なぜセルビアなのか？

• 経済成長が強く、インフラが整備されつつあるEUの隣国

• EU市場に比べて手頃な不動産価格

• ベオグラード、ノビサド、ニシュのテクノロジーハブによって後押しされている

• 学生、外国人、リモートワーカーからの高い賃貸需要

• 魅力的なライフスタイル、豊かな歴史、発展中の観光セクター

外国人はセルビアで不動産を購入できるのか？

はい、EU外の外国人やセルビア市民は自由にアパートや家、商業用不動産を購入できます。

• 外国個人や会社の不動産所有に制限なし

• 法的権利は平等で、土地を含む全権利が保証されている

居住権と許可プログラム2025

• 不動産購入に伴う「ゴールデンビザ」はなし

• 標準的なルートには雇用、ビジネス投資、家族再統合が含まれる

• 不動産を所有することはビザや居住権申請をサポートするが、不動産だけでは不十分

不動産購入の法的プロセス

1. **セルビア税番号（PIB）**を取得し、現地の銀行口座を開設

2. 所有権確認や契約書作成のために公証人および/または弁護士を雇う

3. デポジット（通常10％）付きの事前契約に署名

4. 所有権、担保、建築書類のデューデリジェンスを実施

5. 公証契約を用いて売却を完了

6. 公証人が土地台帳に所有権を登録

7. すべての適用税と公証費用を支払う

税金と手数料

• 不動産移転税： 購入価格の2.5％

• 公証および法律費用： 約1％～2％

• 仲介手数料： 通常2％～3％（買主が負担することが多い）

• 年間不動産税： 不動産価値の0.3％～1.5％

• キャピタルゲイン税： 利益の15％（2年以上保有または主な居住地の場合は免税）

• 賃貸収入税： 総収入/純収入の選択に応じて10％〜15％のフラット税率

外国人向けの住宅ローンの可用性

• セルビアの銀行は安定した収入証明があれば非居住者にも貸し出し

• 借入金対担保価値比率（LTV）： 通常60％〜70％

• 金利（2025年）： 約4％〜7％、クレジット状況に応じて変動

• 外国人には通常、より高い頭金や保証人が求められる

セルビアはあなたに合っていますか？

✅ 理想的な人：

• EU隣接国で価値を求めるコスト重視の投資家

• 賃貸物件を必要とする外国人やリモート専門職

• テクノロジーや観光成長中の都市をターゲットにする投資型購入者

• 新興市場機会を試す初めての投資家

❌ あまり理想的でない人：

• 不動産購入だけで居住権を期待する人

• 速やかに高利回りの転売を目指す投資家

• バルカンの官僚制度や言語に不慣れなバイヤー

2025年のセルビアで購入すべき場所TOP

ベオグラード（ヴラチャル、ノビ・ベオグラード、ドルチョル）

• 強い企業と学生の賃貸需要を持つ首都

• 利回り：4％〜6％、上昇する不動産価値

ノビサド

• テクノロジー、文化、学生の中心（エグジットフェスティバル）

• 利回り：5％〜7％；ベオグラードに比べて手頃な価格

ニシュ

• 成長するITおよび工業センター、低いエントリーコスト

• 利回り：6％〜8％、増加する需要

郊外と海岸の町（例：ズラティボル、コパオニク）

• 山岳リゾートと観光物件

• 季節労働：ピークシーズンの賃貸収入7％〜10％

賃貸利回りとROIの概要

2025年のトレンド

• ベオグラードの不動産は外国投資からの安定した成長を続ける

• ノビサドはITセクターとフェスティバル観光で拡大

• ニシュは手頃な価格で新興の都市賃貸市場として現れる

• 休暇用賃貸物件が山岳や湖のリゾートで急増、観光復活に導かれて

避けるべき一般的な間違い

• セルビア語の土地登記の詳細を確認しない

• 技術調査を見逃す—古い建物はしばしば改修が必要

• エージェンシーや公証人の費用を過小評価する

• 不動産購入からビザや居住権を期待する

• 観光地での短期賃貸に関する地元の規制を無視する

結論

セルビアは成長し、手頃で開放的な不動産市場を提供しており、安定した賃貸利回りと新興ヨーロッパの都市での資本成長を目指す投資家に理想的です。官僚制度や翻訳は障害となる可能性がありますが、結果は報われることが多く、特にテクノロジーハブや観光地においてはね。現地のアドバイスとデューデリジェンスを行うことで、セルビアは205年の魅力的な投資先となります。