रियल एस्टेट में निवेश केवल अधिग्रहण से शुरू नहीं होता। यह जानना कि कब और कैसे संपत्ति से निकासी करनी है - चाहे लाभ साकार करना हो, पूंजी का पुनः आवंटन करना हो, या करों का अनुकूलन करना हो - उतना ही महत्वपूर्ण है।

इस गाइड में, हम अंतर्राष्ट्रीय रियल एस्टेट निवेशों के लिए निकासी रणनीतियों की जांच करते हैं: पुनर्विक्रय और पुनर्वित्त से लेकर इक्विटी निकासी, उत्तराधिकार योजना, और बाजार के समय पर।

आपको निकासी रणनीति की आवश्यकता क्यों है

प्रत्येक संपत्ति को निकासी योजना को ध्यान में रखकर खरीदा जाना चाहिए। एक अच्छी रणनीति आपकी मदद करती है:

• सही समय पर लाभ को सुरक्षित करें

• मंदी के दौरान जल्दी बेचने से बचें

• पूंजी को दक्षता से हस्तांतरित या पुनर्निवेश करें।

• उत्तराधिकार या उत्तराधिकार मुद्दों का प्रबंधन करें।

वैश्विक रियल एस्टेट में सामान्य निकासी रणनीतियाँ

1. पारंपरिक पुनर्विक्रय

संपत्ति को बाजार मूल्य पर सीधे बेचें, और मूल्य वृद्धि का लाभ लें।

• श्रेष्ठ के लिए: दीर्घकालिक वृद्धि में निवेशक

• आदर्श बाजार: यूएई, पुर्तगाल, स्पेन, बाली

मुख्य विचार:

• पूंजीगत लाभ कर (देश के अनुसार भिन्न)
  रियल एस्टेट शुल्क और कानूनी लागत

• सर्वोत्तम मूल्य के लिए बाजार का समय

2. पुनर्वित्त

उच्च मूल्यांकन पर पुनर्वित्त करके इक्विटी निकालें।

• श्रेष्ठ के लिए: ऐसे निवेशक जो बिना बेचे तरलता चाहते हैं

• लाभ: संपत्ति को बनाए रखें और भविष्य में मूल्य वृद्धि का लाभ उठाएँ

सावधान रहें:

• ब्याज दरें और नए LTV सीमाएँ

• विदेशियों के लिए बंधक की शर्तें

3. 1031 एक्सचेंज या कर-स्थगित स्वैप (जहां लागू हो)

एक संपत्ति बेचें और दूसरी में पुनर्निवेश करें, करों को स्थगित करते हुए।

• श्रेष्ठ के लिए: अमेरिका के निवेशक जिनके पास विदेशी संपत्ति है

• लाभ: कर-कुशाग्रता से पोर्टफोलियो का विस्तार करें

4. उत्तराधिकार या उत्तराधिकार योजना

संपत्ति को उत्तराधिकारियों या ट्रस्टों को हस्तांतरित करें।

• श्रेष्ठ के लिए: दीर्घकालिक धरोहर संपत्तियाँ

• उपकरण: वसीयत, ट्रस्ट, विदेशी कंपनियाँ

योजना:

• कुछ देशों में उत्तराधिकार कर या विदेशी उत्तराधिकारियों के लिए नियम हो सकते हैं

• संपत्ति की योजना बनाते समय वकील सीमांत लेनदेन को अनुकूलित कर सकते हैं।

5. थोक बिक्री या पोर्टफोलियो तरलता

संस्थानिक या डेवलपर खरीदारों को कई संपत्तियाँ बेचें।

• श्रेष्ठ के लिए: ऐसे निवेशक जो संकुचन कर रहे हैं या बाजार से बाहर जा रहे हैं

• इस्तेमाल किया जाता है: यूएई, स्पेन, इंडोनेशिया, पुर्तगाल

बाजार का समय

बाजार चक्रों में चलते हैं। एक उन्नति के दौरान बेचना बनाम मंदी के दौरान बेचना आपकी ROI को काफी बदल सकता है।

ईशारा जब बाहर निकलने का समय हो सकता है:

• बाजार मूल्य सीमा तक पहुँच रहा है

• नियामक परिवर्तन (जैसे, करों में वृद्धि)

• किराये के लाभ पर मुद्रा का मूल्यह्रास

• कहीं और बेहतर अवसर

उपयोग करने के लिए उपकरण:

• मूल्य इंडेक्स प्रवृत्तियाँ (स्थानीय और राष्ट्रीय)

• किराया लाभ में संकुचन

• आर्थिक विकास की भविष्यवाणियाँ

कर अनुकूलन सुझाव

• पुर्तगाल: गैर-आवासीय निवासी (NHR) शासन कर कम कर सकता है

• स्पेन: विदेशी लोगों के लिए 19-23% पूंजीगत लाभ कर

• थाईलैंड: अल्पकालिक व्यावसायिक बिक्री पर 35% तक उत्पादन कर

• यूएई: पूंजीगत लाभ कर नहीं है, लेकिन बिक्री शुल्क लागू होते हैं

• इंडोनेशिया: बिक्री मूल्य पर 2.5% अंतिम आय कर

रणनीतियाँ:

• दीर्घकालिक कर बोझ को कम करने के लिए स्वामित्व का समय समाप्त करें

• जहाँ लाभकारी हो वहां कानूनी संस्थाओं या ट्रस्टों का प्रयोग करें।

• बिक्री से पहले स्थानीय कर सलाहकारों से परामर्श करें

भाड़े से स्वामित्व संक्रमण के माध्यम से निकासी

कुछ बाजारों में किराए पर खरीदने के मॉडल या पट्टे पर खरीदने के अनुबंध होते हैं, जो तब फायदेमंद होते हैं जब:

• आप किरायेदारों को बेच रहे हैं

• बाजार नकद बिक्री के लिए धीमा है।

यह निम्नलिखित चीज़ों की अनुमति देता है:

• क्रमिक तरलता

• लगातार आय

• समय के साथ अधिकतम कुल लाभ

वास्तविक मामला: बेचने का कब

निवेशक प्रोफ़ाइल: एरिक, 50, अलेन्या और लिस्बन में 3 संपत्तियों के मालिक हैं।

• 2020 में अलेन्या में $85,000 में पूर्व-निर्माण खरीदी गई

• 2025 में मूल्य: $145,000

• किराए से ROI: प्रतिवर्ष 8.5%

निर्णय: एक इकाई को बेचना ताकि लाभ साकार हो सके, लिस्बन संपत्ति का पुनर्वित्त करना ताकि स्पेन में नए निवेश के लिए इक्विटी निकाल सकें।

परिणाम: आंशिक नकदी निकासी + लिस्बन के उभरते बाजार का निरंतर संपर्क।

भावनात्मक बनाम सामरिक निकासी

कई निवेशक भावनात्मक जुड़ाव के कारण बहुत लंबा धारन करते हैं। पूछें:

• क्या संपत्ति ने वृद्धि की सीमा तक पहुँच चुकी है?

• क्या मेरी पूंजी कहीं और बेहतर प्रयोग की जा सकती है?

• क्या मैं मंदी से सुरक्षित हूँ?

अंतिम विचार

एक स्पष्ट निकासी रणनीति लाभ को अधिकतम करती है, तनाव को कम करती है, और यह सुनिश्चित करती है कि आप हमेशा उद्देश्य के साथ निवेश कर रहे हैं। चाहे आप उन्नयन के लिए बेच रहे हों, सेवानिवृत्त हो रहे हों, या अपने बच्चों के लिए योजना बना रहे हों - आपकी रियल एस्टेट को आपके लिए कार्य करना चाहिए, न कि आपको जकड़ना चाहिए।

खरीद से आगे सोचें। सबसे स्मार्ट निवेशक अपने खरीदने के दिन अपनी निकासी की योजना बनाते हैं।