ベルギー不動産：外国人購入規制

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🇧🇪 ベルギー不動産 2025：購入ガイド、法規制、注目エリア

2026/4/30

なぜベルギー？

ヨーロッパの中心に位置し、安定したEUおよびNATO加盟国
ヨーロッパ機関が集まるブリュッセルを中心に多くの外国人居住者
多言語市場—オランダ語、フランス語、英語が共存
外交官、学生、プロフェッショナルからの賃貸需要が堅調
他の西欧首都と比べて手頃な価格帯

外国人はベルギーで不動産を買えるか？

はい—個人・法人を問わず外国人にも、住居・商業用不動産の購入、賃貸、開発に関して現地と同等の権利があります。

国籍や居住要件による購入制限はなし
民法・各種法制度による保護が整備されている

居住権・許可プログラム（2025年時点）

不動産に基づくゴールデンビザや居住スキームはなし
一般的な取得手段は就労ビザ、起業家ビザ、家族呼寄せなど
不動産所有は安定した住居を示すことで申請を補強する場合があるが、それだけで居住許可が得られるわけではない

不動産購入の法的手続き

**ベルギー税番号（Numéro BCE/BTW）**を取得する
法務サポートのために公証人および/または弁護士を依頼する
compromis de vente/koopovereenkomst（予備売買契約）に署名し、手付金（~10%）を支払う
デューデリジェンスを実施—権利関係の調査、用途規制、担保や負担の有無確認
公証人事務所で最終の権利移転証書に署名する
公証人がその証書を**土地登記簿（Land Registry）**に登録する
関連する取引税や手数料を支払う

税金と手数料

登録税（le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht）：
- フランダース：3%（居住用の初回購入者には軽減措置あり）
- ブリュッセル＆ワロン：12.5%–15%（地域や物件種別により異なる）
公証人・法務手数料： ~1%–1.5%
仲介手数料： 通常は売主負担（~3%）
年次固定資産税（‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing）： 0.25%–1.25%、所在地と物件による
譲渡益課税（Capital Gains Tax）：
- 個人：主たる居住用なら（保有5年以上などの条件で）免税となる場合あり；それ以外は約~16.5%で課税
- 法人：通常の法人所得として課税
賃貸収入課税（Rental Income Tax）：
- 登録課税上の評価額（cadastral income）＋実際の賃料を基に算出—地域により実効税率は25%–50%程度

外国人向けの住宅ローン事情

ベルギーの銀行は、堅実な収入証明があれば非居住者にも貸付を行うことがある
LTVは非居住者で概ね70–80%が上限となることが多い
2025年の金利は顧客属性やローン期間により~2.5%–4%のレンジ
EU市民やベルギーに関係がある場合、融資条件が有利になりやすい

ベルギーはあなたに向いているか？

✅ 向いているケース：

通貨リスクが低く安定したEU市場への投資を求める投資家
ブリュッセルで賃貸住宅を必要とする駐在員やEU機関スタッフ
主要都市で長期にわたる賃貸ポートフォリオを構築する投資家

❌ 向かない可能性があるケース：

不動産投資で居住権を得ようと考えている人
短期で高い利回りを狙う投資家—利回りは中程度が中心
高額な初期購入税を嫌う人

2025年に買うべき主要エリア

ブリュッセル（European Quarter、Ixelles、Saint-Gilles）

需要が強く、機関や外国人が賃貸市場を支える
中心部は価格が高いが安定した賃料収入が見込める

アントワープ（Zuid、Antwerpen-Centrum）

大型港湾と文化の中心地
ブリュッセルよりやや手頃で堅実な利回り

ヘント（Binnenstad、Ledeberg）

大学都市でテック産業も成長、学生向け賃貸の需要が高い

ルーヴェン（Leuven）

ブリュッセル近郊の主要学術都市で長期賃貸市場が強い

リエージュ＆ナミュール（Liège & Namur）

価格が手頃で地域経済が発展中、予算重視の投資家に適する

賃料利回りと投資回収概況

Location	Gross Yield	Net Yield (after costs)
Brussels	3.5%–5%	2%–3%
Antwerp	4%–5.5%	2.5%–3.5%
Ghent	4.5%–6%	3%–4%
Leuven	4–5.5%	2.5%–3.5%
Liège/Namur	5%–6.5%	3%–4%

2025年のトレンド

ブリュッセルの需要が価格上昇を牽引、供給は依然タイト
大型の機関投資家やファンドによる住宅ストックの形成が進む
ヘントやルーヴェンでは学生向け住宅の需要が拡大
社会住宅や賃貸規制に関する政策変更が収益に影響を与える可能性あり

よくある失敗（避けるべき点）

登録税の地域差を見誤ること
賃貸収入に対する税務計画を怠ること、特に賃貸運用時
借主保護法を軽視すること—長期入居者に有利な規定が多い
需要の裏付けがないまま中心地で高値を支払ってしまうこと
エネルギーパフォーマンス証明書や建物検査などの義務を見落とすこと

結論

ベルギーは現代的で多言語のEU不動産市場を有し、需要は安定、利回りは妥当です。ブリュッセルやワロン地域では初期コストが高めですが、主要都市では長期的な賃貸見通しが堅実です。外国人買主は開放的で法的にも明確な環境の恩恵を受けられますが、税金、借主規制、地域特性を考慮して長期的な視点で判断することが重要です。