2025年向けベルギー不動産：外国人購入者規制、利回りと投資先

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🇧🇪 2025年ベルギー不動産：購入ガイド、法律と主要エリア

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2025/9/16

なぜベルギーなのか？

ヨーロッパの中心、安定したEU・NATOメンバー
欧州機関の集中地（ブリュッセル）により高い駐在員人口
多言語対応市場 — オランダ語、フランス語、英語
外交官、学生、専門家からの良好な賃貸需要
他の西欧首都に比べて手頃な価格

外国人はベルギーで不動産を購入できるのか？

はい、外国人個人および法人は、地元人と同じ権利で住宅や商業用不動産を購入、賃貸、または開発できます。

国籍や居住地の制限はなし
法的枠組みと民法による良好な保護

2025年の居住および許可プログラム

不動産に基づくゴールデンビザ制度や居住制度はなし
標準的な選択肢には雇用ベースの許可、起業、家族再会が含まれます。
不動産を所有することは安定した住居を示す手助けになりますが、それだけでは不十分です。

不動産購入の法的プロセス

ベルギーの税番号（Numéro BCE/BTW）を取得
公証人および/または弁護士を雇い法的支援を受ける
デポジット（約10%）を伴う販売契約（compromis de vente/koopovereenkomst）への署名
デュー・ディリジェンスを実施 — 権利書の調査、計画規制、可能な負担を確認
公証人オフィスで最終契約に署名
公証人が土地登記簿に契約を登録
適用される取引税および手数料を支払う

税金と手数料

登録税（le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht）：
- フランダース：3%（初回住宅のための軽減税率）
- ブリュッセル＆ワロンヌ：12.5%–15%（地域および物件の種類により異なる）
公証人および法的手数料： 約1%–1.5%
仲介手数料： 通常売主が負担（約3%）
年間不動産税（‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing）： 0.25%–1.25%、場所と物件によります。
キャピタルゲイン税：
- 個人：主な居住地で5年以上保有している場合は免税；それ以外の場合は約16.5%課税。
- 企業：通常の法人課税として扱われます。
賃貸所得税：
- 土地評価額に基づいた実際の賃料を上乗せしたもの — 地域に応じて実効税率は25%–50%。

外国人向けの住宅ローンの可用性

ベルギーの銀行は、十分な収入書類を提出することで非居住者に融資する可能性があります。
LTV（ローン対担保比率）は通常非居住者に対して70–80%に制限されます。
2025年の金利は約2.5%–4%で、クライアントやローン期間によって異なります。
EU市民やベルギーとの関係がある方にはよりアクセスしやすい資金調達。

ベルギーはあなたに適していますか？

✅ 理想的な場合：

安定したEU市場への参入を目指す投資家
ブリュッセルでの賃貸住宅を必要とする駐在員やEU機関のスタッフ
主要都市での賃貸ポートフォリオを長期的に構築する投資家

❌ あまり理想的でない場合：

投資を通じて居住権を獲得することを期待する購入者
短期的に高いリターンを追求する投資家 — リターンは中程度
高い初期購入税に躊躇する方

2025年に購入すべきベルギーの主要エリア

ブリュッセル（欧州地区、イクセル、サン＝ジル）

強い需要、安定したテナント — 機関や駐在員が賃貸市場を支える
中心部は価格が高いですが、安定した賃貸収入を提供

アントワープ（ズイド、アントワープ中心部）

主要な港と文化の中心
安定した賃貸利回りで、ブリュッセルよりやや低価格

ゲント（ビーネンスタット、レーデベルグ）

大学都市でテクノロジーの成長があり、学生向け賃貸需要が高い

ルーヴェン

ブリュッセル近郊の著名な学術センターで、強力な長期賃貸市場

リエージュ＆ナミュール

発展中の地域経済で手頃な価格、予算投資家に適しています。

賃貸利回りとROIの概要

地域	グロス利回り	コスト後のネット利回り
ブリュッセル	3.5%–5%	2%–3%
アントワープ	4%–5.5%	2.5%–3.5%
ゲント	4.5%–6%	3%–4%
ルーヴェン	4–5.5%	2.5%–3.5%
リエージュ/ナミュール	5%–6.5%	3%–4%

2025年のトレンド

ブリュッセルの需要が高まり、価格が上昇している；供給は依然として厳しい
大規模な機関やファンド駆動の住宅ストックが出現
ゲントやルーヴェンでは学生向け住宅が引き続き増加
社会住宅や賃貸規制への政策変更がリターンに影響を及ぼす可能性

避けるべき一般的な間違い

登録税における地域差を過小評価すること
賃貸所得税の計画を省略すること — 特に物件を賃貸している場合
テナント保護法を無視すること — 長期テナントを非常に優遇
高い賃貸需要がない中核地区での過剰支払い
エネルギー性能証明書や建物検査のような義務を見落とす

結論

ベルギーは安定した需要と合理的な利回りを持つ現代的で多言語対応のEU不動産市場を提供しています。ブリュッセルやワロンヌでは初期コストが高くなることがありますが、主要都市における長期的な賃貸見込みは堅実です。外国人購入者は、オープンな政策と法的な明確性から利益を享受できますが、税金、テナント規則、ロケーションの詳細に留意して賢明な長期投資を行うことが重要です。