املاک ثانویه مقرون به صرفه در تولیراآپارتمان‌های نزدیک به اسکله‌ها، نخل‌هاو بازارهای آفتابی

دلایل جذابیت املاک ثانویه در تولیاره برای سرمایه‌گذاران جهانی

تولیاره (که به عنوان تولیار نیز شناخته می‌شود)، شهر بندری آفتاب‌گیر ماداگاسکار در کانال موزامبیک است که بازار املاک ثانویه نوظهوری را برای خریداران انگلیسی‌زبان ارائه می‌دهد؛ جایی که آرامش ساحلی با ماجراجویی‌های استوایی ترکیب شده است. املاک ثانویه در تولیاره—شامل ویلاهای آرت دکو در خیابان ژوفر، آپارتمان‌های میان‌قرن نزدیک به سازمان بنادر و کلبه‌های محصور در حومه‌های سرسبز فیهرنانه و مَهَوُکی—معمولاً با ۲۰ تا ۳۵ درصد کمتر از قیمت‌های بالای پروژه‌های جدید تفریحی معامله می‌شوند. سرمایه‌گذاران با اشغال فوری، تقاضای اجاره ثابت از کارکنان NGO، اپراتورهای اکوتوریسم و expatriates طولانی‌مدت، و همچنین انتقالات امن مالکیت تحت ثبت‌نام مدل توریس ماداگاسکار، بهره‌مند می‌شوند. با هزینه‌های بسته‌شدن معقول، عدم محدودیت‌های مالکیت خارجی و بازده‌های ناخالص حمایت‌شده توسط گردشگری، پروژه‌های آبزی‌پروری و تجارت منطقه‌ای، بخش فروش مجدد تولیاره هم تجربه زندگی مطلوب و هم بازده قابل‌اعتماد را به ارمغان می‌آورد.

کلاسیک‌های ساحلی و دینامیک‌های اجاره کوتاه‌مدت

خیابان ژوفر و منطقه بندر: مشرف به بندر ماهی‌گیری شلوغ، ویلاهای دوران استعماری و آپارتمان‌های مدرن streamlined به اجاره‌های چند واحدی تبدیل شده‌اند. املاک فروش مجدد در اینجا—بسیاری از آنها با ایوان‌های دورانی، پنجره‌های لولا دار و نسیم‌های دریا خنک—هنگام اجاره کوتاه‌مدت به گروه‌های اکوتوریستی، خدمه قایق‌های چارتر و کارمندان بشردوست، ۶ تا ۸ درصد بازده ناخالص تولید می‌کنند. در طول فصل اوج تماشای نهنگ (ژوئن تا سپتامبر) و کارناوال سالانه ماهاژانگا در نزدیکی مورن‌داوا، نرخ‌های شبانه به طور قابل توجهی تا ۳۰ درصد افزایش می‌یابد و باعث می‌شود بازده‌های فصلی بالای ۱۰ درصد باشد. خریداران باهوش معمولاً اعتبارات فروشنده را برای تعمیرات سقف، تعمیرات بالکن یا به‌روزرسانی لوله‌کشی مذاکره می‌کنند—بهبودهایی که پتینه تاریخی را حفظ کرده و اجاره‌های ۱۵ تا ۲۰ درصد بالاتری را آزاد می‌کند.

مرکز تولیاره: آپارتمان‌های دو طبقه از میانسالی که دو بلوک به دور از خیابان هستند، با تخفیف‌های زیادی نسبت به املاک نزدیکی دریا معامله می‌شوند اما بازده پایدار ۵ تا ۶ درصدی به تیم‌های NGO—مثل آنهایی که از احیای مزارع حرا حمایت می‌کنند—و کارمندان دولتی در اداره محلی ارائه می‌دهند. بهبودهای ساده—نصب سیستم‌های تهویه مطبوع تقسیم‌شده، به‌روزرسانی سطح‌های آشپزخانه یا افزودن درب‌های ورودی ایمن—می‌تواند اجاره‌های دست‌یافتنی را ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش دهد، در حالی که نزدیکی به مدرسه فرانسوی تولیاره اشغال در تمام طول سال را بالای ۹۰ درصد حفظ می‌کند.

تفرجگاه‌های حومه و اجاره‌های بلندمدت

فیهرنانه و مَهَوُکی: این حومه‌های درختی، در دهانهٔ رودخانهٔ فیهرنانه قرار دارند و کلبه‌های محصور-اجتماعی و خانه‌های شهر اولیه ۲۰۰۰ در میان باغ‌های انبه و مزارع کاساوا قرار دارند. خانه‌های ثانویه در اینجا به خانوارهای expatriate طولانی‌مدت، مدیران پروژه‌های آبزی‌پروری و زوج‌های مربی غواصی مقرری ۴ تا ۵ درصد ناخالص تولید می‌کنند که در باغ‌های صخره‌ای مشابه مرجان در نزدیکی واقع شده‌اند. خریدارانی که اعتبارات نوسازی مذاکره می‌کنند—مثل نصب آبگرمکن‌های خورشیدی، مناظر باغ‌های بومی از درختان بائوباب و تامارین، یا بازسازی ایوان‌های دورانی—می‌توانند افزایش اجاره ۱۲ تا ۱۸ درصدی را به دست آورند، در حالی که حیاط‌های سرسبز و حصارهای خصوصی میزان تغییر مکان را پایین نگه می‌دارد.

کریدور ایفاتی و مانگیلی: اگرچه به طور فنی خارج از محدودهٔ شهرداری تولیاره است، ویلاها و اکولودژهای فروش مجدد در امتداد جاده ملی به سمت ایفاتی نمایانگر یک میکرو-بازار نوظهور هستند. این املاک محدود به جنگل‌های خار، که بسیاری از آنها دسترسی مستقیم به ساحل و خدمات راهنمای شنا دارند—با ۲۵ تا ۳۰ درصد تخفیف نسبت به قراردادهای تفریحی ساحلی معامله می‌شوند، در حالی که به گردشگران کوتاه‌مدت جذب شده توسط غواصی جهانی و تورهای بائوباب، ۷ تا ۹ درصد به فروش می‌رسند. بهبودهایی چون افزودن کلبه‌های سقف‌دار، به‌روزرسانی سیستم‌های خنک‌کننده آبی، یا نصب نورپردازی خورشیدی معمولاً ارزش‌افزوده شبانه ۲۰ تا ۲۵ درصدی را در طول تابستان استرالیایی (نوامبر تا مارس) توجیه می‌کند.

ضروریات قانونی، مالیاتی و تامین مالی برای خریداران خارجی

خارجی‌ها می‌توانند املاک ثانویه را در تولیاره از طریق قراردادهای فروش ثبت‌شده و دارای گواهی‌نامه در دفتر زمین‌ها در آنتاناریوو یا دفتر زیرمجموعه محلی خریداری کنند. هزینه‌های بسته‌شدن—شامل حق‌الزحمه‌های دفترخانه (۱٪)، عوارض ثبت (۱ تا ۲٪)، و حق‌الزحمه‌های کارگزاری/حقوقی (۱ تا ۲٪)—تقریباً ۴ تا ۵ درصد از ارزش معامله را شامل می‌شود. ماداگاسکار هیچ محدودیتی در مالکیت غیرمقیم‌ها ندارد و مالیات‌های املاک سالانه عموماً از ۰.۵ درصد از ارزش ارزیابی شده بیشتر نیست، که هزینه‌های نگهداری قابل پیش‌بینی را تضمین می‌کند.

تامین مالی بانکی محلی برای خارجی‌ها محدود است؛ بنابراین خریدهای نقدی بر فضای غالب است. سرمایه‌گذاران بین‌المللی اغلب تامین مالی پل را از طریق وام‌دهندگان خصوصی پاریسی یا موریسیس ترتیب می‌دهند، سپس با مؤسسات مالی ماداگاسکار—BNI ماداگاسکار یا BMOI—در زمان ارائه مجوز اقامت و صورت‌های اجاره ثابت، تجدید مالی می‌کنند. همکاری با یک وکیل دوزبانه ماداگاسکاری برای انجام دقت‌های فراوان ضروری است: بررسی صحت مالکیت بدون محدودیت، تأیید بررسی‌های کاداستر واقعی، و اطمینان از انطباق با قانون‌گذاری—که به‌ویژه در مناطق فرسایش ساحلی نزدیک بندر اهمیت دارد.

مالیات بر عایدی سرمایه در ماداگاسکار ۱۰ درصد بدون تغییر برای املاکی که ظرف دو سال از زمان خریداری به فروش برسند، و بعد از آن معافیت کامل وجود دارد. مالیات وراثتی وجود ندارد که انتقال‌های نسل به نسل را تسهیل کند. اپراتورهای اقامت کوتاه‌مدت باید اقامتگاه‌ها را با وزارت گردشگری ثبت کنند و از بازرسی‌های بهداشتی و ایمنی پیروی کنند که به‌وسیلهٔ اداره گردشگری منطقه‌ای تولیاره تحت نظارت است.

زیرساخت‌های در حال گسترش تولیاره، جذابیت بازار ثانویه آن را بیشتر تقویت می‌کند. شریان بهسازی شده RN7 که تولیاره را به آنتاناریوو متصل می‌کند، زمان سفر زمینی را تا ۳۰ درصد کاهش داده و به افزایش قیمت‌های فروش مجدد با ۵ تا ۷ درصد برای املاک در فاصله ۲ کیلومتری از تقاطع‌های اصلی کمک کرده است. بهبودهای برنامه‌ریزی شده در تأسیسات بندر عمیق و مطالعه قابلیت سنجی برای سیستم تراموای منطقه‌ای وعده‌ای برای افزایش ارزش برای املاک در کنار بندر دارد. خدمات اتوبوسرانی بهبودیافته که تولیاره را به روستاهای اطراف متصل می‌کند، همچنین نواحی مستاجران برای املاک حومه و کنار رودخانه را گسترش می‌دهد.

تقاضای مستاجران متنوع شامل حرفه‌ای‌های بندر و لجستیک اجاره‌کننده در خیابان ژوفر، NGOها و زیست‌شناسان دریایی که آپارتمان‌هایی در نزدیکی مؤسسه تحقیقات شیلات اشغال کرده‌اند، و شرکت‌های اکوتوریسم که ویلاها را در طول جاده ایفاتی اجاره می‌کنند، می‌شود. رویدادهای فصلی—مثل جشنواره موسیقی دُنیا در ژوئن و جوایز کایت‌بردینگ تولیاره—اشغال کوتاه‌مدت را به ۹۰ درصد می‌رساند، و یک استراتژی اجاره‌ای ترکیبی را پشتیبانی می‌کند که اجاره‌های بلندمدت پایدار را با نرخ‌های شبانه مطلوب تعادل می‌کند. مدیران حرفه‌ای املاک در تولیاره تمشیت منبع مستاجرها، زمانبندی نگهداری و گزارش‌های مالی شفاف را هماهنگ می‌کنند—که به مالکان خارجی این امکان را می‌دهد تا از جریان درآمد عمدتاً منفعل با داشبوردهای ماهانه واضح بهره‌مند شوند.

نقاط میکرو نوظهور شامل تبدیل آپارتمان‌های استعماری کم استفاده نزدیک دانشگاه تولیاره به استودیوهای زندگی مشترک دانشجویی—که بازده‌های ترکیبی ۸ تا ۱۰ درصدی را به دست می‌آورند—و هدف‌گذاری ویلاهای تپه‌ای بالای خیابان ژوفر برای ارائه دوره‌های سلامتی که محل اقامت را با تورهای قایق‌سواری در نخلستان‌ها همراه می‌کند، می‌باشد. با انطباق خریدها با گسترش زیرساخت‌ها، با آغوش‌گرفتن میراث سواحل منحصربه‌فرد تولیاره و استفاده از قوانین مالکیت باز ماداگاسکار، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند هم تجربه‌های زندگی در سواحل را به دست آورند و هم بازده‌های پایدار در این شهر بندری پویا در اقیانوس هند secure کنند.