海外不動産市場の動向（2025）：買い手が注視すべきポイント

2025年の世界の不動産市場は、融資コスト、供給制約、賃貸規制の変化、通貨サイクルという4つの力によって形作られています。新築の納期リスクや増加するレトロフィット（ESG）コストを加えると、インカム重視の市場と成長重視の市場の差は一層広がります。本ガイドはマクロな議論を、投資判断の前に使えるシンプルなシグナルと具体的な行動に変換します。

20秒で押さえる主要用語

• キャップレート（Cap rate）: 純利回り（NOI ÷ 物件価格）。市場間で収益性を比較する簡便な指標です。
• 利回りの圧縮／拡大: 価格や賃料、リスク認識の変化によりキャップレートが下がる／上がることを指します。
• MOI（在庫月数）: 現在の売り物件が現行ペースで売れるまでの月数。一般に約4〜5ヶ月未満は逼迫した市場です。
• 吸収率（Absorption）: 新規供給がどれだけの速さで売却／賃貸されるか。吸収が鈍いと価格下押しのサインです。
• STR規制: 短期賃貸の規則（許可、上限、禁止）で、現金収入を一夜にして変える可能性があります。
• 為替パススルー: 為替変動が基準通貨での実効利回りや売却価格にどう影響するかを指します。

2025年の市場トレンド — 一目で分かる表

簡単な計算 — 購入前のチェック

ルール：キャップレートは住宅ローン金利より少なくとも1.5〜2.0％高いこと。リスクと為替の余地を確保するためです。

例：純利回り（キャップレート）5.5% 対 住宅ローン金利3.5% → スプレッド2.0% ✔。住宅ローンが4.5%ならスプレッド1.0% ✖（薄い）。その場合は価格交渉、あるいは利回りの高い資産／賃貸形態に切り替える。

シナリオ例（説明用）

インカム市場：規制のある都市で中期需要が強い → 純利回り4〜5%、成長は緩やかだが安定。出口は比較的速く確保できる。 成長市場：新たなインフラを抱える新興ハブ → 現在は純利回り2〜3%、将来的な値上がり余地はあるが出口に時間がかかり為替変動リスクが大きい。

行動手順 — 10日間の市場スキャン

Day 1–2: MOIと売却までの平均日数を公開ポータルで取得。 Day 3–4: 賃貸許可／管理規約とSTRの方針を確認。 Day 5: 比較対象となる賃料を10件サンプルし、現実的な純利回りを算出。 Day 6–7: デベロッパーの履歴（新築の場合）とエスクロー条件を確認。 Day 8: エネルギー証明からレトロフィットのCAPEXを見積もる。 Day 9: ±5%の為替シナリオで利回りと売却価格を検証。 Day 10: 銀行や公証人手続きのためにKYC／資金証明（SoF）パッケージを準備する。テンプレートと構造化されたショートリストは、practical market briefsを参照してください。

トレンド主導の市場で重要な書類

賃貸許可／管理組合規約、エネルギー証明、権利および負担の抄本、デベロッパーのエスクローと保証、管理委託契約（賃貸する場合）、銀行の事前承認＋KYC／資金証明、各送金のMT103控え。これらの手順をどのように統括して進めるかは、当社のサービスでご確認ください。

専門家のコメント

「参入時と同じくらい出口を慎重に評価してください — 流動性は一定のものではなく、トレンドです。」 — Carrie, Head of Sales

「キャップレートのスプレッドは帳面上は問題なく見えても、為替が動くと一変します — 常に基準通貨でリターンを試算してください。」 — Sercan, CEO

よくあるミス（と簡単な対処法）

パンフレット上の成長期待を追いかける → 吸収率と供給パイプラインを確認。エスクローとマイルストーンのあるプロジェクトを優先する。

許可を無視する → 賃貸規制が利回りを無にすることがある。手付け前に必ず確認する。

レトロフィット費用の見積り不足 → エネルギー等級は価値や銀行の評価に影響する。CAPEXを予算化する。

為替シナリオを考慮しない → 賃料と売却価格について±5%の為替変動を試算しておく。

FAQ

短期賃貸の禁止はどこでもあるのか？ いいえ — ルールはブロック単位で異なり、管理組合の規約が市の方針より影響力を持つこともあります。

高金利は取引を殺すか？ いいえ — キャップレートとの差（スプレッド）が十分であるか、買価が再調達コストを下回っていれば問題にならない場合もあります。

新築は安全か？ エスクロー、銀行／保険の保証、実績のあるデベロッパーが伴う場合に限り、より安全と考えられます。

「勝つため」に現金一括で支払うべきか？ 現金は手続きを早めますが、安全な支払い構造を維持し、各送金のMT103控えを保管してください。

次のステップ

MOI／吸収率のスナップショット、許可確認、キャップレート対住宅ローン金利のスプレッドモデルを含むフォーカスした10日間スキャンをご希望の場合は、カスタム市場ブリーフをご確認の上、当社のサービスでエンドツーエンドのコーディネーションをご利用ください。

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