外国人がスウェーデンで不動産を購入する方法：支払い、費用、遅延を避けるポイント

要点（簡潔な回答）

手付金（handpenning）: 通常は約10％で、仲介業者や弁護士のクライアント口座へ、契約の照会番号を正確に記載して支払います。 残代金: 決済がSEK（スウェーデンクローナ）で行われる場合はSEK口座へSWIFTで送金、EURでの決済が選べる場合はSEPAが手数料や到着の予測がしやすいです。 主な費用: lagfart（登記料、個人の一般的な事例で約1.5%）やpantbrev（新規抵当権設定にかかる税で通常は2%）、登録手数料、法律費用、為替や銀行手数料を見込んでください。

資金の保管先と解放の仕組み

資金は通常、条件が満たされるまで規制されたクライアント口座に保管されます。仲介業者や弁護士は契約に従って手付金や残代金を解放します：書類の執行、負担（権利関係）の処理、引き渡し日時の設定などが完了していることが条件です。この仕組みは両当事者を保護し、送金メッセージが契約書の文言と一致していれば照合が容易になります。

どの決済手段を使うべきか

SEKでの決済 → SWIFT: SEK口座へSWIFT送金を行い、手数料負担（売主が全額受け取る必要がある場合はOUR）や送金の締切、仲介銀行を事前に確認してください。 EURでの決済 → SEPA: 利用可能な場合、SEPAはT+0／T+1で到着が早く手数料も明確です。送金メッセージには必ず契約参照（SPA番号、物件IDなど）を正確にコピーしてください。

予算を守るための為替対策

不動産取引の送金は為替レートの影響を受けやすいです。決済日が固定されている場合はフォワード契約を予約し、あらかじめSEK/EURの残高を用意してください。柔軟なスケジュールなら、レート平均化のために2〜4回に分けて両替する手法が有効です。手付金と残代金の両方がある取引では、手付金は早めに両替し、残りは決済予定週に合わせたフォワードのラダーでヘッジすることを検討してください。

lagfart、pantbrev、その他の費用

lagfart（登記）: 購入価格の割合で計算される登記料で、個人の場合は一般的に約1.5%と固定の登録手数料が加わります。 pantbrev（抵当権設定）: 新たに作成される抵当権の金額に対して通常2%の税率が適用され、別に固定手数料がかかります。仲介業者や弁護士に、銀行手数料や必要な正味金額を明記した単一の完了精算書（completion statement）を作成してもらうよう依頼してください。

銀行の審査を通すための書類パック

初回送金前に索引付きのPDFを1つ用意してください：1) パスポート＋住所証明（法人の場合は登記事項証明書＋最終受益者情報）、2) オファー／売買契約書（SPA）、補遺、完了精算書、3) 資金源の証拠（給与明細＋納税証明、配当決議、または資産売却契約と銀行取引明細）、4) 両替を行った場合のFX確認書、5) エスクロー指示書とシンプルな支払解除プロトコル。書類間で法的氏名や金額が一致していることが、コンプライアンス審査をスムーズにします。

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送金の明細文言：エスクローが即座に照合できる書き方

契約に基づく文言を使ってください：「SPA [番号] による手付金、物件 [住所/ID]」、「完済送金、SPA [番号]、Stockholm」、「手数料・税金は精算書 [日付] に従う」など。 「property payment」のような曖昧な表現は避けてください。税金や手数料を別送する場合は、それぞれ別の振込と明確な参照文を付けてください。

オファーから鍵の引渡しまでの流れ

1) オファー承諾と手付金。 クライアント口座への支払指示と正確な参照テキストを受け取ります。通貨、決済方法、手数料、送金締切を文書で確認してください。

2) 契約と資金調達。 pantbrevの必要性を確認し、新しい抵当権が設定される場合はその税金と手数料を予算に入れてください。弁護士にすべての項目を一つの完了精算書にまとめてもらうよう依頼してください。

3) 為替と銀行の送金限度。 大口送金の場合は24〜48時間前に限度引き上げを依頼し、フォワードか分割送金かを決めて確認書を取得してください。

4) 手付金の送金。 午前中に送金し、証明（SEPAのエンドツーエンドIDやSWIFT MT103）を書類と同じスレッドで仲介業者／弁護士に共有してください。

5) 決済週。 受取人情報を再確認し、時間が厳しい場合は営業日前日に資金を実行（value）してください。解放手続きと鍵の引渡しは同一のメールスレッドで調整して誤解を防ぎます。

6) 登記。 仲介業者／弁護士がlagfartの申請や関連手数料、pantbrevの手続きを、精算書に従ってクライアント口座の資金で処理します。

よくあるミスとその対処法

参照が曖昧または欠落：必ずSPA番号や物件IDを記載してください。 為替判断が遅れる：日程が固定ならフォワードでロックし、柔軟なら分割両替で対応してください。 名前や口座の誤記：正式書類からコピー＆ペーストしてください。 合意なく資金を分割：必ず書面による同意と個別の参照を付けてください。 締切後の送金：早めに送金し、月曜決済の際は週末の端を避けてください。

次のステップ

通貨、決済手段、手数料、参照を明記した単一の完了精算書を依頼し、索引付きPDFを用意してください。為替計画と銀行の送金限度を確保し、締切や祝日に合わせて送金を調整し、証明は同じスレッドで共有して即時解放を促してください。VelesClub Int.はパートナーのUNIBROKERと共に、スウェーデンおよび他地域での安全な国際送金と物件完了ワークフローを支援します。