国際不動産送金の仕組み（簡潔ガイド）

このガイドが扱う内容

本ガイドは、海外の不動産に対して安全かつシンプルに送金する方法を説明します。どの送金手段を選ぶべきか、銀行が求める書類、遅延を避ける方法、手数料や送金タイミングの管理方法がわかります。表現は平易で、チーム向けに翻訳しやすい内容です。

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「安全な」送金とは何か

安全な送金は、契約、送金ルート、書類、スケジュールという4つの要素が一致していることが重要です。契約は目的と金額を示します。ルート（例：エスクローやSWIFT）は明確な条件が満たされるまで資金を保護します。書類（KYCや資金の出所）は銀行が送金を承認するために必要です。スケジュールは送金のタイミングと売主が資金を受け取る時期を決めます。これらがそろえば、取引はスムーズで予測可能になります。

送金オプションの比較

下の表を参考にルートを選んでください。送金額、売主の種類（ディベロッパーか個人か）、受取国の規則に合った方法を選びましょう。

各ルートの短い説明

エスクロー。 分割支払いやオフプランに対する最も高い保護。登記やマイルストーンなど明確な条件が満たされたときのみ資金が動きます。

クライアント口座。 登録された専門家が資金を管理し、指示に従う場合に速度と管理のバランスが良い方法です。

売主宛のSWIFT。 完成物件で一般的。書類や参照情報の正確さが重要で、誤りがあると差し止められることがあります。

ディベロッパーポータル。 預託金や少額の支払いに便利。高額取引では銀行振込やエスクローの方が効率的で安価なことが多いです。

銀行内振替。 両者が同一銀行グループを使っている場合は高速。ただし書類ルールは同じように守ってください。

通常求められる書類

取引書類： 売買契約書（または予約書）、請求書や支払スケジュール、受取人の詳細（正式名称、IBAN/SWIFT、銀行住所）。

あなたの書類： パスポート、住所証明、資金の出所（例：給与、貯蓄、資産売却）。契約に合致する短い送金目的の文言を付けてください。

現地固有の項目： 必要に応じた税番号、遠隔取引の場合の委任状、エスクロー利用時のエスクロー確認書。氏名はパスポートと完全に一致していることを確認してください。

再利用できる段取り（ステップバイステップ）

ステップ1 — ルートを決める。 エスクロー、クライアント口座、SWIFTのいずれかを選びます。資金解放ルール（例：「登記証明で解放」）を確認してください。

ステップ2 — 氏名と番号を一致させる。 契約書、請求書、銀行用フォームの氏名、金額、通貨、参照情報を一致させてください。手で打ち直さずコピーするのが安全です。

ステップ3 — KYCと資金の出所を準備する。 PDFをきれいに作成し、ファイル名をわかりやすく付けます： “Passport.pdf”, “Proof-of-address.pdf”, “SoF-salary-Jan-Jun-2025.pdf”。

ステップ4 — 経路とカットオフ時間を確認する。 銀行にコレスポンデント銀行や当日のカットオフ時間を確認してください。エスクローを使う場合は、エスクロー保有者の正式名称と資金解放ルールを明記した口座確認書を入手します。

ステップ5 — 明確な参照を付けて送金する。 両者が合意した短い参照を使ってください（例：「SPA 24-178 / Buyer John Smith」）。MT103や支払確認書を売主やエスクロー保有者と共有します。

ステップ6 — 解放と登記。 条件が満たされたらエスクロー保有者または公証人が資金を解放します。登記官が権利移転を反映します。最終書類は一つのフォルダに保存してください。

手数料、所要時間、通貨の基本

手数料。 銀行手数料、コレスポンデント手数料、FXスプレッド、エスクローや公証手数料、登記費用を見込んでください。誰が何を負担するかは契約で確認します。

所要時間。 国際送金は通常1〜4営業日かかります。週末や祝日は更に時間がかかる可能性があります。分割支払いの場合は2〜3日の余裕を見てください。

通貨。 価格が現地通貨で表示され、あなたの資金がUSDやEURの場合、送金前に両替する方法と現地で両替する方法の2通りを比較してください。書面でスプレッドを確認し、総コストが低い方を選びます。

よくあるミスと簡単な対処法

データの不一致。 対処法：契約書から氏名や番号をコピーして全てのフォームに貼り付けてください。ミドルネームの有無でも遅延が発生します。

書類の遅延。 対処法：KYCや資金の出所は送金依頼と同時に提出し、差し止めが出る前に用意しておきます。

受取人の誤り。 対処法：受取口座の法的所有者（エスクロー、クライアント口座、売主）を確認してください。不明な場合は公式レターヘッドの確認書を求めます。

FXの不意のコスト。 対処法：送金前に全ての手数料とスプレッドを書面で確認してください。

「送金」ボタンを押す前の簡単チェックリスト

1) ルートが書面で合意されている。2) 契約、請求書、銀行フォームが一致している。3) KYCと資金の出所が準備できている。4) カットオフ時間を確認済み。5) 参照が合意済み。6) 確認書を共有済み。7) 解放ルールと登記手順が明確。

専門家のコメント

「ほとんどの支払差し止めは小さなデータの誤りから始まります。氏名、金額、参照を同一に保てば、銀行はより早く処理します。」
— Kenji, Payments Manager

FAQ

国際不動産送金にはどのくらい時間がかかりますか？ 多くは1〜4営業日で完了します。カットオフ時間や週末、祝日の影響でさらに1〜2日かかることがあります。

銀行はどの書類を求めますか？ パスポート、住所証明、資金の出所、そして送金目的と金額が明示された契約書や請求書です。

すべての取引でエスクローは必要ですか？ 必須ではありません。クライアント口座や直接SWIFTも一般的です。現地法に合った明確な解放ルールを持つ方法を選んでください。

手数料やFXコストを抑えるには？ 手数料やFXスプレッドを事前に書面で確認し、送金前に換算方法を比較してください。

次のステップ

ルートを決め、きれいな書類パックを準備し、短い支払参照を合意し、銀行のカットオフ時間に合わせてタイミングを計画してください。不明点があれば、少額でテスト送金を行ってから本送金に進むと安心です。

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