国際不動産税（2025）：買い手向けガイド

海外で不動産を購入すると、税金は主に4つのタイミングで発生します：購入時、保有中、賃料所得、売却時です。本ガイドでは各税の仕組みを平易に説明し、一般的なレンジを示し、契約前におおよその税負担を見積もる手順を紹介します。

取引の各段階における税目 — 簡易表

税額に影響する要素

購入前の簡易見積り方法

経験則：購入時の税金や手数料は物件価格に対して通常4〜12%程度上乗せされます。年次税は評価額の0.1〜1.0%が目安。賃貸にする場合は、制度によって純額または総額に対して10〜30%の税を見込んでください。売却時の譲渡益税は、控除や保有期間で軽減されることを踏まえ、譲渡益の5〜28%が目安です。

実例（説明用）

価格：300,000。購入税・手数料を8%と仮定 → 約24,000。年次税を評価額の0.5%とすると300,000に対して約1,500。年間賃料18,000、経費差引後の純額14,000に対して20%の税 → 約2,800。後に360,000で売却 → 譲渡益60,000、譲渡税15% → 約9,000（免除や調整前）。必ず現地の税率帯を確認してください。

税務で求められる主な書類

売買契約書／権利証書、請求書や支払い証明、MT103（海外送金確認）コピー、評価書や課税通知書、賃貸契約書と領収書、保険・管理費・修繕の請求書、ローン明細、居住証明／税番号、租税条約の適用申請書類（該当する場合）。

個人所有と法人所有（概観）

個人：手続きが比較的簡単で申告も少なめ。収益と譲渡益は個人の税として課税されます。 法人（SPV）：共有所有や現地規制の回避に有効な場合がある一方、事務費用、法人申告、厳格な銀行/KYCが発生します。税金だけでなく管理・銀行手数料も含めて両方を試算してください。

越境報告と二重課税

多くの国は租税条約（DTT）を締結しています。一般に賃料所得は物件所在地で課税され、居住国でも課税される場合がありますが、居住国は外国税額控除を認めることが多いです。証憑を保管し、両国で期限内に申告して控除を受けられるようにしてください。複数収入や移住を伴う複雑なケースは、tax and structuring support をご参照ください。

専門家からの二つのアドバイス

「不動産に関わる支出はユーロやドル単位で全て記録しましょう—整理された帳簿は賃料課税や売却時の課税ベースを下げることが多いです。」 — Maya, Tax & Structuring Consultant, VelesClub Int.

「署名前に『総コスト』を見積もってください：今日の購入税、将来の年次税、そして売却時の税—それが実質利回りです。」 — Diego, Market Analyst, VelesClub Int.

よくある誤り（とその対処）

VAT／譲渡税は物件種別で変わることを見落とす → 早めに適用税制を確認する。

賃料が非課税だと仮定する → 掲載前に源泉徴収・申告ルールを確認する。

送金の証拠を残していない → MT103を保管し、契約書の記載と一致させる。

地方の上乗せ課税を無視する → セカンドホームに対する都市別の追加課税がある場合がある。

FAQ

購入税はいつも同じですか？ いいえ — 価格帯、物件種別、所在地で異なります。

賃料から経費を差し引けますか？ 多くの場合は可能（管理費、修繕、利息など）ですが、規則は国ごとに異なります。

租税条約で全ての税がなくなりますか？ いいえ — 通常は外国税額控除の仕組みで二重課税を緩和しますが、完全免除にはならないことが多いです。

法人にすれば必ず税負担が軽くなりますか？ 必ずしもそうではありません；事務・銀行コストを加味して判断してください。

次のステップ

税務、必要書類、支払いの安全性を含めたワンストップのプランが必要なら、当社サービスをご覧ください。VelesClub Int. は買主のために、適法な支払い、デュー・ディリジェンス、各国でのクロージング調整をサポートします。