キューバのプライベートオーナー不動産リスト：自信を持って直接取引を行う

キューバにおけるオーナー直販の不動産リストの重要性

キューバが2011年にプライベートな不動産取引を認めて以来、市場は主にプライベートオーナーのリストに支配されています。現地では「アヌンシオス・デ・パルティクラーレス」として知られるこれらの直接購入のオファーは、島の住宅取引の90%以上を占めています。キューバ国民、帰国したキューバ人、そして地元に tiesを持つ外国人にとって、オーナーから直接不動産を購入することは標準的なモデルであり、より低い価格、透明な交渉、そして購入プロセスに対するより大きなコントロールを提供します。

他のカリブ諸国の開発業者主導の販売とは異なり、キューバの不動産市場は個人的なネットワーク、家族の取り決め、口コミによって運営されています。VelesClub Int.は、この環境を乗り越えるための支援を行い、法令遵守を保障し、売却者の審査を行い、安全な取引を促進します。

キューバでプライベートオーナーから不動産を購入できるのは誰か

1. キューバに居住するキューバ市民

彼らは国法のもとで合法的に不動産を購入・売却でき、主に居住用とバケーション用の家に限られています。彼らはADSセグメントで最も大きな購入者および売却者群を形成しています。

2. 海外に住むキューバ市民

直接購入はできないが、多くは信頼できる家族を通じて取引を行っています。これはハバナ、バラデロ、サンティアゴで一般的です。

3. キューバ市民と結婚した外国人

配偶者はキューバのパートナーと共に不動産を共同所有できます。この方法での取引は、特に引退後の住宅や市内のアパート、ビーチの別荘で多く見られます。

4. 法的ステータスを持つ長期居住者

永住権または一時居住権を持つ外国人は、限られたケースで不動産を購入できます。特に混合結婚の場合やキューバ生まれの子供がいる場合です。

5. 家族または投資代理を通じた外国人

外国人は土地や住宅を直接所有できませんが、家族の共同所有やインフォーマルトラスト、ローカル親戚との修繕パートナーシップ契約を通じて間接的に参加することができます。

プライベートオーナーによくリストされる不動産の種類

1. ハバナ・ビエハおよびセンストの植民地時代のタウンハウス

これらの家は多くの場合、中庭、アーチ型の窓、高い天井を特徴としています。プライベートオーナーは家族の相続や転居後にこれらをリストアップします。状態やサイズに応じて、価格は$30,000〜$100,000の範囲です。

2. 20世紀のビルにあるアパート

ベダド、プラヤ、またはサンティアゴのレパルト・スエーニョに位置するこれらのアパートは、個人や高齢のオーナーによって再販売されることが多いです。手頃で、口コミや街の看板を通じて広く利用可能です。

3. 住宅地にある家

ラ・リサ（ハバナ）、サンタ・マルタ（バラデロ）、およびラス・トゥナスなどの地区では、引退した人々や家族が都市の中心部に移転するために提供する一戸建ての家があります。

4. ビーチ物件と別荘

外国人の直接的な所有は制限されていますが、キューバの家族はしばしばプレジャス・デル・エステ、グアルダラバカ、またはカヨ・ココの別荘やセカンドハウスをリストアップします。多くは長期滞在や適切なライセンス後のレンタルに適しています。

5. マルチユニットのファミリーハウス

賃貸用の部屋やゲストアパートに分割された大きな家は、家族によって一つの資産として販売されることが多いです。観光地に適しており、カサ・パルティクラール（B&B利用）用のライセンス取得の可能性もあります。

プライベートオーナー取引の実際の流れ

1. リストの発見

不動産はローカルなサイト（レボリコ、ポルラリーベ）や手書きのサイン、地域のつながりを通じて見つかります。多くはオンラインに表示されません。VelesClub Int.は、オーナーネットワークからの検証されたリストを提供し、機会を事前審査します。

2. 見学と交渉

購入者は直接売主または地元の代理人を介して連絡します。サイト訪問、状態確認、口頭交渉が行われ、意向が正式化されます。

3. 法的書類

• タイトル証明書（Certificación de Propiedad）
• 税金クリアランス（Certificación de no adeudo fiscal）
• すべての法的所有者と相続人のID書類
• 入手可能な場合の建築図面

4. 公証および契約の締結

購入契約は、政府認定の公証役場で作成され、署名されます。購入者は、銀行認証された振替または公証された預金受領書を提供する必要があります。このプロセスは公式に記録されます。

5. 登録と所有権の移転

購入者は公証済みの契約書を不動産登録事務所（Oficina del Registro de la Propiedad）に提出します。複数の相続人または売主が関与する場合、登録前にすべての当事者が署名する必要があります。

オーナーから直接購入することの利点

1. 総コストの削減

エージェンシー手数料がなく、投機的な価格設定もないため、購入者と売主が直接合意します。仲介手数料のある不動産よりも15〜20%安いことが一般的です。

2. 現実的なコミュニケーションと透明性

オーナーは物件の歴史、近隣の動向、ユーティリティの問題、法的事実について共有します。購入者は、写真やエージェンシーの主張を超えた貴重な洞察を得られます。

3. 迅速な取引プロセス

書類が準備できれば、ほとんどのプライベートオーナー取引は3〜6週間以内に完了します。政府が関与するプロジェクトでは数ヶ月かかるのと対照的です。

4. 条件のカスタマイズ

売主は分割払い、賃貸購入契約、または部分的な交換（車両や電化製品など）を提供することがあります。

5. コミュニティへの統合

ほとんどのADS購入者は、ゲート付きのエンクレーブではなく、実際の地域に家を購入します。これにより、文化的な深み、慣れ親しんだ安全性、キューバの生活との統合が図れます。

主なリスクとその回避方法

1. 権利書の明確さ

物件が適切に登録されていること、抵当権がないこと、争うべき相続人がいないことを常に確認してください。一部の物件には相続ラインが不明確であったり、1959年以前の所有権の複雑さがある場合があります。

2. 共有所有の衝突

複数の家族が権利を共有している場合、すべての人が合意し、売却のために出席する必要があります。争いが発生すると、移転プロセスが遅延または妨害される可能性があります。

3. 状態と修繕の負担

ADSの住宅は大規模な修理が必要となることがあり—構造、配管、電気—しばしば明確な修繕の記録がありません。常に技術報告を要求してください。

4. 通貨と振替の問題

外国通貨での支払いはCUPに変換される必要があるか、法的手続きに従ってMLC口座に入金されなければなりません。現金での支払いはリスクと法的な影響を伴います。

5. 外国人に対する法的複雑性

購入者が市民または合法的な居住者でない場合、タイトルは地元のパートナーまたは配偶者を通じて構成される必要があります。権利の喪失や所有権の争いを避けるためには法的支援が不可欠です。

プライベートオーナーリストが最も一般的な場所

ハバナ（センスト、ベダド、ラ・リサ）

アパートからタウンハウスまで、ハバナには各地域でのADSリストが密集しており、価格は$20,000から$120,000の範囲です。

サンティアゴ・デ・キューバ

革命後のアパートや伝統的な家の直接リストが多く見られる第二の都市で、しばしば世代を超えて受け継がれています。

サンタ・クララとシエンフエゴス

手頃な家と控えめな家族住宅を提供する県都で、文化的に魅力的な地域に位置しています。

プレジャス・デル・エステとバラデロ（代理を通じて）

外国人の所有が制限されているにもかかわらず、これらの地域に住むキューバオーナーは、家族の代表者を通じてセカンドハウスやゲストハウスをリストアップすることが多いです。

VelesClub Int. がキューバでのオーナー直接取引を促進する方法

• オフマーケットおよび公的なADSリストの特定
• タイトルの確認と法的デューデリジェンス
• 公証プロセス、転送書類、銀行のコンプライアンスに関するサポート
• 市民でない人のための所有権の合法的かつ安全な構造に関するアドバイス
• 修繕予算と使用許可（例：カサ・パルティクラールのライセンス）に関する支援

結論：なぜADSリストがキューバの不動産市場の中心なのか

プライベートオーナーの販売は、キューバの不動産景観を定義しています。大規模な開発や自由な外国所有権が不在の中、ADS取引は透明で手頃な価格、文化的に豊かでアクセスしやすい不動産の道を提供します。帰国したキューバ人、外国の配偶者、または家族の投資家であろうと、これらのリストは柔軟な条件と人対人のインタラクションを伴って広範な物件を提供します。

VelesClub Int.は、キューバのプライベート市場における信頼できるパートナーです。適切な機会を特定し、法的地位を確認し、完全なコンプライアンスで所有権を確保するお手伝いをします。長期的な成功のために必要なガイダンスと自信を持って、キューバ全土の直接リストを探索してください。