録します。

📌 通常のクロージング期間：8〜12週間
非EUの買主に対する承認は、このタイムラインを延長する可能性があります。

🧾 税金と手数料

種類	費用
不動産譲渡税	3.5%
土地登記費	1.1%
法律/公証人の手数料	1.5〜3%
不動産仲介手数料（該当する場合）	3〜4% + VAT
不動産税（年間）	~0.1〜0.2%の評価額
キャピタルゲイン税	利益に対して30%（免除が適用されない限り）
賃貸収入税	最大55%の累進課税、許可される経費

🛂 不動産購入は居住権を付与しますか？

❌ いいえ — 購入することは自動的にビザまたは居住権を提供しません。

ただし：

富裕層または退職者向けの居住許可を申請する場合、不動産を所有していることが申請にプラスになる可能性があります。
オーストリアは、高度な技能を持つ労働者やビジネス投資家のためのレッド・ホワイト・レッドカードを提供していますが、これは物件購入に直接関連していません。

🏘️ 誰がオーストリアに投資すべきか？

✅ 理想的な対象：

規制された市場で安定した投資を求めるEU市民
遺産物件やアルプスライフスタイルの住居を探している買主
長期の賃貸やプレミアム観光エリアに興味のある投資家
ヨーロッパ内で移転する家族

❌ 理想的でない対象：

法的構造が未整備の非EU市民
迅速な価値上昇を求めるフリッパー
居住・ビザの取得を目的とする投資者

🔮 2025年のトレンドと展望

オーストリアは安全な市場であり、ボラティリティが低く法的透明性が高いです。
アルプス地域では区域制限が強化されています。
持続可能な建物とエネルギー効率の向上が新しい開発の中心になっています。
ウィーンとグラーツは賃貸収入の強力な拠点として残ります。
非EUの投資家による企業構造（EUに拠点を置くエンティティ）がますます利用されています。

🧭 最後の考慮事項

オーストリアは投資家に法的な安全性、通貨の安定（ユーロ圏）、高水準な生活水準を提供しますが、誰にでも適した市場ではありません。EU市民にとっては、長期的な値上がりと低リスクのリターンに向けた選択肢として強力です。非EUの投資家にとっては、複雑な州の承認法をナビゲートするために専門的なガイダンスが不可欠です。

アルプスのリゾート、ウィーンの賃貸、文化遺産の物件は、適切な法的手続きを取ることで、ライフスタイル＋財務的な利益を得られます。