خانه‌های بررسی‌شده در بازار ثانویه آندلسمسکن در منطقه‌ای با معماری،غذا و سواحل

املاک ثانویه در اندلسی: راهنمای جامع سرمایه‌گذاری

چرا اندلسی منطقه‌ای مناسب برای املاک قابل فروش است

اندلس بزرگترین جامعه اسپانیا با جمعیتی نزدیک به 8.66 میلیون نفر و تولید ناخالص داخلی تقریباً 200 میلیارد یورو است که آن را به مرکز اقتصادی و فرهنگی کشور تبدیل می‌کند [oai_citation:0‡blog.urbanitae.com](https://blog.urbanitae.com/en/2025/06/16/andalusia-a-new-hotspot-for-real-estate-investment-in-spain/?utm_source=chatgpt.com). در سال 2025، این منطقه شاهد رشد چشمگیر در املاک ثانویه است: قیمت‌ها سالیانه **19.5%** افزایش یافته و به €2 559/م² رسیده است، با افزایش فصلی +8.5% [oai_citation:1‡cadenaser.com](https://cadenaser.com/andalucia/2025/06/30/los-precios-de-la-vivienda-en-malaga-capital-siguen-disparados-mas-de-4000-euros-el-metro-cuadrado-segun-fotocasa-ser-malaga/?utm_source=chatgpt.com).

این افزایش، رکوردی در طی 20 سال گذشته است و میانگین قیمت‌ها در اسپانیا (€1 972–2 271/م²) را پشت سر می‌گذارد. مزیت اندلسی، ترکیب دسترسی خوب (در مقایسه با مادرید یا جزایر بالئاریک)، تقاضای قوی داخلی و بین‌المللی (به‌ویژه در نوار ساحلی — Costa del Sol) و غنای زیرساخت‌های گردشگری است.

انواع املاک ثانویه بر حسب مناطق

بازار املاک قابل فروش در اندلسی بسیار متنوع است:

• آپارتمان‌های شهری: در سویل، گرانادا و کوردوبا آپارتمان‌ها بین €1 800–2 200/م² قیمتی دارند در حالی که در مالاگا بین €4 000–4 200/م² — که یکی از گران‌ترین مناطق همراه با ماربلا است [oai_citation:2‡livingstone-estates.com](https://www.livingstone-estates.com/2479-invest-in-costa-del-sol-property?utm_source=chatgpt.com).
• ساحل – Costa del Sol (ماربلا، استپونا، کازارس): قیمت برای املاک ثانویه €4 000–5 000+/م²، ویلاهای لوکس €7 000–7 500+/م² است.
• ساحل – قادس و تاريفا: قیمت‌ها بین €4 000–4 500/م² است.
• استان‌های داخلی (جاِن، کوردوبا): مسکن اقتصادی بین €800–1 500/م²، با رشد تا +11–30% در بعضی از شهرها.
• اقامتگاه‌ها و ویلاها: در بخش لوکس قیمت‌ها به €7 000–10 000/م² در استپونا و سوتوگرانده (مجتمع‌های منحصر به فرد) می‌رسد.

نکات حقوقی در خرید املاک ثانویه

خارجی‌ها می‌توانند بدون محدودیت در اندلسی املاک خریداری کنند. مهم‌ترین نکته این است که مالیات انتقال املاک (ITP) را پرداخت کنند: 7% از قیمت خرید برای املاک قابل فروش (resale).

فرآیند شامل:

1. وکالت‌نامه (یا حضور شخصی).
2. قرارداد پیش مقدماتی (ارس) با ودیعه — €5–15 هزار.
3. موافقت‌نامه با پرداخت 10–20% تا «escritura pública».
4. انتقال نهایی مالکیت نزد دفتر اسناد رسمی با پرداخت مالیات ITP، حق‌الزحمه دفتر اسناد و ثبت املاک.

علاوه بر این، شامل مالیات دارایی (IBI)، عوارض شهری و خدمات عمومی می‌شود. اجاره املاک نیاز به ثبت در اداره مالیات (modelo 179) و پیروی از قوانین مربوط به مجوزهای محلی و گردشگری دارد.

قیمت‌ها، بازده و روندهای بازار

در سه‌ماهه دوم سال 2025:

• میانگین قیمت در منطقه — €2 559/م²، افزایش سالانه +19.5%.
• مالاگا — €4 085–4 200/م²، افزایش +18.5% سالانه و +10.6% فصلی.
• قیمت «املاک موجود» در اسپانیا در سال 2024 به‌طور میانگین +11% افزایش یافته است.
• پیش‌بینی بانک Singular — افزایش +5% در سال 2025، +3.5% در 2026.

میانگین بازده ناخالص اجاره در Costa del Sol — 6%، ویلاهای پریمیوم — تا 10%. در مجموع به‌طور کلی در مناطق — 4–7%، در مناطق گردشگری بیشتر و در استان‌های داخلی کمتر است.

سناریوهای سرمایه‌گذاری بر حسب مکان

در زیر مثال‌های عملی با محاسبات ROI آورده شده است:

• مالاگا، مرکز: خرید آپارتمان به قیمت €300 000 (~€3 800/م²)، اجاره طولانی‌مدت €1 200/ماه — بازده ناخالص حدود 4.8%; در صورت اجاره کوتاه‌مدت — تا 6–7%.
• ماربلا/میز طلایی جدید: آپارتمان دو خواب به قیمت €500 000، اجاره €2 500/هفته (15 هفته) — بازده ناخالص حدود 7.5%.
• قادس/تاريفا: اقامتگاه به قیمت €400 000، اجاره €1 500/هفته 12 هفته — بازده ناخالص حدود 4.5%، بعلاوه استفاده شخصی.
• املاک روستایی (جاِن): خانه به قیمت €120 000، اجاره €600/ماه — بازده حدود 6%.
• Sotogrande، ویلا: €1.2 میلیون، اجاره فصلی €4 000/هفته (12 هفته) — بازده ناخالص حدود 4%; به‌علاوه سرمایه‌گذاری €1.6 میلیون از طریق افزایش ارزش در 7 سال.

تحلیل SWOT املاک ثانویه اندلسی

• نقاط قوت: رشد پایدار قیمت‌ها، تقاضای بین‌المللی، شفافیت مالیاتی.
• نقاط ضعف: فصل‌وار بودن، مسیر طولانی برای اخذ مجوز اجاره گردشگری.
• فرصت‌ها: اجاره کوتاه‌مدت، تغییر کاربری املاک تاریخی.
• تهدیدات: احتمال وضع مالیات‌های جدید (برای خریداران غیر اتحادیه اروپا)، تنظیمات پایدار.

چگونه VelesClub Int. به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند

VelesClub Int.‌ یک متخصص در خدمات املاک برای اندلسی است:

• گزارش‌های بازار بر حسب استان‌ها.
• املاک off-market، حق‌اشتراکی/املاک قابل فروش.
• رعایت قوانین: ITP، مجوز گردشگری، ثبت نام اجاره‌دهندگان.
• مدیریت اجاره کوتاه‌مدت و طولانی‌مدت.
• بازسازی املاک تاریخی، پروژه‌های نوسازی.
• ساختاردهی مالیاتی و استراتژی خروج.

نتیجه گیری

اندلسی یکی از بهترین بازارها برای خرید املاک قابل فروش در جنوب اروپا است. ورود با قیمت مناسب (€2 500/م²)، تقاضای بالا و بازدهی، قوانین پایدار — عوامل موفقیت هستند. با کمک VelesClub Int. سرمایه‌گذاری شما ایمن، مالیاتی بهینه و دارای استراتژی درآمدی متنوع خواهد بود.