Perspectives d'investissement immobilier pour OldenburgPetite ville du nord, paisibledemande et rendement solide

Immobilier à Oldenburg : Un marché stable et en croissance dans le nord de l'Allemagne

Introduction : Pourquoi investir à Oldenburg

Oldenburg, située en Basse-Saxe dans le nord-ouest de l'Allemagne, est une ville de taille moyenne reconnue pour sa stabilité économique, ses institutions éducatives et son niveau de vie élevé. Avec une population de plus de 170 000 habitants et une économie diversifiée centrée sur la technologie, l'énergie, la santé et la logistique, Oldenburg attire à la fois les résidents et les entreprises. Ses prix immobiliers relativement abordables, une demande locative constante et sa position stratégique entre Brême et la mer du Nord en font une cible de plus en plus attrayante pour les investisseurs immobiliers recherchant une valeur à long terme sur un marché allemand moins saturé.

Types de biens immobiliers et usages autorisés

• Appartements urbains : Situés dans les quartiers d'Innenstadt, Eversten et Donnerschwee. La demande est stable parmi les étudiants, les célibataires et les jeunes professionnels.
• Maisons de famille : Maisons individuelles et jumelées dans des zones suburbaines comme Kreyenbrück, Bürgerfelde et Nadorst. Ces logements offrent un espace jardin et attirent des locataires à long terme.
• Logement étudiant : La proximité de l'Université d'Oldenburg génère un intérêt constant pour les petits appartements et les logements partagés.
• Unités commerciales : Commerces de détail, cabinets médicaux et bureaux dans les zones piétonnes et les quartiers d'affaires comme Osternburg et Wechloy.
• Complexes résidentiels neufs : Particulièrement près des zones de réaménagement en bord de mer ou de la gare, offrant un design moderne et une efficacité énergétique.

Propriété et cadre légal

• Plein droit de propriété pour les étrangers : Autorisé sans restriction. Les investisseurs peuvent posséder des terrains et des bâtiments directement en leur nom ou par l'intermédiaire d'une société.
• Propriété en pleine propriété et en copropriété : La plupart des propriétés résidentielles sont proposées en pleine propriété (Einzelhaus) ou en unités de copropriété (Eigentumswohnungen).
• Processus légal transparent : Les transferts de propriété sont notariés et enregistrés dans le Grundbuch (registre foncier).
• Financement disponible : Les acheteurs locaux et internationaux peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès de banques allemandes, généralement avec un apport de 30 à 40 %.

Prix du marché et tendances locatives

• Appartements en centre-ville : 3 800 à 5 500 €/m² selon la taille, l’état et l’emplacement.
• Maisons familiales dans les suburbs : 3 200 à 4 800 €/m². Les grands terrains avec jardins sont très recherchés.
• Appartements étudiants (1 à 2 chambres) : 2 800 à 3 800 €/m². Généraient souvent de forts rendements grâce à la rotation et à la flexibilité.

Les prix à Oldenburg ont régulièrement augmenté ces dernières années, avec une croissance annuelle d'environ 3 à 5 %. La ville reste plus abordable que les grandes villes allemandes comme Hambourg ou Düsseldorf, tout en offrant des niveaux d'infrastructure et de qualité de vie similaires. L'offre de logements est modérément contrainte, en particulier dans le centre-ville, où les protections du patrimoine limitent les nouveaux développements.

Rendements locatifs et demande des locataires

• Rendements locatifs bruts : Varient de 4 % à 6 %, avec des locations étudiantes et des maisons multi-unités offrant les meilleurs rendements.
• Loyer mensuel par mètre carré : 9 à 13 € selon le district, l’âge du bien et les commodités.
• Taux de vacances : Très bas, inférieur à 2 % dans la plupart des zones centrales et à forte densité étudiante.
• Profil des locataires : Étudiants, enseignants universitaires, travailleurs de la santé, familles et locataires d'affaires.

Scénarios d’investissement

• Appartement étudiant (30 m²) près de l’université : Achat à 110 000 € ; loué à 450 €/mois → rendement brut de 4,9 %.
• Appartement rénové de 2 chambres (65 m²) dans l’Innenstadt : 280 000 € ; loué à 1 050 €/mois → rendement brut de 4,5 %.
• Maison familiale individuelle (140 m²) à Kreyenbrück : 520 000 € ; louée à 2 000 €/mois → rendement de 4,6 %.
• Unité commerciale (75 m²) dans la zone piétonne : 310 000 € ; louée à 1 400 €/mois → rendement brut de 5,4 %.

Zones d’investissement principales à Oldenburg

• Innenstadt : Emplacement central, idéal pour les locations à court et à long terme, cafés et investissements mixtes.
• Eversten : Populaire auprès des familles et des retraités ; excellentes écoles et espaces verts.
• Kreyenbrück : Zone en développement avec de bonnes liaisons de transport, des prix abordables et un intérêt croissant.
• Nadorst : Attrait résidentiel et demande locative constante de jeunes professionnels.
• Osternburg : Offre des opportunités commerciales et résidentielles axées sur la valeur ; certains projets de réaménagement en cours.

Coûts de transaction et taxes

• Taxe de transfert de propriété (Grunderwerbsteuer) : 5 % en Basse-Saxe.
• Notaire et enregistrement : Environ 1,5 % à 2 % du prix d’achat.
• Commission de courtage : Généralement 3,57 % TVA incluse ; peut être négociée ou partagée avec le vendeur.
• Impôt sur les revenus locatifs : S'applique à des taux progressifs ; les dépenses déductibles incluent les intérêts d'emprunt, l'entretien et la gestion.
• Impot sur les plus-values : Exonéré si détenu pendant plus de 10 ans par un propriétaire privé.

Accès des investisseurs étrangers et mise en place financière

• Aucune restriction de nationalité : Tout citoyen ou entreprise étrangère peut acheter à Oldenburg.
• Financement bancaire : Jusqu'à 60 à 70 % LTV selon la documentation des revenus et la relation avec la banque.
• Comptes requis : Les acheteurs auront besoin d'un compte bancaire allemand et d'un numéro fiscal pour gérer les revenus et payer les services publics.
• Support de VelesClub Int. : Assistance pour la mise en place juridique, les hypothèques et la documentation administrative.

Residences et aspects juridiques

• Achat de biens immobiliers : Ne garantit pas le statut de résidence ou de visa automatique.
• Visa d'entrepreneur : Peut être disponible pour ceux qui exercent des activités de développement immobilier ou de location ayant un impact économique.
• Citoyens de l’UE : Ont tous les droits de vivre et d’investir à Oldenburg sans exigences de visa.
• Non-citoyens de l'UE : Peuvent demander des permis de séjour à long terme selon des critères spécifiques d'investissement ou d'entrepreneuriat.

Risques et facteurs réglementaires

• Contrôles de loyer : La Mietpreisbremse s'applique dans certaines parties de la ville ; les propriétés nouvellement construites et les logements haut de gamme sont généralement exemptés.
• Limitations de construction : Les règles de conservation et de zonage vert peuvent retarder les nouveaux développements.
• Risque de liquidité : En tant que ville de taille moyenne, les délais de revente peuvent être légèrement plus longs que dans les villes de premier ordre.

Services de VelesClub Int. à Oldenburg

• Accès à des offres hors marché et à de nouveaux développements.
• Support juridique et notarial complet en anglais ou en allemand.
• Optimisation fiscale et structuration du financement pour les acheteurs étrangers.
• Gestion immobilière clé en main, ameublement et placement de locataires.
• Conseils sur la détention à long terme, la revente et la diversification de portefeuille.

Conclusion

Oldenburg allie force économique, qualité de vie et prix d'entrée modérés, soutenus par une demande constante de la part des familles, des étudiants et des professionnels. Le marché immobilier offre une structure de rendement fiable avec un potentiel d'appréciation dans les quartiers émergents. Avec un intérêt croissant pour un mode de vie urbain durable en dehors des mégapoles, Oldenburg est positionné comme un emplacement prometteur pour un investissement résidentiel et commercial à long terme. VelesClub Int. accompagne ses clients à chaque étape, de l'acquisition à la gestion, garantissant une croissance stratégique dans l'un des marchés immobiliers les plus stables du nord de l'Allemagne.