海外不動産への送金を安全に行う方法（2025）：送金、証明、コンプライアンス

海外で物件代金を支払う際は単に資金を移動するだけではありません。安全なルーティング、証拠力（MT103）、およびコンプライアンス（KYC／SoF）が重要です。以下のガイドを使って適切な送金手段を選び、支払いを段階化し、公証人や登記機関向けに整った記録を残しましょう。

60秒でわかる内容

• どの送金方法が安全か（銀行送金、エスクロー、弁護士/公証人のクライアント口座）
• 支払いを段階化する方法と契約書の文言に合わせてMT103を整える方法
• 通常どのKYC／SoF書類が必要になるか、いつ提示すべきか
• 却下や遅延を招く一般的なミスと、その回避方法

送金方法の比較 — 一目でわかる表

安全な手順 — ステップ・バイ・ステップ

1) 相手の確認：売主の身元、公証人の登録情報、受取人銀行口座の詳細を公式書類で確認します。
2) 支払いを段階化：予約 → 交換（手付）→ 引渡し（完了）。各回の送金は対応する書類に紐づけます。
3) エスクロー／クライアント口座を優先：契約上のマイルストーンが達成されてから資金を解放する仕組みを使います。
4) 送金文言を一致させる：ワイヤの説明欄は契約書／権利書の文言（区画、ユニット、契約番号、買主名）と同じにします。
5) 証拠を保管：MT103、契約書、完了報告書を一つのファイルにまとめて保管します。テンプレートやチェックリストは実務ガイダンスを参照してください。

送金文言 — 再利用可能なテンプレート

• 予約：「Reservation for unit [Project/Unit/Block], Buyer [Name], Contract #[…]」
• 交換（手付）：「Deposit (exchange) for unit [..], Buyer [..], Contract #[..], per clause X.Y」
• 完了（引渡し）：「Completion funds for unit [..], Buyer [..], Deed #[..], per completion statement dd.mm.yyyy」

コンプライアンスの必須項目（KYC／SoF）

• KYC：パスポート／身分証、住所証明、場合によってはビデオ確認やKBA（知識ベース認証）
• SoF：資金の出所を示す銀行明細や契約書（給与、貯蓄、不動産売却等）
• 整合性：氏名や金額は権利書、契約書、MT103ですべて一致している必要がある
• 保険・許認可：法域で求められる場合は完了前に準備しておく

専門家からの二つの注意点

「権利書が作成・登記される前に全額を解放してはいけません。必ず送金を段階化してください。」 — Carrie（Head of Sales）

「登記機関は整合性を確認します：契約書の文言、送金文言、MT103は逐一一致している必要があります。」 — Daniel（Legal Counsel）

よくあるミス（とその対処法）

現金や非公式なルート → 登記機関で受け付けられません。銀行送金やエスクローで証明を残しましょう。

一括で全額送金 → リスク軽減のためマイルストーンごとに段階化してください。

MT103がない、または文言が違う → 証明を要求し、契約書の文言を正確にコピーして記載してください。

KYC／SoFを無視 → 完了時の遅延を避けるため、事前に書類を揃えておくこと。

FAQ

どの方法が最も安全ですか？ エスクローまたは弁護士／公証人のクライアント口座が最も安全で、MT103による証明と段階的な解放が推奨されます。

資金の出所を示す証明は必要ですか？ はい。ほとんどの銀行や公証人は完了前にSoF（明細書、契約書等）を求めます。

FXプロバイダーは使えますか？ はい。ただし、公証人が受け入れる銀行標準の証明（MT103）が発行されることを確認してください。

支払いトラブルを避けるには？ 送金文言を契約書／権利書と一致させ、完全な記録を保存してください。

この記事で答えること

• 海外に安全に物件代金を送るには？ 安全な送金手段とそれぞれの使い分け。
• 公証人が受け入れる証拠は？ 正しい文言のMT103と一致する契約書類。
• 支払いはどう構成すべきか？ 書類に紐づく段階的な送金。
• 登記の遅延を招く落とし穴は？ 現金ルート、一度に全額、KYC/SoFの欠如。
• テンプレートはどこで入手する？ チェックリストや文言のサンプルはアドバイザリーページ参照。

次のステップ

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