なぜ2025年にモンテネグロ不動産に投資するべきか？

モンテネグロは、隠れた宝石から欧州で最も魅力的な新興市場の一つに急速に進化しました。その美しいアドリア海沿岸、優遇税制、完全な外国人所有権は、世界中の投資家、退職者、リモートワーカーに特に魅力的です。

2025年に投資すべき主な理由：

• 外国人のための完全自由所有権

• 不動産の種類や地域に関する制限なし

• 西欧と比較して手頃な価格

• 投資による市民権の遺産の魅力（2022年にプログラム終了、しかし需要は残る）

• 低い個人・法人税率（9〜15%）

• ユーロ通貨（EU非加盟国だが）

• 高い観光客数と成長する短期賃貸市場（STR）

外国人はモンテネグロで不動産を購入できるのか？

はい、100%の外国人所有が許可されています。国籍、不動産の種類、地域に関する制限はありません。

法的所有権：

• 外国人は個人または会社を通じて住宅と商業不動産を所有できます。

• 農地の購入は制限されていますが、モンテネグロの会社を通じて取得できます。

• 不動産は制限なく再販または賃貸できます。

• 非市民に対して完全な相続権あり。

注意： 投資による市民権プログラムは2022年に終了しましたが、居住権ルートはオープンのままです。

モンテネグロは誰に適しているか？

✅ 最も適した人：

• 手頃な海際または山の不動産を求める欧州および世界の投資家

• ライフスタイルバイヤー：退職者、リモートワーカー、デジタルノマド

• 短期賃貸投資家（Airbnb/Bookingにも適した市場）

• バルカン半島、ロシア、UAE、西欧からのセカンドホームを探している人

❌ 適さない人：

• 短期で高いキャピタルゲインを求める買い手

• 大規模な流動性または法人賃貸を必要とする投資家

モンテネグロでの不動産購入先（2025）

1. コトル

• ユネスコ世界遺産に登録された歴史的な魅力のある湾の町

• 高い観光需要、最高の短期賃貸利回り

• 新しい開発が限られている = 強い長期的な評価

2. ブドヴァ

• モンテネグロのナイトライフとビーチ観光の中心

• バケーション用住宅や賃貸アパートに最適

• スタジオフラットから海際のヴィラまで、価格帯が豊富

3. ティヴァト（ポルト・モンテネグロ）

• ヨットを重視したラグジュアリーマリーナ

• エクスパット、暗号投資家、セカンドホームバイヤーに人気

• 高級コンドミニアムとサービスアパートが主流

4. ヘルツェグ・ノヴィ

• ブドヴァやコトルの静かな代替地

• ウェルネスとエコツーリズムへの投資増加中

• 家族や引退者を引き付ける

5. ポドゴリツァ（首都）

• 政府とビジネスの中心

• ほとんどが長期賃貸の投資家

• 手頃な価格だが短期観光需要は限られる

6. ザブリャクとデュルミトール（山岳地帯）

• エコホーム、シャレー、冬の観光への関心高まる

• ブティックホスピタリティの投資先として注目の新興市場

外国人がモンテネグロで購入できるものは？

• 古い町や新しい開発のアパート

• 海や山の景色が楽しめるヴィラ

• 土地（農業使用に対する制限あり）

• ホテル、ゲストハウス、および短期賃貸に適した建物

• ポドゴリツァや沿岸都市の商業用不動産

2025年の平均不動産価格

2025年の賃貸利回りの可能性

注意： 夏のシーズン（6月〜9月）がSTR収益の大部分を牽引します。

不動産購入の法的手続き

• 前契約を締結し、デポジット（通常10%）を支払い

• 現地の弁護士によるデューデリジェンスを実施

• 公証人の前での署名による最終契約

• 不動産登記簿への登録

• 所有権移転の所要期間：1〜2週間

ヒント： 翻訳や手続きの遅延を避けるために、バイリンガルの不動産弁護士と公証人と共に作業する。

税金と手数料

• 不動産移転税：3%（再販物件に対して）

• VAT：21%（新築物件に対して；価格に含む）

• 年間不動産税：0.1%–1%（地域/価値に基づく）

• 公証および法的手数料：~1%–2%の不動産価格

不動産所有による居住権取得

不動産を購入することは自動的な居住権を付与しないが、以下の条件を満たせば一時的な居住許可証の申請が可能です：

• モンテネグロに不動産を所有していること

• 年に一度は国を訪れること

• 最低限の財政的手段を証明すること

この許可は毎年更新可能で、5年間の継続的な滞在後には永住権への道があります。

機会と課題

✅ 機会：

• 初期段階のラグジュアリー開発（ティヴァト、ポルト・モンテネグロ）

• 未開拓の山岳観光地域（デュルミトール、コラシン）

• 個人およびビジネスの所得に対する有利な税制

• EU加盟交渉が長期的な利益を生む可能性

⚠️ 課題：

• 内陸地域のインフラはまだ整備中

• 権利登録における官僚的な遅延

• 言語の壁（沿岸では英語が一般的、内陸では減少）

最終的な考え方

モンテネグロの不動産市場は、地中海の魅力、法的な明快さ、外国人による完全所有権、そして有望な利回りを提供します。特に沿岸都市では、欧州で比較的低い参入障壁、高いライフスタイルの目的地を求める投資家にとって、モンテネグロは2025年の真剣な候補です。