Immobilier d'investissement à Zagreb – Opportunités pour les acheteurs étrangersCentre névralgique de la Croatie avec un marché de qualitélogement et un marché stable

Investissement immobilier à Zagreb, Croatie

Pourquoi Zagreb émerge comme un marché immobilier stratégique

Zagreb, la capitale de la Croatie, devient rapidement une destination incontournable pour les investisseurs immobiliers en quête de croissance à long terme en Europe centrale et sud-est. Avec son mélange d’architecture historique, une forte demande locative, une infrastructure en amélioration et l’intégration récente de la Croatie dans l'espace Schengen et la zone euro, Zagreb offre un rapport qualité-prix convaincant. La ville combine une vitalité culturelle, des centres éducatifs, des institutions gouvernementales et une scène technologique en plein essor, ce qui la rend adaptée tant pour les investissements résidentiels que commerciaux.

Types de biens immobiliers et segments de demande

Le marché immobilier de Zagreb comprend un mélange diversifié d'appartements historiques dans la ville haute (Gornji Grad), des bâtiments de milieu de gamme dans des quartiers centraux tels que Donji Grad et Maksimir, ainsi que de nouveaux projets résidentiels à la périphérie comme Novi Zagreb et Jarun. Les investisseurs peuvent choisir parmi :

• Des appartements clés en main pour une location à long terme destinée aux professionnels et aux étudiants
• Des locaux commerciaux dans des zones d'affaires (ex. : corridor de Radnička cesta)
• Des nouvelles constructions et des penthouses pour les expatriés et les Croates de retour
• Des propriétés historiques près de la place Ban Jelačić, attirant le tourisme et les locations boutique

La demande immobilière de la ville est soutenue par des acheteurs nationaux, des relocalisateurs de l'UE, des nomades numériques et des investisseurs régionaux venant de Slovénie, d'Autriche et d'Allemagne.

Cadre juridique et règles de propriété pour les étrangers

Les étrangers issus de pays de l'UE peuvent acheter librement des biens à Zagreb sans restrictions. Les acheteurs non-européens doivent obtenir une approbation de réciprocité, généralement accordée. La propriété est généralement en pleine propriété et enregistrée via le registre foncier local (Zemljišna knjiga). Il n'y a pas de limitations significatives concernant la propriété ou la revente d'appartements. Le processus d’achat implique une diligence raisonnable légale, un pré-contrat, un dépôt (~10%) et un enregistrement complet des droits de propriété par un notaire public.

Prix, liquidité et potentiel de croissance

Les prix immobiliers à Zagreb restent modérés par rapport aux normes européennes, bien qu'ils aient augmenté régulièrement. En 2024-2025, les prix moyens sont :

• 2 500 € à 3 800 €/m² dans les quartiers centraux (Donji Grad, Trešnjevka)
• 1 700 € à 2 300 €/m² dans les zones suburbaines (Dugave, Novi Zagreb, Špansko)
• Nouvelles constructions ou penthouses premium : 4 000 € à 5 500 €/m²

Les rendements locatifs varient de 4 % à 6 %, en particulier pour les petits appartements situés dans des zones bien desservies ou à proximité des universités. La liquidité est élevée dans la fourchette de prix de 150 000 € à 250 000 €. L'entrée de Zagreb dans la zone euro (2023) a renforcé la confiance des investisseurs internationaux, tandis que les efforts de reconstruction après les tremblements de terre passés continuent de moderniser le parc immobilier.

Résidence et immobilier : une stratégie combinée

Bien que la Croatie ne propose pas de programme formel de résidence par investissement, la propriété immobilière aide à soutenir les permis de séjour à long terme. Les ressortissants de pays tiers peuvent demander un permis de résidence temporaire s'ils possèdent un logement et remplissent les conditions financières. La résidence est accordée pour une durée maximale d'un an et est renouvelable. Après cinq ans de séjour continu, les investisseurs peuvent demander un permis de résidence permanente. Les citoyens de l'UE bénéficient d'une inscription plus facile. Pour les nomades numériques, la Croatie propose un visa spécial permettant un séjour allant jusqu'à 12 mois, souvent associé à la location ou à la propriété d'un appartement à Zagreb.

Scénarios d'investissement

Scénario 1 – Studio pour location étudiante : Achetez un appartement de 35 m² près de l'Université de Zagreb pour 95 000 € et louez-le pour 450 €/mois pendant l'année universitaire, visant un revenu stable avec peu d'entretien.

Scénario 2 – Croissance à long terme dans une nouvelle construction : Acquérez un appartement de 2 chambres dans un nouveau complexe résidentiel à Novi Zagreb pour 165 000 €, avec des caractéristiques écoénergétiques et à proximité de parcs d'affaires, visant une revente ou un rendement constant.

Scénario 3 – Propriété de location boutique : Achetez un appartement rénové dans le centre historique pour 220 000 € et meublez-le pour des locations à moyen terme destinées aux professionnels en visite et aux nomades numériques.

Scénario 4 – Investissement à usage mixte : Investissez 280 000 € dans une unité commerciale au rez-de-chaussée avec un appartement au-dessus, sécurisant ainsi deux flux de revenus et une stabilité accrue.

Quartiers et infrastructures

Zagreb est structuré autour de zones bien définies qui s'adaptent à différentes stratégies :

• Donji Grad : Central, piéton, imprégné de charme historique et bénéficiant d'une demande constante
• Trešnjevka et Maksimir : Pôles résidentiels avec de bonnes écoles, parcs et accès au métro
• Novi Zagreb : Zone de grands développements et de meilleure abordabilité pour les familles
• Jarun et Savica : Quartiers au bord du lac avec un attrait croissant parmi les jeunes professionnels

La ville dispose de centres commerciaux modernes, d'un transport public fiable (trams, bus), d'un aéroport international et de liaisons ferroviaires rapides vers la Slovénie et la Hongrie. Les plans de développement urbain se concentrent sur la rénovation énergétique, les mises à niveau sismiques et la densification des infrastructures.

Perspectives et potentiel futur

On s'attend à ce que Zagreb maintienne une croissance immobilière modérée mais régulière. Son rôle de centre financier, culturel et académique lui confère une résilience face à la volatilité régionale. Les plans gouvernementaux visant à améliorer l'accès au logement et les efforts de renouvellement post-sismique devraient encore améliorer la qualité des bâtiments et la vivabilité des quartiers. La demande des Croates de retour, des investisseurs de l'UE et des nouveaux voyageurs Schengen continue d'augmenter, notamment dans les segments compacts et de milieu de gamme.

Conclusion : Qui devrait investir à Zagreb

Zagreb convient aux investisseurs stratégiques à la recherche d'une capitale offrant des rendements stables, des prix d'entrée abordables et une clarté juridique. C’est l'endroit idéal pour ceux qui cherchent un revenu locatif auprès de professionnels ou d'étudiants, une appréciation à long terme dans des zones de renouvellement urbain, ou à utiliser l'immobilier dans le cadre d'un plan de résidence et de mode de vie. Avec l'intégration complète de la Croatie à l'UE et son profil international croissant, Zagreb propose une voie solide pour le déploiement de capitaux immobiliers dans un cadre urbain gérable et agréable à vivre.