2025年にイタリアの不動産に投資する理由

イタリアは、古き良き魅力、地中海のライフスタイル、高級不動産を都市部と海岸部で提供しています。バケーションレンタルや遺産保存に関心のある長期投資家にも、ライフスタイルを求める方にも理想的です。

買い手がイタリアを好む理由：

• 大都市外の手頃な不動産

• 豊かな文化、料理、国際的な魅力

• 外国人の所有権に制限なし

• 外国住民への特別な税制優遇措置

• ゴールデンビザまたは選択的居住の機会

外国人はイタリアで不動産を購入できますか？

はい。**ほとんどの国籍の外国人に対して不動産の所有権に制限はありません。**EU以外の市民も自由に購入できますが、一部の相互主義協定が適用される場合があります（例：特定の国籍は条件がある場合があります）。

購入のために居住要件はありませんが、所有することが自動的に居住権を付与するわけではありません。

誰がイタリアで購入するべきですか？

✅ 理想的な対象：

• ヨーロッパにセカンドハウスを求める外国人

• ライフスタイルに基づく転居を希望するリモートワーカーや退職者

• 観光市場（フィレンツェ、アマルフィ、コモ湖）をターゲットにした投資家

• 歴史的な別荘や田舎の家を修復する遺産購入者

❌ あまり理想的でないのは：

• 短期利益を求める投資家やフリッパー（再販市場は緩慢）

• 高い短期レンタル収入を期待する買い手

2025年にイタリアで不動産を購入するのに最適な場所

1. ローマ

• 強い長期賃貸需要

• 短期滞在アパートやエグゼクティブレンタルに最適

• 厳格に規制されたAirbnb市場

平均価格/㎡： €4,500–€7,000
利回り： 3.5–5%

2. ミラノ

• イタリアの金融の中心

• 高い賃貸収入潜在能力および国際的な駐在コミュニティ

• 優れたインフラと不動産流動性

平均価格/㎡： €5,500–€9,000
利回り： 4–6%

3. フィレンツェ

• 観光客に人気で文化の中心地

• 短期レンタルの利回りは堅実ですが、ゾーニング制限があります

• 歴史的なアパートは高い需要があります

平均価格/㎡： €4,000–€6,500
利回り： 4–5.5%

4. アマルフィ海岸（ポジターノ、ラヴェッロ、ソレント）

• 世界的な魅力を持つ高級別荘市場

• 稀少な在庫があるが、高い季節需要

別荘価格： €800,000から€5M+
利回り： 5–7%（高い季節）

5. コモ湖

• セレブや世界的な投資家に人気

• セカンドハウスや高級レンタルに最適

• 価格は高いが安定しています

価格範囲： €5,000–€10,000/㎡
利回り： 4–6%

6. プーリア、アブルッツォ、カラブリア（南イタリア）

• 予算に優しい別荘や農家

• 特にプーリアでは観光の魅力が高まっています

• 良好なROIを持つ修復機会

価格範囲： €1,500–€3,000/㎡
利回り： 4–6.5%

イタリアでの不動産購入の法的プロセス

1. **予備契約（Compromesso）**に10–20%の預金

2. 公証人によるデューデリジェンスと所有権の確認

3. 公証人の前で署名された最終契約（Rogito）

4. 土地登記所への所有権登録

期間： 6–12週間
公証人手数料： 売買価格の1–2%
弁護士は任意ですが、外国人には強く推奨されます。

外国人購入者のための税金と手数料

融資オプション

外国人購入者は、特にEUの収入またはイタリアの銀行との関係がある場合に、イタリアでのモーゲージを申し込むことができます。

• 非居住者のLTV（貸出対不動産価値）：50–70%

• モーゲージ金利（2025年）：約3.5%–4.5%

• 銀行は、収入の証明、財務諸表、時にはイタリアの税IDを要求します。

賃貸および投資戦略

• 短期賃貸（Airbnb）：都市や観光地での高いリターンが期待できるが、地方自治体のライセンスが必要

• 長期リース：ミラノ、ローマ、大学町での信頼性

• 修復と再販：特に南イタリアの歴史的な別荘で実行可能

居住権とゴールデンビザオプション

イタリアは、物件所有者に対して2つの主なルートを提供しています：

1. 選択的居住ビザ

• 退職者または経済的に独立した個人向け

• 十分な安定した収入証明が必要（年約€32,000以上）

• 不動産を購入することで経済的な安定を示すことができます。

2. イタリアンインベスタービザ（ゴールデンビザ）

• 不動産は適格資産ではありません

• しかし、€250,000以上を革新的なスタートアップに投資するか、€500,000をイタリアの企業に投資することで居住権を得ることができます。

イタリアでの購入の利点と欠点

✅ 利点

• 完全な外国人所有権

• 農村部や南部地域の手頃な物件

• 高いライフスタイル価値と長期的なEUアクセス

• 賃貸用の強い文化観光需要

⚠️ 欠点

• 煩雑で書類が多い購入プロセス

• 税金と公共料金の管理が複雑

• 一部の田舎の家はかなりの修理が必要

結論

イタリアは、遺産、ライフスタイル、地中海のゆったりとした生活を重視する購入者にとってのトップの選択肢であり続けます。急速な転売や過激な資本利得を狙う市場ではありませんが、長期的な所有に対して感情的、文化的、財政的なリターンをもたらします。湖畔の別荘や都市アパート、修復された農家を夢見るあなたにとって、2025年のイタリアは正しいガイダンスと法的サポートのもと、世界中の購入者に開かれています。