スイス不動産2025：外国人所有権法、最適なロケーション、投資の障壁
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2025/9/16
✅ 外国人はスイスで不動産を購入できますか？
はい — ただし、非常に制限されています。非居住者（非スイス国籍および非EU/EFTA国籍）は、政府の許可がある限り、特定のリゾートエリアでのみ購入可能です。
🛑 ほとんどの外国人は主な居住地や土地を自由に購入することができません。スイス居住権を持っている場合を除きます。
⚖️ スイスの外国人所有権法（2025年）
🔹 非居住者 / 非EU国籍者：
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指定された観光地ゾーンでのみ、バケーションホーム（セカンダリー住宅）を購入可能
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Lex Koller承認の申請が必要（非居住外国人購入者を制限するスイス法）
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200sqmの居住空間（アパートの場合）または1,000sqmの土地を超えて購入できない
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年間を通じて物件を賃貸することはできない — 短期のレンタルは制限の下で許可される
🔹 スイスに住むEU/EFTA居住者：
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主な居住地および投資不動産を購入可能
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許可登録後、スイス市民と同様に扱われる
🔹 外国企業：
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強い制限があり、特定の承認が必要
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住宅物件に対しては一般的には利用できない
📌 Lex KollerとLex Weberは外国人所有権を支配し、地元の住宅ストックを保護するために二次住宅の開発を制限します。
🏙️ 外国人がスイスで不動産を購入できる主要地域（2025年）
🟢 承認されたバケーションゾーン（非居住外国人向け）：
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ツェルマット（ヴァレー州）
- アイコニックなマッターホルン村、スキーリゾートの住宅、非常に限られた在庫
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ヴェルビエ（ヴァレー州）
- ラグジュアリーなアルプスリゾート、イギリス、フランス、GCCからの高額投資家を引き付ける
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サン・モリッツ（グラウビュンデン州）
- ウルトララグジュアリーなスキー住宅、高い参入障壁だが比類のない名声
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クラン・モンタナ（ヴァレー州）
- 家族向けのスキーとゴルフの町、ライフスタイルとレンタルの良いバランス
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モントルー & ヴェヴェイ（レマン湖地域）
- 湖畔のラグジュアリー、古典的な魅力、非居住者向けの限られた供給
💰 2025年の平均物件価格
| 地域 | 平均価格 (CHF/sqm) | 約 €/sqm |
|---|---|---|
| ツェルマット | 16,000–25,000 | €17,000–€27,000 |
| ヴェルビエ | 18,000–28,000 | €19,000–€30,000 |
| サン・モリッツ | 20,000–35,000 | €21,000–€37,000 |
| モントルー | 12,000–20,000 | €12,500–€21,000 |
| クラン・モンタナ | 9,000–14,000 | €9,500–€15,000 |
スイスは世界で最も高価な不動産市場の1つであり、外国人がアクセス可能な在庫は非常に限られています。
📈 賃貸収益率とROI
| ロケーション | 長期収益率 | バケーションレンタルROI |
|---|---|---|
| ヴェルビエ | 2.5–4% | 4.5–6.5% |
| ツェルマット | 2–3.5% | 4–6% |
| モントルー | 2.5–4% | 4–5.5% |
| クラン・モンタナ | 3–4.5% | 5–6.5% |
| サン・モリッツ | 1.5–3% | 3.5–5% |
短期賃貸（季節滞在）は多くの地域で合法ですが、地元の観光クオータや許可が適用される場合があります。
🛠️ 外国人のための購入プロセス
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承認されたバケーションゾーン内の物件を選択
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売主と買主が仮契約に署名
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Lex Kollerの承認を申請
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最終承認を取得（1〜3か月かかる場合あり）
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公証証書に署名し、土地登記所に所有権を登録
ゾーニングの複雑さから、法的代理人を強く推奨します。
🧾 税金と手数料
| 種類 | コスト/率 |
|---|---|
| 不動産譲渡税 | 1〜3.3%（カントンにより異なる） |
| 公証人および法務手数料 | 約1〜1.5% |
| 資産税 | はい（カントンにより異なる） |
| キャピタルゲイン税 | 段階的、期間により異なる |
| 年間不動産税 | 0.1〜0.3%（カントン率） |
| 賃貸収入税 | 通常の所得税率（連邦+カントン）で課税 |
スイスにはほとんどのカントンで相続税がないため、低いVAT率（現在7.7%）を享受できます。
🛂 不動産購入は居住権を与えますか？
❌ いいえ。不動産を購入しても居住権、ビザ、または市民権の権利を得ることはできません。
ただし、以下を申請することはできます：
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経済的独立や退職に基づくスイスの居住許可（カントンの承認が必要）
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ビジネス投資または起業家許可（追加の要件あり）
裕福な投資家でも、非不動産ベースの移民経路を通過する必要があります。
🏘️ 誰がスイスに投資すべきか？
✅ 理想的な対象：
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超高所得者の財産保全を求める方
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スイスアルプスのスキー物件を望む購入者
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安定性、独占性、プライバシーを重視する投資家
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CHFでの資産分散を望む外国人
❌ 理想的ではない対象：
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エントリーレベルまたは中間市場の投資家
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居住権や市民権を求める購入者
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短期の転売を目指すか、収益最大化を狙う管理者
🔮 2025年の市場動向
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スイスフランの強さがインフレリスクのある地域からの資本を引き寄せ続けています
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バケーションゾーンでの需要が供給を大きく上回る — 価格は緩やかに安定的に上昇すると予想されています
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持続可能なアルプス住宅の価値が上昇中（エネルギー効率の良いシャレー、低影響の建設）
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“安全な避難所”投資を求めるUAE、イギリス、シンガポールのバイヤーからの関心
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リゾートタウンでの新しいセカンドホームの建設を制限する厳格なLex Weberの施行
🧭 最後の考え
スイスの不動産市場は排他的で、厳しく規制され、超高品質です。高い収益や早期転売を目指す投資家には適していませんが、資産保全、世代を超えた住宅、ユーロヘッジには卓越した選択肢です。
外国人バイヤーは、熟練した公証人とともに仕事をし、カントンごとの差異や法的制限を理解する必要がありますが、資格のある人にとっては、スイスの不動産を所有することは稀で力強い資産となります。
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