なぜオランダなのか？

• 西ヨーロッパに戦略的に位置し、強力なビジネスおよび貿易エコシステムを持つ。

• グローバル企業やEU機関によって支えられた高い外国人居住者人口。

• 優れた公共サービス、教育、サイクリングに優しい都市設計。

• 国際的な学生やエクスパットからの賃貸需要が強い。

• 環境に配慮した住宅と革新ハブが現代の開発を推進。

外国人はオランダで不動産を購入できるのか？

はい、外国人個人および法人は自由に住宅および商業不動産を購入できます。

• 国籍や居住権の制限なし。

• オランダ市民と同等の完全な不動産権と法的保護。

2025年の居住権および許可プログラム

• “ゴールデンビザ”や不動産を基にした居住権は無し。

• 標準の居住権は労働許可、EUブルーカード、家族再会、または高価値投資家ビザに基づく（不動産所有とは無関係）。

• 不動産購入は住居の証明を通じてビザ申請を支援する可能性がありますが、権利を付与するものではありません。

不動産購入の法的プロセス

1. 物件を見つけ、エージェントや売主と交渉。

2. 購入契約（koopovereenkomst）にサインし、デポジット（約10％）を支払う。

3. 必要に応じてローンを最終化（事前承認が推奨）。

4. デューデリジェンス : 建物の検査や物件の状況確認。

5. 公証人事務所で譲渡証書にサイン（法律により公証人が必要）。

6. 公証人を通じて土地登記（Kadaster）に証書を登録。

7. 関連する税金と手数料を支払い、公証人での手続きを完了。

税金と手数料

• 譲渡税: 住宅購入者は2％、買って貸すまたはセカンドホームの場合は8％。

• 公証人および登録手数料: 約1％–1.5％。

• 不動産エージェント手数料: 通常売主が支払う（約1％–2％）。

• 年間不動産税: 市町村実施：おおよそWOZ価値の0.1％–0.2％。

• キャピタルゲイン税: 一般の個人の主な住宅に対しては適用されず、業務活動する場合は課税される可能性がある；法人が保有する不動産には課税される場合がある。

• 賃貸収入税:

  • プライベートな家主はボックス3（“想定利回りに対する税”）で30％課税され、想定される収益に基づく。

  • プロフェッショナルな家主はボックス1（最大49.5％）に該当する可能性がある。

外国人向けの住宅ローンの可用性

• オランダの銀行は非EUの買い手に対して住宅ローンを提供し、多くの場合次の条件を要求。

  • LTVは約70％–80％に制限。

  • 所得証明、現地の銀行口座、場合によっては居住を求められることもあります。

• 2025年の金利は約3％–5％で、固定期間とプロファイルによって異なります。

• EUの居住権または労働契約を持つバイヤーには、競争力のある条件が提供されます。

オランダはあなたにとって理想的ですか？

✅ 理想的なターゲット:

• 安定した透明なEU住宅市場を求める投資家。

• オランダの都市で働くプロフェッショナルやエクスパット。

• 長期的な利回りと低い管理リスクを追求する買って貸すポートフォリオ。

• 環境に優しい投資を愛する方 — サステナビリティ認証を受けた新築住宅。

❌ あまり理想的ではないターゲット:

• 所得や居住権の関連なしに住宅ローン融資を期待する買い手。

• 短期的な転売者 - 取引コストと市場規制が利益を遅らせます。

• 休暇用の別荘を求める人々 - 一部の沿岸地域ではセカンドホームの制限があります。

オランダでの購買に適した場所（2025年）

アムステルダム（センター、オースト、ザイド）

• 強い賃貸需要、限られた新規ストック。

• 国際的なテナントと資本の増価の機会。

ユトレヒト

• 中心物流ハブで若い人口を抱えた活気ある都市環境。

• 学生と家族の賃貸需要が高まっている。

ロッテルダム（コプ・ファン・ザウド、デルフスハーフェン）

• プロフェッショナルや家族を惹きつける主要な港と再生地域。

ハーグ

• 政府と外交の中心で、安定した賃貸需要と国際的なテナント。

ライデンとフローニンゲン

• 大学都市で学生住宅市場からの高利回り。

賃貸利回りとROIの概要

• 小さな都市は、比較的低い購入価格により、やや高い正味利回りを提供することが多い。

2025年のトレンド

• 人口増加と都市化に伴う強い賃貸需要が続く。

• サステナビリティ認証とエネルギー効率の良い住宅がますます評価されている。

• 中間市場の賃貸物件の不足が、共同生活プランの開発を押し上げる。

• 主要都市における費用の圧力により衛星都市における地域の成長が増加。

避けるべき一般的な間違い

• 賃貸物件やセカンドホームの譲渡税率を過小評価すること。

• ゾーニング規制や沿岸での休暇用住宅ルールを確認しないこと。

• ボックス3の収益およびキャピタル仮定に関する税務計画を省略すること。

• 建物の品質を無視すること—多くのフラットが断熱または近代化を必要とする。

• 不動産の購入が居住権や労働権を付与することを仮定すること。

結論

オランダは安定して透明性が高く、良好に規制された不動産環境を提供し、長期投資家、エクスパット、環境に配慮したバイヤーに最適です。 初期費用や規制は慎重な計画を必要としますが、安定した賃貸需要と資本成長がその魅力を支えています。

重要な都市での現代的でエネルギー効率のよい物件に焦点を当て、現地での繋がりで融資を確保し、税金の最適化を考慮した所有権の構造を構築すれば、オランダは2025年以降も信頼性の高いリターンをもたらすことができます。