2025年の外国不動産所有法：不動産コンプライアンスガイド

外国所有法：国際的な投資家が投資前に知っておくべきこと

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2025/9/16

国際不動産への投資は魅力的で利益をもたらす可能性がありますが、法的に複雑でもあります。各国には、外国人に対する不動産所有に関するルールが定められています。これらの法律は、皆様の権利、賃貸収入を生み出す能力、さらにはビザの状況にまで影響を与える可能性があります。

このガイドでは、人気市場における主要な所有法を概説し、2025年に国際的な購入者が留意すべき点を強調します。\n

外国所有法が存在する理由

各国は以下の目的で制限を設けています：

国の利益と文化遺産の保護
投機的な不動産バブルの防止。
国民のための住宅の手頃さを維持。
外国投資が国家経済の目標と一致するようにする。

1. タイ

土地所有：外国人は直接土地を所有できません。
コンドミニアム：外国人はコンドミニアムのビルにおいてユニットの最大49%を所有できます（面積による）。
賃貸オプション：30年の更新可能なリースが一般的です。
回避策：一部はタイの企業を利用して土地を保有していますが、これはリスクが高く、しばしば外国人が企業を支配する場合は違法です。
最近の傾向：政府は指定された投資ゾーンにおける所有制限緩和を検討しています。

2. ポルトガル

フリー・ホールド所有：完全に認められています。
ゴールデンビザ：特定の不動産購入（主に内陸地域）を通じて依然として入手可能です。
制限：リスボンやポルトのような沿岸都市の物件は、居住ビザの取得には該当しなくなりました。
税金：非居住者は最大10年間の税金免除の恩恵を受けることができます。

3. アラブ首長国連邦（UAE）

所有ゾーン：外国人は指定された地域でフリー・ホールド不動産を購入できます。
人気の場所：ドバイ・マリーナ、ダウンタウン・ドバイ、パーム・ジュメイラ、ヤス島（アブダビ）。
長期居住：不動産投資により、最低2百万AEDの投資で10年間のゴールデンビザを取得できます。
法人構造：適切なライセンスを取得すれば、オフショアまたは本土企業を通じて購入が可能です。

4. トルコ

フリー・ホールド所有：ほとんどの国籍に利用可能です。
投資による市民権：40万ドルの不動産購入で迅速なトルコ市民権を取得できます。
軍事クリアランス：制限区域近くの物件は防衛省の承認が必要です。
外国所有上限：外国人は特定地区で最大10%の土地を所有することができません。

5. インドネシア（バリ）

土地所有：直接の所有は許可されていません。
リースホールドモデル：外国人は25〜30年のリース契約を結び、延長オプションがあります。
ハク・パカイ（使用権）：外国人に与えられる長期の不動産権で、一定の制限があります。
会社所有：一部の外国人がPT PMA（外国投資会社）を設立していますが、高いコンプライアンス要件が伴います。

6. スペイン

フリー・ホールド所有：外国人に完全に合法です。
ゴールデンビザへのアクセス：50万ユーロ以上の購入で取得可能です。
賃貸ルール：地域によって異なり、バルセロナのような都市では短期賃貸禁止があります。
資本利得税：転売時に適用され、長期間居住するEU居住者には免税があります。

7. ギリシャ

フリー・ホールド所有：外国人に許可されていますが、軍事区域にわずかな制限があります。
ゴールデンビザ：25万ユーロ（主要都市では50万ユーロに上昇）。
不動産の登録：国家カダストル（土地登記）の記録が必要です。

8. アメリカ合衆国

フリー・ホールド所有：国籍による制限はありません。
不動産税：地方のレベルで適用されます。
相続税リスク：非居住者は最大40%の高い相続税の影響を受けます。
LLC戦略：外国人は米国のLLCを利用して資産を保護し、相続税を減少させることが多いです。

避けるべき法的注意点

名目上の構造：法律を回避するために地元の人や偽の企業を使用すると、押収や法的措置につながる可能性があります。
未登録の開発者：開発者がライセンスを取得しているか確認してください。
誤解を招く約束：保証された利益や迅速な市民権を約束するエージェントには注意してください。
不完全な書類：契約書が公証されていること、登録されていること、必要に応じて翻訳されていることを確認してください。
権利の争い：利用可能な場合は権利保険を利用してください。

法的に自分を守る方法

現地の不動産弁護士を雇う：あなたの言語を話し、国際経験を持つ弁護士を選びましょう。
デューデリジェンスを行う：土地の権利、ゾーニング法、開発者の履歴を確認してください。
出口ルールを理解する：一部の国では外国人の転売を制限したり、特別な税金を課したりします。
すべてを文書化する：口頭の合意は国を越えて執行されることはまれです。

税金および報告義務に関する影響

外国不動産を所有することは、以下が必要な場合があります：

母国での資産申告
年次の不動産または賃貸収入報告書の提出
二重課税条約の理解

まとめ

外国不動産への投資は、財務的およびライフスタイルの利点を提供する可能性がありますが、法的枠組み内で運営する場合に限ります。所有法を無視すると、罰金や投資の喪失、ビザの取り消しにつながる可能性があります。適切な法的助言を受けることで、不動産はグローバルな多様化と個人の自由のための強力な手段となりえます。

あなたの夢の不動産の鍵が適切な法的アクセスと共に提供されることを確認してください。