なぜブルガリアなのか？

• EUで最も手頃な不動産市場の一つ

• インフラが改善中で、観光が成長しているEU加盟国

• 海岸、スキー、学生向けの住宅に対する関心の高まり

• 主要な大学のある町や海岸の人気エリアでの強い賃貸ポテンシャル

• 税制が有利：10%のフラット所得税と相続税なし

外国人はブルガリアで不動産を購入できるのか？

はい — 外国人個人や企業は自由にアパート、家、商業不動産を購入することができます。

• EU市民は土地と建物を購入できます。

• 非EU市民はアパートを購入できますが、土地取得のためにはブルガリアの企業を利用しなければなりません。

• 非EU市民による土地購入は制限されています。

2025年の居住権 & 許可プログラム

• ブルガリアでは、不動産投資による居住許可を提供しており、開始価格は約€300,000です。

• これにより、一時的な居住権が与えられ、定期的に更新が可能です。

• 実際に滞在する必要条件は minimal であり、国籍取得への直接的な道はありません。

• 不動産所有はビザ目的を支持しますが、地位を保証するものではありません。

不動産購入の法的プロセス

1. **ブルガリアの個人ID(PIC)**を取得し、ローカル銀行口座を開設します。

2. デュー・ディリジェンスのために公証人または弁護士を雇います。

3. 仮契約に署名します（前金は5〜10%）。

4. 法的および技術的な検査を行います（権利、除外、許可）。

5. 彼らのオフィスで公証契約を締結して販売を完了させます。

6. ブルガリアの**土地登録簿（カダストル）**に所有権を登録します。

7. すべての税金や公証人手数料を支払います。

税金 & 手数料

• 取得税: 購入価値の2%〜3.5%（市町村によります）

• 公証人 & 法的手数料: 購入価格の1%〜2%

• エージェント手数料: 通常2%〜3%、しばしば共有されます。

• 年次市税: 約0.1%〜0.3%の不動産価値

• キャピタルゲイン税: 利益に対してフラット10%

• 賃貸収入税: 正味賃貸収入の10%フラット

外国人向けの住宅ローンの可用性

• ブルガリアの銀行は非居住者にも融資を行う可能性があります — 共通の条件はlocal incomeまたは雇用です。

• ローン・トゥ・バリュー(LTV): プロファイルに応じて70%〜80%まで

• 金利（2025年）: 約4%〜6%

• 高リスクの場合は20%〜30%の頭金と安定した収入の証明が必要な場合があります。

ブルガリアはあなたに適しているか？

✅ 理想的な人：

• 手頃な価格でまともな賃貸利回りを求める投資家

• ブルガリアで働くエクスパットやリモートプロフェッショナル

• 海岸や山間の町でのバケーションホーム購入者または短期投資家

• 不動産購入を通じて一時的な居住権を希望する人

❌ あまり理想的ではない人：

• 投資を通じてEU市民権を期待する購入者

• 急成長する市場でのフリップチャンスを狙う投資家（成長は早いが規模は小さめ）

• 土地購入のEU企業法的構造に不慣れな購入者

2025年にブルガリアで購入すべきトップ場所

ソフィア（セントラル, スチューデンツキグラード, ロゼネツ）

• 強い賃貸需要のある首都

• 利回り：4%〜6%；良好な資本増価

プロヴディフ

• 文化的および学生の中心地；国際的な関心が急上昇中

• 利回り：5%〜7%；手頃な価格

ヴァルナ & ブルガス（黒海沿岸）

• 強い短期賃貸収入のある夏のホットスポット

• 利回り：季節に応じて5%〜8%

バンスコ & ボロヴェツ（山岳リゾート）

• スキー観光で人気；アパートやシャレーには季節的な需要があります。

• 利回り：ピークシーズン中で6%〜9%

ヴェリコタルノヴォ & ガブロボ

• エクスパットの関心が高まる歴史的な町と大学の街

賃貸利回り & ROI 概要

2025年のトレンド

• 海岸市場はパンデミック後に回復中で、強い夏の観光客が訪れています。

• ソフィアとプロヴディフはITセクターと教育の影響で成長しています。

• 不動産購入による居住権投資スキームの台頭

• 公園や山岳地域近くのバケーションレンタル規制の拡大

避けるべき一般的なミス

• 土地購入のために必要な会社を設立または使用しないこと

• 適切なリノベーションおよび翻訳費用の予算を立てないこと

• 賃貸需要の季節的な市場変動を過小評価すること

• 技術的検査（一般的な暖房、断熱問題など）をスキップすること

• 投資を通じて自動的にEU居住権または市民権を得られると期待すること

結論

ブルガリアは、低価格、強い賃貸利回り、一時的な居住オプションを提供する魅力的な投資機会です。購入者は法的構造、季節的需要サイクル、地域の規制に留意する必要があります。専門的な法的サポートと戦略的な立地ターゲティングにより、ブルガリアは2025年に確実なリターンとライフスタイルの利点を提供できるでしょう。