✅ 外国人はドイツで不動産を購入できますか？

はい。EU国籍者か非EU国籍者かにかかわらず、外国人はドイツで住宅および商業不動産を制限なしに購入できます。

🏠 ドイツでは市民権、ビザ、居住要件はありません。

⚖️ ドイツにおける外国所有権の法律（2025年）

• ✅ 外国人は個人名義、会社、または信託を通じて購入可能

• ✅ 住宅および商業物件について完全な所有権が可能

• ✅ 保有する不動産の数や種類に制限なし

• ❌ 購入時に自動的に居住権やビザは付与されない

📌 不動産所有者に対する法的保護はドイツの民法に基づき強化され、透明性があります。

🏙️ 2025年の投資に適した主要都市と地域

🔹 1. ベルリン

• 首都であり、クリエイティブハブ、国際的な魅力を持つ都市

• 長期的な価値の上昇と賃貸需要が強い

• 他のヨーロッパの首都と比較してもまだ過小評価されている

🔹 2. ミュンヘン

• ドイツで最も裕福な都市、需要が低く価格が高い

• プレミアム購入者にとって理想的で、安全な資本保全が可能

🔹 3. ライプツィヒ

• 「新ベルリン」— 成長するクリエイティブおよび技術部門

• 高い賃貸収益と低価格のエントリー

🔹 4. フランクフルト

• ドイツの金融中心地（ECB本部所在地）

• 強力なエクスパット向け賃貸市場と新しい開発が進行中

🔹 5. ハンブルク

• 優雅な建築と強い文化的魅力を持つ港町

• 長期賃貸や家族を対象とした安定した需要

💰 2025年の平均不動産価格

地区によって価格は異なります。ベルリンとライプツィヒはエントリーポイントをまだ提供しており、ミュンヘンはドイツで最も高価な市場です。

📈 賃貸利回りとROI

Airbnbなどの短期賃貸は多くの都市（特にベルリンとミュンヘン）で厳しく規制されています。したがって、ほとんどの収益は長期賃貸から得られます。

🧾 外国人購入者のための税金および手数料

📌 ドイツには富裕税がなく、10年以上保有すればキャピタルゲイン税もかかりません。

🛠️ ドイツでの購入プロセス

1. 不動産を見つけてオファーを提出（仲介者経由または直接）

2. ドイツの公証人の立会いの下で購入契約に署名

3. 公証人が土地登記簿（Grundbuch）に売却を登録

4. 税金や手数料を支払い、所有権移転を完了

🔒 公証人が法的な正当性を確保しますが、システムに不慣れな場合は弁護士を任命することも推奨されます。

🛂 不動産購入で居住権は得られますか？

❌ いいえ。不動産を購入することはビザ、居住許可、または市民権に繋がりません。

ただし：

• 自営業またはフリーランスビザを持っている場合は、不動産を所有することが居住申請を支援する可能性があります。

• 投資家は起業家または事業ベースのビザを検討できますが、これらは不動産所有と直接的にはリンクしていません。

🏘️ 誰がドイツに投資すべきか？

✅ 理想的な投資家：

• 法的保護と完全な所有権を求める外国人

• 高利回りよりも資本保全を望む投資家

• 長期的な賃貸収入に関心があるバイヤー

• ユーロ圏内での多様化を目指すEUを拠点とした投資家

❌ 理想的でない投資家：

• 短期賃貸投資家（Airbnbの規制が厳しいため）

• 短期間での転売を期待する人 — 市場は安定した成長を好む

• 投資による居住権を目指すバイヤー

🔮 2025年のトレンド

• 新築 demandの高まりは慢性的な住宅不足による

• 環境に優しいエネルギー効率の良い住宅プロジェクトの拡大

• ベルリンなどの都市では賃貸統制規制が進化中

• 外国人投資者はライプツィヒ、ドレスデン、およびベルリンの郊外を手頃な価格でターゲットとしています

• 一部の都市では外国人購入者の透明性規制を厳しくしている

🧭 最後の考え

ドイツはヨーロッパで最も安定して透明性のある不動産環境の1つを提供しています。外国人に対する完全な所有権、および強力な法的保護、保有10年後のキャピタルゲイン税の免除など、長期保有に適した優れた選択肢です — 特に資産保全とユーロ建て収入に注力している方に向いています。

利回りは新興市場と比べて控えめかもしれませんが、ドイツは多くの投資家が求める安全性、構造、そして緩やかだが確実な成長を提供しています。